Článek
Pražští zastupitelé schválili změnu územního plánu pozemků na Rohanském ostrově. Developerská společnost miliardáře Luďka Sekyry v návaznosti na změnu zaplatí Praze přes půl miliardy korun.
V rámci nových pravidel hlavního města pro soukromé investory jde o dosud nejvyšší příspěvek, který investor metropoli odvede a prostředky investuje v městské části do výstavby veřejného prostranství.
Podstatná část z těchto prostředků má jít podle Sekyra Group na výstavbu parku a nové školy, které budou součástí projektu Rohan City, přičemž radnice předpokládá, že plánovaná škola za celkem zhruba miliardu korun by měla pojmout více než 800 dětí.
Dle předpokladů bude po dokončení v nové pražské čtvrti žít a pracovat 11 tisíc lidí. Celkové investiční náklady projektu přesáhnou 18 miliard korun.
„V lednu tohoto roku jsme po velkém úsilí schválili nová pravidla pro developery, spravedlivou a transparentní platformu pro vyjednávání se soukromými investory o jejich podílech na budování související infrastruktury a zajištění občanské vybavenosti v případě zhodnocení pozemků změnou územního plánu,“ řekl Petr Hlaváček, náměstek primátora pro územní rozvoj a územní plán, který jednání o kontribucích vedl (STAN).
Podle Hlaváčka jde o klíčový nástroj pro odblokování výstavby ve městě a zároveň tvorbu čtvrtí s kvalitním veřejným prostorem a dostatečnou občanskou vybaveností.
„Zde jsme dojednali společnou dohodu mezi městem, městskou částí a developerem, díky čemuž vznikl v případě Rohanského ostrova i závazný regulační výkres a zároveň jsme získali dosud nejvyšší příspěvek ve výši 560 milionů korun,“ dodal náměstek primátora.
Ačkoliv jde v současnosti o nejvyšší příspěvek, zaplatí soukromí investoři za výstavbu Praze v budoucnosti ještě výrazně vyšší částky. Příkladem takové spolupráce je výstavba v pražském areálu Nákladového nádraží Žižkov (NNŽ), v rámci kterého developeři přispějí na základě připravovaných smluv s městem na rozvoj veřejné infrastruktury částkou ve výši zhruba 1,55 miliardy korun.
Podle nových pravidel se dosud Praze podařilo dojednat příspěvky přibližně za miliardu, právě v oblasti Rohanského ostrova a také na Roztylech v oblasti takzvaného Inverlovu.
„Dále bylo uzavřeno ještě několik dalších smluv podle nových pravidel, a to na městských částech, víme zhruba o 25 takových smlouvách, dohodách či memorandech,“ doplnil Hlaváček.
2 300 korun za metr čtvereční
O spolupráci se pod taktovkou pražského magistrátu debatovalo už dlouho a v průběhu dvou let vzniklo několik návrhů. Prošel ale až ten poslední v lednu, podle něhož u projektů, u kterých je potřeba změnit územní plán, investoři zaplatí 2 300 korun za metr čtvereční hrubé podlahové plochy.
Naopak u stavby, kterou územní plán umožní beze změny, bude město požadovat 700 korun za metr čtvereční. Každý rok se pak výše příspěvku bude valorizovat podle současné úrovně inflace.
Příspěvek se magistrát rozhodl diferencovat, protože pokud město v územním plánu například změní nestavební pozemky na stavební nebo zvýší míru využití pozemků, hodnota těchto pozemků pro developera výrazně vzroste. Zároveň se ale území městské části více zatíží a je nezbytné v něm doplnit chybějící nebo rozšířit stávající občanskou vybavenost a další infrastrukturu.
Developeři na projekty městské vybavenosti přispívali ještě před schválením jednotné metodiky, ale s jedním rozdílem – výše příspěvku byla čistě na dohodě městské části a investora.
Podle Ondřeje Boháče, ředitele Institutu plánování a územního rozvoje hlavního města Prahy (IPR), po zavedení jednotné metodiky výrazně vzrostl objem financí, které developeři dnes investují do veřejného prostoru.
„Velmi se zrychlily dohody mezi městem a soukromým sektorem pro odblokování rozvoje a brownfieldů. Výše příspěvku, která se každý rok zvyšuje o inflaci, se ukázala jako rozumně nastavená,“ dodal Boháč pro SZ Byznys.
Jasně definovaná pravidla dnes s odstupem několika měsíců, kdy byla metodika schválena, vítají i developeři.
„I když částky za metr čtvereční považujeme především u některých lokalit a projektů za nadsazené, důležitější než samotná výše kontribucí je pro nás jejich ohraničení, které nám dává jasný rámec při plánování investičních záměrů již při nákupu pozemku,“ uvádí Renata Vildomcová, mluvčí rezidenčního developera Skanska.
Financování veřejné výstavby se ale, jak uznává například Skanska, stejně do určité míry projevuje v peněženkách konečných zákazníků, kteří v projektech nakupují nemovitosti.
„Kontribuce městu je jednou z nákladových položek při vývoji projektu,
a logicky se pak také odráží v prodejní ceně bytu,“ uvádí Vildomcová.
Pravidla pro spolupráci s investory v poslední době připravuje stále více českých měst. Na konci roku 2020 je jako první statutární město přijala Jihlava, od konce loňského března je má také Brno.
Rohan City
Společnost Sekyra Group zahájila výstavbu projektu Rohan City v sousedství historického jádra loni na podzim. Společnost zde vybuduje přibližně 380 tisíc m2 převážně bytových, ale i administrativních a obchodních ploch.
Součástí projektu budou rezidenční věže a nové sídlo společnosti Sekyra Group od architektky Evy Jiřičné. Chybět nebudou ani obchody, kavárny, služby, zdravotnická zařízení, plochy pro relaxaci a sport.
Vznikne tak moderní čtvrť včetně kilometrové pobřežní promenády, na niž naváže park, který má být částečně financován právě z investorových kontribucí. Parky i veřejná prostranství budou tvořit až polovinu ploch Rohan City. Projekt má být podle plánu zcela dokončen do roku 2033.
Dlouhodobé řešení
I přesto, že přijetí nové metodiky podle odborníků alespoň částečně pomůže vyřešit financování městské infrastruktury, zástupci realitního sektoru hledají trvalejší možnost, jak pro obce zajistit více financí. Jedním z řešení by bylo například snížení DPH u nových bytů z 15 na 10 procent. A zbylých pět procent by pak investoři formou místního poplatku převáděli přímo městům a obcím, kde se tyto nové byty stavějí.
„Současný stav je totiž takový, že samosprávy nemají od státu dostatek peněz na potřebnou infrastrukturu, a proto novou bytovou výstavbu často blokují,“ uvedl Ondřej Šťastný, vedoucí úseku analytiky rezidenčního stavitele Central Group.
Daň z přidané hodnoty u nových bytů v průběhu let rostla. Od roku 2007 vystoupala z pěti procent až na současných 15 procent a u bytů nad 120 metrů čtverečních až na 21 procent.
To se spolu s obecným růstem cen bytů výrazně odráží v celkové částce, kterou stát na DPH vybírá. Dnes z průměrného nového bytu v Praze inkasuje šestkrát více než v roce 2007, ale do obecních rozpočtů se z toho příliš nevrací.
