Přehledně: V jakém městě se ještě vyplatí koupit investiční byt?

Nákup nemovitosti je pro Čechy dlouhodobě jednou z nejjistějších investic. Zvláště v době strmě rostoucích cen. Řada odborníků z oblasti se shoduje na tom, že lidé nemovitosti preferují proto, že na koupený byt investoři „vidí“, a pokud by se snad o svou investici začali bát, mohou si na ni sáhnout. To jim dává pocit jistoty, který například investování do fondů zaručit jednoduše nedokáže.

Internetový portál Valuo.cz pro SZ Byznys poskytl analýzu, která svou pozornost zaměřila na 27 českých měst a vyhodnotila, kde by se nejvíce vyplatilo koupit byt na investici. Z analýzy vyplynulo, že malý byt v Mostě může investorům vydělat až 10 %, což je nejvíce z celé republiky. Naopak v Praze se výnosnost stejně velkého bytu pohybuje jen kolem tří procent.

Nejlevněji se byty obecně prodávají v Ústeckém kraji. Ale nejde jen o to, za kolik byt investor pořídí.

„Cena bytu je jen jedním z faktorů, na který byste se měli při hledání vhodné investiční nemovitosti zaměřit. Na severu Čech najdete nejlevnější byty, ale je zde také vysoká míra exekucí,“ vysvětluje situaci zakladatel webu Valuo.cz Radek Šitera.

Z dat Exekutorské komory České republiky vyplývá, že v Ústeckém kraji na 1 000 obyvatel připadá 140 lidí s exekucí, což je dvojnásobek republikového průměru. Pronajímatel by měl také zohlednit vysokou míru nezaměstnanosti, která zde přesahuje 5 procent, a drží tak druhé místo hned za krajem Moravskoslezským. Data vychází z údajů Českého statistického úřadu. Případné pronajmutí může v těchto z pohledu investice rizikovějších lokalitách ohrozit slibné příjmy z nájemného.

Kromě lokality mezi zásadní faktory patří velikost a stav bytu. Investičně vůbec nejlépe dle analýzy Valuo.cz vycházejí nejmenší byty, které podlahovou plochou dosahují maximálně čtyřiceti metrů čtverečních.

Výnosnost u 40metrových bytů, které neprošly rekonstrukcí, vychází v průměru na 4,40 procenta. Na druhém místě jsou byty o velikosti 60 metrů čtverečních ve stejné stavu s výnosem 4,11 procenta.

Bydlení po rekonstrukci v přímé úměře pořizovací cenu zvyšuje. Výnosnost tak klesá už pod čtyři procenta. To platí v případě, že byt bude obsazen nájemníky v průměru 11 měsíců v roce.

V přehledu byla zohledněna varianta, kdy si investor musí vzít hypotéku. Z pohledu běžného investora je to totiž jeden z nejběžnějších způsobů, jak získává zdroje na pořízení nemovitosti.

„Počítali jsme, že si půjčí 80 % hodnoty nemovitosti při úrokové sazbě 3 % a splatnosti 30 let,“ dodává Šitera.

Jsou města, ve kterých dle analýzy vybrané nájemné nepokryje ani splátku hypotéky. Například v Brně v případě 60metrového bytu činí nájemné 13 440 Kč, ale splátka úvěru na ten samý byt je 16 948 Kč. Pak jsou ale lokality, kde je situace obrácená.

Dle dat v případě bytu o šedesáti metrech čtverečních vychází nejlepší návratnost v Mostě, Chomutově a České Lípě.

Konkrétně v Mostě stojí takový byt v průměru 980 880 Kč, průměrná výše nájemného se pohybuje kolem devíti tisíc korun. V momentě, kdy si investor vezme hypotéku ve výši 80 % ceny nemovitosti na 30 let, měsíční splátka vychází na 3 289 Kč. Pokud bude mít byt pronajatý alespoň 11 měsíců v roce a zbylých 4 961 Kč si bude spořit s úrokem 1 %, je možné hypotéku předčasně splatit už za 10 let.

Podobný příklad, který ukazuje roční míru úspor a moření dluhu, ukazuje analýza na příkladu bytu o 40 metrech čtverečních.

„V datech je patrný i meziroční růst cen nemovitostí. Nemůžeme s ním ale počítat do budoucna, protože není možné určit, jak se budou vyvíjet ceny v příštích desítkách let,“ dodává k výsledkům analýzy Šitera.