Článek
Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.
České stavebnictví začalo letošní rok tvrdým pádem. Počet dokončených bytů se v lednu meziročně propadl o více než 40 % a ani výhled do budoucna není optimistický – počet nově zahájených bytů klesl o 27 %. Ukazují to lednová čísla Českého statistického úřadu.
„Jsou to přesně dva roky, kdy mnoho developerských společností odložilo své plány na další výstavbu,“ vysvětluje Michal Pich, jednatel realitního serveru Reality Čechy. „Hlavní příčinou bylo tehdy nejen zdražení energií, ale také dražší komerční úvěry, bez kterých se mnoho developerů neobejde, a hlavně skokové zvýšení úrokových sazeb hypotečních úvěrů.“
V jeden okamžik se dle jeho slov navíc potkaly historicky nejvyšší ceny nemovitostí a drahé hypotéky. Došlo k tak silnému poklesu zájmu o nemovitosti, protože na ně lidé prostě neměli. „Mnoho chystaných projektů bylo tedy ze dne na den odloženo na neurčito,“ dodává.
Podobně hodnotí situaci hlavní ekonom Creditas Petr Dufek. „Základní proměnou je připravenost projektů – od pozemků, všechna razítka až po kapacity stavebních firem. Právě ty posledně uvedené se mohou brzy stát brzdou pro jakékoliv projekty. Možná ještě větší, než je problematické stavební řízení.“
To potvrzují také výsledky čtvrtletní analýzy českého stavebnictví zpracované analytickou společností CEEC Research, podle kterých i přes pokles trhu stavební firmy v loňském roce odhadovaly vlastní vytížení zhruba z 90 procent. Laicky řečeno, firmy jely téměř naplno i na vadnoucím trhu.
Dlouhý proces
Ačkoliv by růst poptávky po bytech, jenž trh poslední měsíce zažívá, mohl developerské společnosti motivovat k usilovnější výstavbě, stojí před překážkou, kterou nedokážou urychlit.
„Problém zůstal beze změny - velmi pomalé povolovací procesy. Developerské firmy standardně plánují výstavbu 10 i více let dopředu. Těžko se pak reaguje na aktuální změny, například skokové snížení úrokových sazeb,“ doplňuje Pich.
Upozorňuje, že v některých městech se nové byty nestaví už několik let. A i když se nové projekty objeví, ceny jsou vyšší než ve stejných projektech v předchozích etapách. „Klíčové je nastavení ceny. Jednak aby pokryla náklady spojené s výstavbou, ale současně byla únosná pro kupující,“ konstatuje.
Dle předsedy představenstva Skanska Residential Petra Michálka zůstává nabídka nových bytů konkrétně v Praze dlouhodobě nízká. „Na konci loňského roku bylo v Praze k dispozici 5700 nových bytů, přičemž nabídka se okolo této úrovně drží již dva roky,“ uvedl.
Loni sice dle jeho slov šlo do prodeje v porovnání s předchozími roky větší množství bytů, stále to ale nestačilo na pokrytí silné poptávky.
„Většinou šlo navíc o již dříve povolené projekty, jejichž zásoba se postupně tenčí, zatímco nové se kvůli zdlouhavým povolovacím procesům nedaří uvádět na trh včas a v dostatečném množství,“ potvrdil šéf developerské společnosti.
Michálek upozorňuje, že zlepšení by přinesla dlouhodobá předvídatelnost a politická vůle ke změnám. „To znamená jasná a funkční pravidla pro povolování staveb, která zabrání nekonečným možnostem obstrukcí v celém procesu, a zároveň platné moderní územní plány, umožňující jejich flexibilní úpravy, pokud si to situace a logika věci vyžádá.“
Podle hlavního ekonoma Creditas v průběhu roku dojde k mírnému nárůstu počtu dokončených bytů. Poměry na trhu to ale nijak nezmění. „Dokud nebude na trhu dostatečná zásoba takzvaných ležáků, nic se nezmění. Ale to je samozřejmě pouze a jenom hypotetická varianta,“ říká Petr Dufek.
Celkově se v Česku ročně nezačíná stavět ani 40 tisíc bytů ročně. Na druhou stranu poptávka a počty prodaných bytů ročně dosahují výrazně výše, například v roce 2023 se prodalo více než 55 tisíc bytů, v rekordním roce 2021 došlo dokonce k prodeji 73 tisíc bytů.
Ceny nemovitostí porostou
Aktuální situace mezi nabídkou a poptávkou vede k nevyhnutelnému - růstu cen nemovitostí. „Aktuální nabídka neodpovídá poptávce,“ uvádí Michal Pich. „Ještě před třemi měsíci jsme měli na našem realitním serveru přes 40 tisíc nemovitostí v nabídce. Nyní je to o 15 % méně.“
„Vzhledem k silné poptávce, kterou reprezentuje i silný růst hypotečního trhu, asi nelze čekat nic jiného než další růst cen bytů na českém realitním trhu,“ dodává hlavní ekonom Creditas Petr Dufek.
Cenový vývoj se dle něj nebude týkat všech segmentů stejně. „Celkově nás nejspíš čeká další růst cen nemovitostí. Samozřejmě to nemusí platit vždy, všude a ve stejné míře. Investoři i zájemci o bydlení si budou i více vybírat. Předpokládám, že letos zesílí i zájem o domy a byty před rekonstrukcí, které jsou oproti novější výstavbě dostupnější,“ uzavírá.
