Článek
Český realitní trh loni pokračoval v růstu. Prodeje nemovitostí se meziročně zvýšily o 11 procent a ceny stouply v průměru o 12 procent. Aktivitu přitom táhnou především Praha a velká města, ale dostupnost bydlení obecně zůstává jedním z největších problémů trhu. Vyplývá to ze statistik České bankovní asociace a společnosti Flat Zone.
„Také v roce 2025 byla základním problémem českého bytového trhu skutečnost, že se staví málo v místech, kam dlouhodobě směřuje velká poptávka. Tedy v Praze, Brně a okolí těchto dvou metropolí a v krajských městech,“ říká Milan Roček, jednatel společnosti Flat Zone.
„Dostupnost bydlení se zvýší tehdy, pokud bude nová výstavba probíhat rychleji, předvídatelněji a zejména tam, kam se lidé přesídlují,“ dodává.
Prodeje rostou
V absolutních číslech se loni prodalo zhruba o 6,5 tisíce bytů a rodinných domů více než o rok dříve. Největší dynamiku vykázaly starší byty, jejichž prodeje vzrostly o 12 procent, zejména v Praze a Ústeckém kraji. U nových bytů dominovaly Praha, Středočeský a Jihomoravský kraj, zatímco u rodinných domů byl nejsilnější Středočeský region, kde aktivita vzrostla o čtyři procenta.
Na straně nabídky měli developeři ke konci roku k dispozici téměř 17,5 tisíce nových bytů.
Hosté Focusu České bankovní asociace:
- Milan Roček, jednatel Flat Zone
- Jaromír Šindel, hlavní ekonom České bankovní asociace
Nejvíce zdražují starší byty
Růst cen nemovitostí zůstal výrazný napříč všemi variantami bydlení. Nejrychleji zdražily starší byty, a to v průměru o 18 procent, v Praze stejným tempem. V regionech byl růst jen o jeden procentní bod nižší.
Novostavby zdražily pomaleji. U prvoprodejů od developerů ceny vzrostly o devět procent, u přeprodejů zánovních bytů o 13 procent. Rodinné domy zdražily v průměru o 14 procent.
Výrazné rozdíly přetrvávají i mezi regiony. Z nejnovější analýzy společnosti Flat Zone vyplývá, že například starší byty v obou největších aglomeracích – Praze a Brně – jsou v průměru třikrát dražší než v malých městech s méně než 10 tisíci obyvateli a přibližně dvojnásobně dražší než v ostatních větších městech.
Podobný trend je patrný i u rodinných domů, kde rozdíl mezi metropolemi a venkovem dosahuje v průměru téměř čtyřnásobku.
Lidé si říkají, že cena už není normální
Přestože ceny nemovitostí dál rostou dvouciferným tempem, podle ekonomů už se začínají objevovat první signály zklidnění. „Ta stabilita růstu je vlastně takovým ne úplně krásným obrázkem realitního trhu. V posledních měsících a kvartálech vidíme přece jenom nějaké mírné mezikvartální zpomalení u cen nemovitostí,“ říká hlavní ekonom České bankovní asociace Jaromír Šindel.
Z pohledu trhu se ale situace liší podle segmentu. Podle Milana Ročka ze společnosti Flat Zone se zpomalování týká hlavně novostaveb, zatímco starší byty zdražují rychleji. „Zpomaluje to určitě u novostaveb. Tam ale hraje velkou roli i psychologie trhu – to, co lidé ještě považují za ‚normální cenu‘ a co už ne,“ říká Milan Roček.
Právě v posledních letech se podle něj český trh dostává do fáze, kdy část kupujících začíná zvažovat, zda jsou ceny ještě udržitelné. „Čím dál častěji se dostáváme do situace, kdy si velká část lidí musí říkat, že to už není normální cena,“ popisuje.
Zároveň ale upozorňuje, že na trhu stále působí silná skupina kupujících, kteří mají dostatek vlastních prostředků a nemovitosti berou jako bezpečné uložení kapitálu. „Počet lidí, kteří mají přebytečné peníze a chtějí je uložit do nemovitostí, je výrazně větší než počet nemovitostí, které se nabízejí,“ dodává Roček.
Investoři mění trh se staršími byty
Proto se poptávka v posledních letech přesouvá i do segmentu starších bytů, zejména panelových.
„Zatímco dříve směřovala většina investic do novostaveb, od roku 2020 výrazně narostl počet lidí, kteří investují i do panelových bytů jako do komodity,“ uvádí Milan Roček z Flat Zone.
To má podle něj přímý dopad na ceny i dostupnost bydlení pro vlastníky. „Lidé, kteří dřív nedosáhli na novostavbu, sahali po panelovém bytě. Dnes jsou ale často vytlačováni investory, kteří tyto byty kupují, často i na hypotéku, a snaží se z nich maximalizovat nájemné,“ říká.
Výsledkem je paradoxní situace, kdy absolutní nárůst cen panelových bytů je stejný jako u novostaveb. „Ten nárůst je zhruba 11 500 korun za metr čtvereční,“ dodává.
Regulace může část poptávky ochladit
Rostoucí roli investorů by podle ekonomů mohla částečně omezit nová pravidla České národní banky, která zpřísňují podmínky pro financování třetí a další nemovitosti.
„Každá část poptávky je na trhu s nedostatečnou nabídkou významná. Pokud máte strmou nabídkovou křivku, jakýkoli růst poptávky vede k růstu cen,“ vysvětluje Jaromír Šindel, ekonom České bankovní asociace.
Podle něj tak regulace může část investiční poptávky poněkud zchladit a zpomalit růst cen. „Nemyslím si, že uvidíme pokles cen nemovitostí, ale mohlo by dojít k určitému zvlnění růstu cen,“ dodává.
Nájemní bydlení zdražilo
Růst cen se nevyhnul ani nájemnímu trhu. To se loni zvyšovalo obvykle o čtyři až šest procent, v některých regionech až o deset. Nejrychleji rostly nájmy v Moravskoslezském kraji.
V regionech mimo Prahu bylo k dispozici přes 18,5 tisíce bytů k pronájmu, to je nárůst nabídky téměř o 7 tisíc bytů. Naopak v hlavním městě nabídka klesla přibližně o 500 bytů a zůstává zde napjatější situace. Nejvyšší nájmy jsou dlouhodobě v centru a širším centru Prahy.
Nemovitostní fond v Česku
V Česku jsou téměř 2 miliony bytů v osobním vlastnictví a přes 2,1 milionu rodinných domů. Přes 614 tisíc bytů je v cihlových domech, kterých je kolem 133 tisíc. Více než milion bytů v osobním vlastnictví je ve zhruba 70 tisících panelových domů, které se nacházejí především ve velkých městech.
Bytové projekty vystavěné po skončení „panelové éry“ od poloviny devadesátých let minulého století reprezentují nejmenší podíl českého bytového fondu. Jedná se o přibližně 18 tisíc budov, ve kterých je přes 305 tisíc bytů. Jsou hlavně v největších městech, skoro 80 procent jich je v Praze a krajských městech.
Data: Flat Zone
Hypotéky znovu rozhýbaly trh
Výrazným impulzem pro realitní trh bylo oživení hypotečního financování. Objem nových hypoték loni dosáhl 321 miliard korun a meziročně vzrostl o 41 procent. Po započtení refinancování dosáhl celý hypoteční trh 406 miliard korun, což je druhý nejsilnější výsledek v historii.
„Dostupnost bydlení v Česku brzdí vysoké ceny nemovitostí a s tím spojená výše hypotéky, která závěrem loňského roku dosáhla nového průměrného maxima téměř 4,5 milionu korun,“ uvádí Jaromír Šindel, hlavní ekonom České bankovní asociace.
S tím podle jeho slov souvisí i výše průměrné měsíční splátky, která je necelých 22,8 tisíce korun. „Oproti roku 2024 je to zhruba o 8,6 procenta více a překonává to tedy i loňský nárůst průměrné nominální mzdy,“ dodává ekonom.
Ceny bydlení rostou rychleji než příjmy
Ale podstat problému zůstává stejná. Nemovitosti zdražují a sen o vlastním bydlení se pro velkou část domácností vzdaluje. Náklady na hypotéku totiž rostou rychleji než příjmy.
„Když se podíváme na rok 2024, průměrná měsíční splátka vzrostla asi o 10 procent, v minulém roce to bylo přes osm procent, zatímco průměrné mzdy v hrubém vyjádření rostly zhruba o sedm procent,“ říká Jarolím Šindel.
V reálném vyjádření je situace ještě méně příznivá – růst disponibilních příjmů domácností za růstem splátek zaostává ještě výrazněji.
Na vlastní byt se vydělává 13 let
Dlouhodobým problémem zůstává i samotná dostupnost bydlení měřená poměrem cen a příjmů.
„Pořád se pohybujeme někde nad 13 až 14 lety,“ zaznělo ve Focusu ČBA v souvislosti s tím, kolik let musí domácnost spořit na vlastní byt. Běžný Čech by tedy musel 13 až 14 let dávat celý svůj plat stranou, aby si byt mohl koupit.
Rozdíly mezi regiony jsou přitom výrazné. Český trh se podle odborníků fakticky dělí na několik paralelních „kolejí“. „Jsou celkem čtyři. Praha a Brno, potom ostatní krajská města, města nad deset tisíc obyvatel a nakonec menší města a venkov,“ popisuje Milan Roček.
Koncentrace pracovních příležitostí ve velkých městech přitom přirozeně stahuje poptávku právě do Prahy a Brna a tlačí ceny dál nahoru. Příjmy domácností se přitom mezi regiony tolik neliší, což dostupnost bydlení dále zhoršuje.
