Nových bytů se staví méně než dřív. A část z nich půjde rovnou k pronájmu

I přes mírné oživení trhu s novými byty v Praze developeři stále vyčkávají s uváděním dalších bytů do nabídky. Odloženou výstavbu budou chtít podle výkonného ředitele společnosti Sekyra Group Leoše Anderleho udržet minimálně do konce letošního roku.

„Důsledky pozastavení projektů nás tedy doženou za přibližně dva až tři roky. Dnes je běžnou normalitou trhu, že je v nabídce ke koupi čtyři až šest tisíc bytů. To by se ale v důsledku tohoto dění na trhu mohlo změnit a zásoby v nabídce se budou ztenčovat,“ uvedl Anderle v rozhovoru pro Seznam Zprávy.

Protože individuální kupující s pořízením bydlení vyčkávají, začíná se více o prodejích vyjednávat s velkými investory, kteří nakupují celé etapy jednotlivých projektů. Stále více z nich chce bydlení dále nabízet k pronájmu.

Podobný prodej vyjednala právě Sekyra Group a na Opatově prodala tři stovky bytů společnostem Kooperativa a Česká spořitelna Dostupné bydlení.

„Tito investoři díky svým rakouským mateřským společnostem mají s nájemním trhem velmi bohaté zkušenosti, které chtějí přinést i na trh v Česku. Aktuálně je projekt rozestavěn a za necelé dva roky by měl být hotový,“ říká k transakci Anderle.

Podle jeho slov by se nájemní bydlení mělo rozšířit také do regionů. S institucionálními investory, kteří by tyto byty pronajímali, by navíc vznikla pro nájemníky větší jistota.

„Jejich zájem totiž bude skutečně dlouhodobě nemovitost pronajímat a nájemníky co nejdéle v bytě udržet. Výpovědi se nájemník může obávat pouze v případě, že porušuje své povinnosti,“ dodal.

Co se z pohledu společnosti, která staví a prodává byty, aktuálně děje na trhu?

V dnešní době je lepší dívat se spíše na čtvrtletní výsledky než na ty celoroční. Nejlepší období jsme zažili na začátku roku 2021, kdy se prodeje za první kvartál dostaly na zhruba 2500 bytů, takže přibližně o 1000 více, než byl námi očekávaný průměr. V posledním čtvrtletí loňského roku se stal pravý opak, dostali jsme se téměř o 1000 bytů pod něj. Letos se ale prodeje nových bytů v Praze začínají opět mírně zvyšovat. Doufám, že se brzy dostaneme do pásma, které bych označil za normalitu, což je vlastně stav mezi tisícem až dvěma tisíci prodanými byty za čtvrtletí. Tam ale zatím ještě nejsme.

Hodně se v době největšího útlumu mluvilo o odkládání projektů výstavby. Dají se už dnes predikovat následky?

Pozastavení výstavby celé řady projektů mělo dopady na celý stavební trh. Stavební náklady jsou nejvýznamnější částí našich nákladů a kvůli růstu sazeb a zdražení stavebních materiálů se během posledních let celkově více než zdvojnásobily. Nyní doufáme, že tyto náklady na výstavbu začnou opět klesat, protože samotné výroby je méně než dříve.

Ohledně toho, jak se trh bude vyvíjet, bude důležité, co nastane za zhruba dva nebo tři roky. Developerský proces je skutečně letitý, ale ta samotná výstavba běžného projektu může trvat přibližně dva roky. Důsledky pozastavení projektů nás tedy doženou až za přibližně toto období. Dnes je běžnou normalitou trhu, že je v nabídce ke koupi čtyři až šest tisíc bytů. To by se ale v důsledku tohoto dění na trhu mohlo změnit a zásoby v nabídce se budou ztenčovat.

Kdy očekáváte, že se začne opět více stavět?

V současnosti se na trh rozhodně nepřivádí tolik projektů, jako tomu bylo dříve. Myslím si, že stejná situace bude přetrvávat minimálně do konce letošního roku. Developeři budou z hlediska zahájení výstavby nových projektů určitě hodně obezřetní.

Když se podíváme na naši společnost, my dnes dokončujeme projekty, které se prodaly už v letech 2020 a 2021. Na našich webových stránkách v podstatě nenajdete téměř žádný byt k prodeji, protože nový projekt vlastnického bydlení jsme v poslední době žádný nezahájili. Začali jsme se ale věnovat trhu s nájemními byty. Každopádně do konce roku bychom na trh nějaký projekt vlastnického bydlení už přivést chtěli, půjde ale rozhodně o menší fázi, než bylo běžné v posledních letech. Místo zhruba 200 bytů to bude tentokrát přibližně 50.

Vy jste zmínil nájemní bydlení v posledním roce, kdy prodeje šly dolů o desítky procent, tak se nájemním bydlením začalo zaobírat více developerů. Můžete uvést, jakou ambici v tomto směru Sekyra Group má?

Developerský trh je na tuto změnu už připraven. Už jednou podobná situace nastala, bylo to před pandemií koronaviru, kdy opadla poptávka po vlastnickém bydlení, což souviselo s růstem cen bydlení. Následně se ale oživila a k velké změně z pohledu výstavby nájemních bytů nakonec nedošlo, protože pro developery byla nejjednodušší cesta prodávat postavené bydlení individuálním zákazníkům. Dnes jsme ale po letech opět v situaci, kdy se trh začíná směrovat k nájmům. Sami nabídneme v každé etapě každého našeho projektu část bydlení k nájemnímu bydlení.

A co nějaký samostatný projekt čistě k nájmům? Obrací se na vás institucionální investoři a zajímají se o pořízení celých projektů?

Nyní se nám podařilo uzavřít transakci s institucionálními investory na Opatově, kdy jsme se dohodli na prodeji více než 300 bytových jednotek společnostem Kooperativa a České spořitelně Dostupné bydlení. Tito investoři díky svým rakouským mateřským společnostem mají s nájemním trhem velmi bohaté zkušenosti, které chtějí přinést i na trh v Česku. Aktuálně je projekt rozestavěn a za necelé dva roky by měl být hotový.

Jak se posune trh s nájemními byty celkově?

Nájemní bydlení se bude rozvíjet nejen v hlavním městě, ale také v regionech. Pro developery tam vznikne šance uvést na trh i rozsáhlejší projekty, než by byli schopni uvést pro vlastnické bydlení. Věřím, že v příštích letech podíl nájemního bydlení celkově poroste. Jakmile se na trh uvedou první projekty a lidé pochopí, co jim institucionalizovaný vlastník může nabídnout, vzroste s tím i jeho popularita.

Nutno dodat, že dnes je největším pronajímatelem bytů trh individuálních vlastníků. Každý z nich nabízí odlišné podmínky nájmu, které mnohdy neodpovídají ani zákonné úpravě. V důsledku toho je míra nejistoty pro člověka žjícího v nájemním bytě poměrně velká. Zejména proto, že velmi často nemá perspektivu dostatečně dlouhotrvajícího kontraktu nájemního bydlení. Tento problém by institucionální investoři mohli poměrně dobře vyřešit. Jejich zájem totiž bude skutečně dlouhodobě nemovitost pronajímat a výpovědi se nájemník může obávat pouze v případě, že porušuje své povinnosti.

Jak se pro developera liší prodej institucionálnímu a individuálnímu kupujícímu? Je v tom rozdíl?

Já si myslím, že podmínky jsou pro developery v podstatě identické, kromě toho, že institucionální investor kupuje o něco levněji. V jeho případě totiž šetříme určité náklady. Nemusíme vynakládat náklady na marketing, nemusíme financovat prodejní tým a odpadávají také výdaje na individualizaci bytů. Naopak si v takovém případě můžeme dovolit některé komodity nakupovat ve větším objemu a realizovat z toho následně nějakou slevu.