Nové čtvrti na Smíchově a Karlíně budou stát o miliardy víc, říká developer

Drahý a těžko dostupný stavební materiál, nedostatek pracovníků ve stavebnictví, ale i zdražování energií komplikují výstavbu projektů pražského developera, společnosti Sekyra Group. Výstavba se prodlužuje a náklady rostou. To vše se promítá do konečné marže firmy, říká její výkonný ředitel Leoš Anderle v rozhovoru pro SZ Byznys.

Začneme se dvěma vašimi největšími projekty. Projekt Smíchov City a Rohan City. Oba projekty začaly s výstavbou v době covidové pandemie. Jak těžké bylo v té době začít stavět?

První etapy v obou projektech zahájily výstavbu po přibližně šestnácti letech příprav. Krátce nato přišla pandemie a nezastírám, že jsme se obávali, jestli vůbec bude o projekty zájem. Nevěděli jsme, jak se bude vyvíjet trh. To byl také důvod, proč jsme zahájení výstavby na Smíchově asi o půl roku odložili.

Nicméně z hlediska stavebních prací, na začátku ještě k žádnému dramatickému vývoji nedocházelo. A plán je dnes takový, že bychom měli první etapu Smíchova dokončit na konci prvního čtvrtletí příštího roku a na Rohanu to bude o něco déle, přibližně o dalšího čtvrt roku později.

Jaká je situace ve stavebnictví dnes?

Situace se rozhodně zhoršila. Od jara loňského roku konstantně materiály a stavby zdražují. Další zdražení přinesla válka na Ukrajině, což do oboru přineslo další značnou akceleraci cen.

Jak moc v tuto chvíli tedy zdražila výstavba?

Tak ono velmi závisí na tom, v jaké etapě, v jaké fázi, v jakém cyklu se projekt nachází. Pokud jde o stavby, které jsou už rozestavěné nebo před dokončením, tak na ty zdražení asi nemá takový dopad.

Naopak ale pokud jde o projekty, které startují, u nich je problém mnohem složitější. Je otázka, zda se developer rozhodne současné vysoké ceny aplikovat na celý projekt, nebo jen na jeho některé fáze, na kterých aktuálně pracuje, a bude věřit tomu, že ceny stavebních materiálů poklesnou.

Vy věříte, že stavební materiály zlevní?

My u fází projektu, u kterých se stavbou teprve začínáme, tedy začíná tam výstavba nosné železobetonové konstrukce, kde je aktuálně nárůst cen železa a kovů asi nejmarkantnější, objednáváme materiály pro jednotlivá patra. A věříme, že než uděláme další objednávku, což je vždycky měsíční cyklus, tak že se ceny nějakým způsobem budou vyvíjet.

O kolik vám tedy při takové strategii zdražila výstavba?

Kdybychom projekt hodnotili v té nejhorší fázi, tedy kdy se pracuje na skeletu stavby, a optikou těch současných cen a porovnávali to s cenami přibližně rok zpátky, tak se pravděpodobně dostaneme na navýšení o přibližně patnáct procent. Což jsou samozřejmě dramatické peníze.

Původní plán investičních nákladů se pohyboval v případě Rohan City mezi dvanácti až patnácti miliardami korun. Jak to vypadá tedy dnes?

Ty náklady rozhodně rostou. Dnes už odhady jak v případě Rohan City, tak i v případě projektu na Smíchově přesahují přes dvacet miliard korun.

Byty v prvních etapách jste ale prodávali ještě před vypuknutím stavby. Projeví se tento nepoměr na vašich maržích?

Byty z prvních fází projektů už jsou skutečně prodány. Částečně jsme chráněni dohodami s generálními dodavateli, kteří nám smluvně garantují ceny. Na druhou stranu ten nárůst je dnes už skutečně tak velký, že jako developer nějaké finanční následky poneseme na úkor své marže.

Jaké stavební materiály zdražily nejvíce? S čím nejvíce bojujete?

Nejvíce jednoznačně bojujeme s ocelí a dalšími kovy, protože ty se objevují jak na fasádách, tak samozřejmě v té samotné konstrukci. Velký nárůst registrujeme také na straně financování. Stejně jako klientům zdražují hypotéky, tak i nám se zdražují finanční náklady staveb, které platíme projektovým financováním za pomoci bank.

Jak se do praxe během výstavby propisuje problém s dostupností materiálů a také pracovní síly? Zpomaluje výstavba?

Stavebnictví se potýká s úbytkem lidí dlouhodobě. To se samozřejmě odráží i na efektivitě staveb. Jednodušší stavby, jako jsou například bytové domy, které se stavěly ještě před pár lety rok a půl, se dnes staví dva roky. U těch komplikovanějších, které se dříve stavěly v horizontu dvou let, se dnes staví dva a půl roku.

To je také případ našeho Smíchova, kde máme dobu výstavby vlastně už třicet měsíců, což je poměrně dlouho. Nebyli jsme na to zvyklí a opět je to další věc, která se promítá do nákladů.

Čím delší čas trvá výstavba, tím vyšší jsou také režijní náklady. Do nich se dnes silně promítají například energie. Na stavbě, kde jsme dříve za elektřinu platili měsíčně přibližně dvě stě tisíc, dnes platíme milion dvě stě tisíc.