Článek
Developeři v Praze budou finančně přispívat na občanskou vybavenost podle pravidel, jež ve čtvrtek stvrdilo hlasování pražských zastupitelů. Pravidla mají podle vedení města pomoci zlepšit občanskou infrastrukturu a dopravní obslužnost. Podle prvního náměstka pražského primátora Petra Hlaváčka (TOP 09) by nová metodika spoluúčasti investorů mohla v dlouhodobém hledisku bydlení v hlavním městě zlevnit. Právě příspěvky developera by totiž podle něj měly mít značný vliv na zrychlení schvalování změn územních plánů.
„Jde o nejvyšší příspěvek, jaký kdy kdo v Praze s developery dojednal, aby byla akceptovatelná pro všechny strany. Námi navržené číslo je zároveň pečlivě navrženo tak, aby ještě nezvýšilo cenu bytů, respektive aby v dlouhodobém horizontu pomohlo bytovou krizi reálně řešit. Developerovi se totiž náklady na realizaci projektu hned z několika důvodů sníží, a to hlavně díky součinnosti města a vlivem metodiky, která urychlí realizaci projektu třeba o tři až pět let,“ reagoval na přijetí metody Petr Hlaváček.
Že by změny spojené s novou metodikou z dlouhodobého pohledu měly výrazný vliv na snižování cen na pražském realitním trhu, si ale nemyslí jak zastupitelský klub ANO, jenž stojí v opozici a byl většinovým hlasováním ve čtvrtek překonán, tak konkrétní developeři.
„Panuje shoda na tom, že metodika, kterou zvolila Hřibova koalice, povede ke zdražování pražských bytů o další jednotky procent, což v případě pražských cen přesahujících 140 tisíc korun za metr čtvereční znamená opravdu hodně peněz,“ reagoval na tvrzení Petra Hlaváčka předseda hnutí ANO v Praze a zastupitel Prahy 11 Ondřej Prokop.
Naopak na zvýšení nákladů a následné zdražení upozorňuje také největší rezidenční stavitel, společnost Central Group. „Pokud investoři kromě platby vysokých daní musí ještě spolufinancovat veřejné stavby, logicky to musí promítat do cen bytů pro finální kupující, což jen dále zhoršuje už tak problematickou dostupnost bydlení v metropoli,“ reagoval vedoucí úseku analytiky Ondřej Šťastný s tím, že nově přijatá pravidla spolupráce developer považuje jen za dočasné řešení.
Podobně se na příspěvky městům dívá také developerská společnost Finep. „Kontribuce jsou bolestivý, ale nezbytný kompromis, protože peníze v lokalitách skutečně chybí. Musí být ale jen dočasné a musí se systémově vyřešit změnou pravidel rozpočtového určení daní. Protože ve svém důsledku zatěžují především obyvatele, zvyšují ceny bytů a snižují jejich dostupnost,“ vyjádřil se ke schválené metodice David Jirušek, mluvčí společnosti Finep.
Zároveň upozornil, že developerské firmy v Praze se na budování infrastruktury v lokalitě podílely už dříve.
Příspěvek 160 tisíc korun za průměrný byt
O spolupráci se pod taktovkou pražského magistrátu debatovalo už dlouho a v průběhu dvou let vzniklo několik návrhů. Prošel ale až ten poslední, podle něhož u projektů, u kterých bude potřeba změnit územní plán, investoři zaplatí 2 300 korun za metr čtvereční hrubé podlahové plochy. Naopak u stavby, kde územní plán stavbu umožní beze změny, bude město požadovat 700 korun za metr čtvereční. Každý rok se pak výše příspěvku bude valorizovat podle současné úrovně inflace.
V případě bytu o průměrné velikosti 70 metrů čtverečních bude muset developer odvést přibližně 160 tisíc korun do rozpočtu městské části nebo obce na rozvoj veřejného prostoru.
Příspěvek se magistrát rozhodl diferencovat z toho důvodu, že pokud město v územním plánu například změní nestavební pozemky na stavební nebo zvýší míru využití pozemků, hodnota těchto pozemků pro developera výrazně vzroste. Zároveň se ale území městské části více zatíží a je nezbytné v něm doplnit chybějící nebo rozšířit stávající občanskou vybavenost a další infrastrukturu.
Developeři už na projekty městské vybavenosti ale přispívali ještě před schválením jednotné metodiky, s jediným rozdílem. Výše příspěvku byla čistě na dohodě městské části a investora. Příkladem takové spolupráce je výstavba v pražském areálu Nákladového nádraží Žižkov (NNŽ), v rámci kterého developeři přispějí na základě připravovaných smluv s městem na rozvoj veřejné infrastruktury částkou ve výši zhruba 1,55 miliardy korun.
Smlouvy s developery budou podle náměstka Petra Hlaváčka zahrnovat přímé finanční kontribuce ve výši zhruba 852,3 milionu korun. Z toho 150 milionů dostane Praha 3 na rekonstrukci nyní prázdné základní školy na Havlíčkově náměstí a 702,3 milionu půjde magistrátu na rozvoj dostupného bydlení a na stavbu nové základní školy. Dalších zhruba 702,8 milionu investují podle náměstka sami developeři, a to formou přenechání pozemků pro základní školu, vybudování náměstí a parků a výstavby školek pro 650 žáků.
Dlouhodobé řešení
I přesto, že přijetí nové metodiky by podle odborníků mohlo alespoň částečně vyřešit financování městské infrastruktury, zástupci realitního sektoru hledají trvalejší možnost, jak pro obce zajistit více financí. Jedním z řešení by bylo například snížení DPH u nových bytů z 15 na 10 procent. A zbylých pět procent by pak investoři formou místního poplatku převáděli přímo městům a obcím, kde se tyto nové byty staví.
Daň z přidané hodnoty u nových bytů v průběhu let rostla. Od roku 2007 vystoupala z pěti procent až na současných 15 procent a u bytů nad 120 metrů čtverečních až na 21 procent. To se spolu s obecným růstem cen bytů výrazně odráží v celkové částce, kterou stát na DPH vybírá. Dnes z průměrného nového bytu v Praze inkasuje šestkrát více než v roce 2007, ale do obecních rozpočtů se z toho příliš nevrací.
DPH totiž nemá „lokalizovaný“ výběr, daň plátce totiž odvádí finančnímu úřadu podle svého sídla bez ohledu na to, z jaké lokality se DPH odvádí. Rozpočtové určení daní pak část vybrané DPH vrací obcím zpět, ale koeficient rozdělování peněz od státu samosprávám je velmi složitý a zcela zásadní roli zde hraje velikost příslušného kraje a obce. Logicky tedy neodpovídá intenzitě výstavby v obcích.
S přerozdělením daně jako s dlouhodobým řešením souhlasí například Petr Michálek, generální ředitel Skanska Reality. „Správná cesta by měla jít úpravou daňové problematiky tak, aby z každého prodaného bytu neprofitoval na daních jen stát, ale také město a městské části, kde bytový projekt vzniká. Jakmile bude v obcích dostatek prostředků, nebudeme potřebovat ani metodiku, ani fond,“ řekl.
