Proč je těžké prodat poštu v Jindřišské ulici? Problém jsou peníze a památkáři

Budovu hlavní pošty na rohu Jindřišské ulice a Politických vězňů se Česká pošta v průběhu posledních dvou let pokoušela prodat již několikrát a zatím pokaždé neúspěšně.

Nejprve pošta budovu nabízela na portálu veřejné správy s minimální cenou ve výši odhadu 1,325 miliardy korun. Následně na ni vypsala výběrové řízení s vyvolávací cenou 1,538 miliardy korun. Tendru předcházela nabídka objektu státním institucím, tedy přesně postup, jak mají státní instituce podle pravidel postupovat. Žádný úřad o ni ale neprojevil zájem.

Pošta při prodeji nejprve požadovala zachování provozu pobočky, později ale od této podmínky upustila.

Nyní bude poště s prodejem pomáhat společnost Knight Frank, která zvítězila v soutěži, jež státní podnik na realitního konzultanta vypsal v loňském roce. „Naší dlouhodobou snahou je prodat budovu v Jindřišské ulici. Proto jsme se rozhodli jít cestou realitního konzultanta, který má přirozeně s prodejem nemovitostí větší zkušenosti než Česká pošta. Pro objekt nemáme plnohodnotné využití a jsme schopni fungovat bez něj,“ uvedl v tiskové zprávě ředitel sdílených služeb České pošty Ondřej Škorpil.

Partnerka společnosti Knight Frank Zdenka Klapalová pro redakci SZ Byznys uvedla, že by společnost trh ráda oslovila již na konci prvního čtvrtletí letošního roku. Na otázku, zda je možné, že se budova bude prodávat za nižší cenu, než se původně avizovalo, odpověděla že veškeré obchodní podmínky transakce závisí plně na rozhodnutí klienta, tedy České pošty.

Jediným opravdovým zájemcem o nemovitost bylo jistou dobu hlavní město Praha. To hledalo jeden centrální objekt pro své hlavní sídlo.

V lednu loňského roku oznámilo, že potřeby Magistrátu hlavního města budova uspokojit nedokáže. Jednak kvůli tomu, že by se společně s poštou do budovy nevešel, nevyhovovalo mu ale ani dispoziční řešení nebo skutečnost, že nejsou splněny veškeré požadavky na objektovou bezpečnost.

Podle pražského radního pro majetek Adama Zábranského nebude město o koupi objektu uvažovat ani za současné situace, kdy už s prodejem není spojena povinnost pronajímat nějaký čas prostory pobočce pošty.

„Hlavní město Praha o té budově uvažovalo pouze v kontextu hledání nové budovy pro sebe po skončení nájmu Škodova paláce. Jelikož loni koupilo společnost VN 42 obsahující novou budovu pro Magistrát hlavního města Prahy na Václavském náměstí (bývalé sídlo Komerční banky), je ta původní potřeba města vyřešena,“ uvedl pro Seznam Zprávy Zábranský.

Proč se tedy budovu pošty zatím nepodařilo prodat? Na první pohled jde o nádherný a obrovský objekt v centru prahy blízko Václavského náměstí.

Podle Klapalové budova bezpochyby vyžaduje modernizaci. Navíc podle ní dražba není vždy ideálním způsobem zpeněžení nemovitosti a většina investorů preferuje jiné formy prodeje.

„Předpokládám, že zájemcem může být subjekt, kterého osloví skutečnost, že se objekt České pošty rozkládá na mimořádně atraktivním a rozsáhlém pozemku přímo v centru Prahy. Takových nemovitostí s podobným potenciálem není v Praze mnoho,“ dodává.

Podle majitele realitní kanceláře JAN Reality Jana Adámka je prodej právě této budovy specifický případ. Sídlo pošty se nachází ve skvělé lokalitě, jako pošta slouží již 152 let a jen její pozemky mají dohromady 10 956 m2.  Cena, kterou Česká pošta doposud očekávala, tedy 1,538 miliardy korun, je podle něj ale poněkud optimistická.

„Nemáme k dispozici podrobné informace, ale podle našich propočtů by získat tuto cenu bylo velkým úspěchem,“ myslí si Adámek s tím, že prvním faktorem, který prodej komplikuje, je charakter budovy.

„Jde o nemovitou kulturní památku s monumentální klientskou halou, která je sice architektonicky cenná, ale z provozního hlediska velmi náročná. Vysoké stropy, historické prvky a omezení daná památkovou ochranou znamenají extrémně vysoké náklady na energie, zejména vytápění, údržbu a bezpečnost,“ vysvětluje.

Jako druhý významný faktor vidí financování. Banky dnes při poskytování úvěrů na komerční nemovitosti vyžadují splnění ESG parametrů, zejména v oblasti energetické účinnosti. To je podle něj u této budovy problematické, protože památková ochrana významně omezuje možnosti instalace moderních energeticky úsporných technologií, jako jsou solární panely nebo tepelná čerpadla.

Případná podmínka zachování provozu pošty pak podle něj hlavní překážkou paradoxně není a mohla by být pro některé investory dokonce výhodou, protože zajišťuje určitý příjem během přípravy budoucí konverze objektu.

„Dokonce se domnívám, že pro kupce by bylo výhodnější, aby tam Česká pošta jako nájemce zůstala až pět let – než se investorům podaří zajistit stavební povolení, projednat vše s památkáři a podobně,“ myslí si Adámek.

Mluvčí České pošty Matyáš Vitík pro redakci SZ Byznys uvedl, že zachování pobočky pošty v budově je otázka budoucích variant. „V proběhlých e-aukcích jsme počítali s oběma variantami,“ dodal.

Adámek si dále myslí, že kromě očekávané ceny jde také o celkovou ekonomiku projektu. Potenciální investor podle něj musí počítat nejen s kupní cenou, ale především s velmi vysokými náklady na nevyhnutelnou rekonstrukci a modernizaci. Návratnost takové investice je podle něj ale vzhledem k různým omezením nejistá.

Upozorňuje také, že na pozemky je vedeno věcné břemeno chůze a jízdy. Majitel je tedy povinen strpět chůzi/jízdu přes svůj pozemek tím, kdo je k tomu dle věcného břemene oprávněný. „Investor by jistě zvážil možnost získat i podíl na přístupové cestě. Zároveň přístup autem sem není nic extra, pouze ulicí Politických vězňů, eventuálně doplňkově z ulice Jindřišská,“ uvažuje.

„V objektu je také trafostanice. To není nic hrozného. Ale i to omezuje počet potencionálních kupců. Několikrát jsme zažili, že kupce nakonec nekoupil objekt, jenom proto, že mu tam z různých důvodů vadila trafostanice,“ poukazuje.

Přesto má podle něj budova významný potenciál právě díky své lokaci v centru Prahy. Nabízí se různé možnosti budoucího využití –⁠⁠⁠⁠⁠⁠ od kanceláří přes obchodní prostory až po hotel. Každá z těchto variant však vyžaduje náročná jednání o změně územního plánu a především rozsáhlé úpravy při zachování historické hodnoty budovy.

„Ideální kupec tedy musí mít nejen dostatečný kapitál na samotnou koupi, ale především připravenost na dlouhodobý projekt s významnými počátečními investicemi a schopnost překlenout období příprav a rekonstrukce,“ uzavírá.

Budova hlavní pošty je ale individuálně chráněnou kulturní památkou od roku 1998 a zároveň má plošnou ochranu pražské památkové rezervace –⁠⁠⁠⁠⁠⁠ památky UNESCO.

„Novorenesanční budova se dochovala z velké míry v autentické podobě –⁠⁠⁠⁠⁠⁠ tak, jak byla pro účely pošty postavena v 70. letech 19. století podle plánů Antona Brandtnera, zvláště její krásný interiér, kterému vévodí monumentální vnitřní dvorana s výmalbou Karla Vítězslava Maška v novorenesančním stylu,“ popisuje Andrea Holasová z Národního památkového ústavu.

Velmi památné je podle ní i samotné místo. Ve 14 . století zde byla rozlehlá botanická zahrada proslulého lékárníka Angela z Florencie, roku 1736 zde pak postavil hrabě František Antonín Špork klášter celestinek podle plánů Kiliána Ignáce Dientzenhofera.

Po jeho zboření v roce 1871 se na jeho místě uvolnila stavební parcela, kde následně vyrostla budova pošty. Podle návrhu Antonína Brandnera ho v novorenesančním slohu postavil Jan Bělský. Její dominantou je velká odbavovací hala s prosklenou střechou, která původně sloužila jako dvůr, kam zajížděly poštovní vozy.

Upozorňuje, že z hlediska památkové péče je zásadní, aby byly u památky zachovány všechny hodnoty, pro které byla za památku prohlášena. U budovy hlavní pošty v Jindřišské jsou to například hodnoty jako integrita, autenticita, hodnota stáří, hodnota četnosti věci, hodnota uměleckořemeslné či výtvarné úrovně, hodnota historického významu nebo hodnota ojedinělosti technologie vzniku věci.

„V tom je jádro celé věci. Národní památkový ústav neřeší, kdo konkrétně památku vlastní, neřeší ani její funkci, pokud tato funkce nepoškozuje nebo nenarušuje památku samu nebo lokalitu, v níž se nachází,“ vysvětluje s tím, že citlivá renovace, která respektuje památkové hodnoty, je žádoucí.

Podle Stanislava Žeravy, člena představenstva České komory architektů a předsedy pracovní skupiny pro památkovou péči, není samotný prodej budovy až tak klíčový. Podstatné je, zda zůstane zachována původní funkce a jak důležité je její zachování pro danou část města. Důležité jsou také přínosy nebo negativní dopady, například v dopravě. Roli hraje solventnost a připravenost nového vlastníka respektovat architektonické a památkové hodnoty budovy.

„Vzhledem k tomu, že jde o památkové chráněnou budovu, musí investor a architekt rekonstrukce, případně konverze pro jinou funkci, postupovat se znalostí a respektem k architektonické hodnotě stavby a pod průběžnou „supervizí“ odborné a správní složky památkových orgánů,“ dodává Žerava.

V budově pošty se mimo jiné nachází také centrála posledního dochovaného systému potrubní pošty na světě, který v Praze fungoval od konce 19. století až do povodní v roce 2002, kdy 55 kilometrů dlouhou síť zaplavila voda. Nyní je v rukou soukromého majitele, který ji udržuje. Zajímavostí je také 1780 poštovních přihrádek, které se v budově nacházejí. Některé z nich mají původní podobu, některé jsou moderní.