Článek
Na průměrný nový byt by obyvatel Prahy letos vydělával 17,3 roku, pokud by tedy neměl žádné jiné výdaje. Ve srovnání s loňskem je to téměř o dva a půl roku déle. Vyplývá to z aktuálního Indexu dostupnosti bydlení, který zpracovává největší český rezidenční stavitel Central Group.
Ceny bytů dlouhodobě rostou výrazně rychleji než mzdy. Od začátku roku 2015 ceny bytů vzrostly o 136 %, mzdy jen o 41 %. Dostupnost bydlení je tak nejhorší za celou dobu sledování indexu.
Dostupnost bydlení je v Praze nejhorší z okolních metropolí
Zatímco ještě před pěti lety stačilo na pražský byt v novostavbě 12,7 ročních hrubých mezd, před rokem už to bylo 14,9 ročních mezd a nyní se hodnota pohybuje na rekordní výši – 17,3. Dostupnost bydlení je tak u nových bytů nejhorší ze všech okolních metropolí.
„Dostupnost bydlení se zhoršila ve všech velkých sousedních zahraničních městech, které v rámci indexu dlouhodobě sledujeme, v Praze ale nejvíce. Naopak v Berlíně, Vídni nebo Varšavě lidé na nový byt dosáhnou nejrychleji, a to zhruba za 9 let. Ve srovnání s Prahou skoro za poloviční dobu,“ říká zakladatel a šéf Central Group Dušan Kunovský.
Mzdy nestíhají tempo zvyšování cen bytů
Ceny bytů v Praze dlouhodobě rostou výrazně rychleji než mzdy. Od začátku roku 2015 vzrostly mzdy v metropoli o 41 % a ceny bytů za stejnou dobu o 136 %. Jen za poslední rok se cena nových bytů v Praze zvýšila o 23 % na 149 255 Kč/m2, mzdy pouze o 6 % na průměrných 50 363 Kč. Velkým rozdílem se propast stále zvětšuje a dosažitelnost nového bydlení v Praze se tak lidem vzdaluje.
Index dostupnosti bydlení (CG-Index):
Ukazatel, kolik průměrných ročních hrubých mezd je třeba na koupi průměrného 70metrového bytu.
Průměrná hrubá měsíční mzda v Praze je 50 363 Kč, cena průměrného nového 70metrového bytu v Praze 10 447 836 Kč.
Index pracuje s daty z Informačního systému o průměrném výdělku (ISPV) Ministerstva práce a sociálních věcí a vychází z cen, které vyplývají ze společné analýzy společností Central Group, Trigema a Skanska.
Nové byty v roce 2022
Zatímco za minulý rok ceny vzrostly téměř o čtvrtinu, letos se podle odhadů čeká cenový nárůst výrazně nižší, tvrdí Kunovský. Podle něj porostou maximálně do 10 procent. Navzdory tomu ale prodeje ve srovnání s loňskem budou klesat.
V roce 2021 se v metropoli prodalo rekordních 7 450 nových bytů. Letos se jich podle odhadů prodá maximálně 5 000.
„Po 4 letech kontinuálního růstu prodejů dojde v tomto roce k výraznému poklesu. Citelný propad je dán vysokou srovnávací základnou, kterou nastavil loňský rekordní rok. Zájem o nové byty je stále velký, ale výrazně ubylo kupujících na hypotéku a také cizinců,“ doplňuje Kunovský.
Změna na trhu s nemovitostmi přichází v závislosti na aktuální situaci – spolu s vysokou inflací totiž rostou úrokové sazby hypoték. Úroky hypoték se aktuálně blíží 6 %, přitom ještě loni touto dobou byly na úrovni kolem 2,5 %.
Mimo to Česká národní banka letos v dubnu zpřísnila podmínky pro získání hypotéky. Tyto regulace části potenciálních klientů momentálně komplikují přístup k hypotéce. Podle Libora Ostatka, hypotečního specialisty Broker Trust a zakladatele Golem Finance, jde v tuto chvíli na celém českém hypotečním trhu o více než deset procent klientů.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5). S účinností od 1. ledna 2024 ČNB toto pravidlo zrušila.
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.
Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.
Zdroj: ČNB
To potvrzuje také šéf Central Group, který už ve svém portfoliu zákazníků vidí, že se složení kupujících změnilo. V jeho firmě došlo k zásadnímu poklesu klientů, kteří kupují byt právě na hypotéku.
Výrazně naopak vzrostl podíl lidí, kteří financují koupi bytu z vlastních zdrojů a zvyšuje se také zájem institucionálních investorů, kteří na trhu kupují větší počet bytů nebo celé bytové domy pro následný pronájem.
„V loňském zájmu o nové bydlení se výrazně promítla snaha lidí ochránit své úspory před inflací. Stále totiž platí, že nový byt v Praze je bezpečná investice, která roste na hodnotě. Od roku 2015 vzrostla už o více než 130 %,“ vysvětluje Kunovský.
