Od matrace se snídaní po velký byznys. Airbnb se změnilo, říká podnikatelka

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Před jedenácti lety pronajala svůj první byt přes Airbnb, nyní se Zuzana Benešová, zakladatelka společnosti Seven Keys, stará o dalších osmdesát nemovitostí, u kterých zajišťuje krátkodobé pronájmy.

„Původně to nebyl žádný podnikatelský záměr. Stěhovala jsem se do ciziny, zároveň jsem se s rodinou potřebovala vracet do Prahy. V době, kdy byl byt prázdný, jsme ho proto začali pronajímat turistům přes Airbnb,“ říká.

Když k jejímu bytu přibyla starost také o nemovitosti, které turistům chtěli pronajímat další členové rodiny a známí, rozhodla se Zuzana Benešová založit firmu, která je bude profesionálně spravovat. Od doby, kdy začala v tomto odvětví podnikat, se ale trh zásadně změnil.

V roce 2015, když jste založila firmu, která bude spravovat byty nabízené pro krátkodobé pronájmy, jak vypadal trh? A byla tu konkurence?

V době, kdy jsme začínali, jsme byli jediní. To se projevilo i na tom, jak rychle jsme začali růst. Začínali jsme s jednotkami bytů, které patřily nám, naší rodině a známým. Velmi rychle se o nás ale majitelé bytů dozvěděli, takže během roku jsme do portfolia přidali asi dvě desítky bytů.

Teď už je takových firem více…

Konkurence je v oblasti správy těchto nemovitostí v současnosti vysoká. To byla už ale i před pandemií koronaviru, která celou oblast krátkodobých pronájmů významně zasáhla. Kvůli tomu z trhu mnoho firem odešlo, zejména ty, které si byty od majitelů dlouhodobě pronajímaly a dále je poskytovaly jako ubytování pro turisty.

Než se ale rozjel s byty tento byznys, myšlenka například platformy Airbnb byla jiná. Mělo jít o sdílení domácnosti. To už je pryč?

Nafukovací matrace, kterou majitel hostovi nabídne ve volném pokoji, a ráno mu udělá snídani, to už opravdu téměř neexistuje. Z naší zkušenosti naprostá většina majitelů nemovitostí, ve kterých poskytuje krátkodobé ubytování, byt téměř celý rok nevyužívá, zároveň chce mít ale možnost se do něj podle vlastní volby vracet. Právě to jsou zpravidla ti, kteří firmu, která by se o jejich nemovitost starala, vyhledávají.

Je aspektem také výnosnost takto využívaných bytů? Za průměrný byt dlouhodobě pronajímaný v Praze nájemník zaplatí dvacet tisíc měsíčně. Jak je to u bytů na krátkodobý pronájem?

Ten výnos je tu samozřejmě vyšší. Velmi záleží na lokalitě a také konkrétních nákladech. Čistý zisk může být zhruba o třetinu až polovinu vyšší než u dlouhodobého pronájmu. Takovou zkušenost máme alespoň u bytů, o které se staráme my v Praze. Je za tím ale mnohem více práce než u dlouhodobého pronájmu.

Trh s krátkodobými pronájmy se tedy za posledních deset let značně zprofesionalizoval. V mnoha lokalitách Česka, zejména v Praze, si ale někteří obyvatelé na pronájmy stěžují. Jak to jde dohromady?

Stojí za tím jednotlivé případy, kdy majitel byt sice takto pronajímá, nic víc ale kolem neřeší. Je mu jedno, jestli se v domě objevují nějaké problémy, ze kterých mohou být sousedé zoufalí. To je obrovský problém, který hází stín na celý trh. Pokud není majitel schopen či ochoten zajistit dodržování pravidel domu ze strany svých hostů, měl by od krátkodobých pronájmů upustit.

Tato kritika je jedním z důvodů, proč se v Česku na krátkodobé pronájmy chystá regulace. Jedním z opatření, které v návrhu aktuálně je, je možnost obcí určit maximální počet dnů v roce, kdy lze v lokalitě krátkodobé pronájmy provozovat. Co na toto omezení říkáte?

Pokud by se opravdu podařilo prosadit toto omezení, pro krátkodobé pronájmy to znamená faktický konec. Je to podnikání a podle toho jsou také nastavena pravidla co se týče daní a mnoho dalšího, co musí každý majitel dodržovat. V jiných oborech také firmě města nezakazují na část roku byznys zavřít.

Co vy byste udělala s vašimi byty, které také krátkodobě pronajímáte?

Jeden byt bych nechala určitě prázdný. Potřebuji se do něj příležitostně vracet. Druhý bych možná nechala k občasnému užívání známým a rodině, kteří do Prahy příležitostně cestují. Do dlouhodobého pronájmu bych už nešla. Byty jsme takto nabídli v době pandemie koronaviru a nemám s tím dobrou zkušenost…

Takové riziko je ale i u krátkodobých pronájmů…

Jenže konkrétně na Airbnb jsou hodnoceni nejen pronajímatelé, ale i samotní turisté, takže ty se špatným hodnocením můžete eliminovat. Navíc do bytu mezi jednotlivými rezervacemi můžete zajít a zjistit, v jakém stavu je. Oproti tomu u dlouhodobého pronájmu nemusíte měsíce vědět, jak váš byt vypadá. Je to samozřejmě také o výběru hostů, takže se snažím upřednostňovat rezervace rodin nebo párů. Ale za vyšší cenu a i přes to, že nebude celý měsíc plně obsazen, se to vyplatí více, než kdybyste z bytu měli ubytovnu pro skupinky turistů.

Stížnosti sousedů například na hluk nebo nepořádek tedy neřešíte?

Problémy samozřejmě řešíme, ale u bytů, o které se staráme, jde opravdu o nízké jednotky případů. Důležité ale je, že majitel nebo firma, která ho zastupuje, musí být neustále na telefonu a schopen okamžitě problém řešit. Být velmi rychle na místě, uklidnit hosty, omluvit se sousedům a podobně.

Osobně jsem řešila například stížnost sousedů v domě na to, že hosté plní příliš popelnice. To je problém, který jde za mnou jako majitelkou. Domluvili jsme se, že budu platit o popelnici navíc. V bytech, kde se objevil problém s hlukem, jsme nainstalovali měřič, který nás okamžitě přes aplikaci upozorní na zvýšený hluk. Kde je komunikace a snaha o domluvu, tam se vždy najde řešení. Ta zodpovědnost a ochota ale musí jít zejména ze strany majitele bytu.