Článek
Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.
V době vysokých úrokových sazeb a přísných nároků bank na žadatele o hypoteční úvěr si koupit vlastní bydlení může dovolit výrazně méně lidí než ještě před dvěma lety, kdy se sazby pohybovaly kolem dvou procent. Dnes je to kolem šesti. Tato změna, která na trhu nastala, znamenala jediné – prudký odliv lidí kupujících nemovitosti.
Těžká doba se ale nevyhýbá ani velkým investorům, kteří v Česku chystají výstavbu zásadních projektů. Ti řeší významný propad prodeje bytů a rodinných domů a tím také radikální snížení jejich příjmů, i jim totiž banky přitvrdily v podmínkách pro získání financování nové výstavby.
„Máme větší požadavky na vlastní zdroje vkládané do projektu investorem a dále požadujeme i vyšší procent předprodejů či předpronájmů,“ říká Jan Kotek, člen představenstva a ředitel úseku úvěrových obchodů v J&T Bance.
Podobně je tomu v případě Unicredit banky, kde rostla jak míra LTV, tedy procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti, tak požadavky na předprodeje a předpronájmy.
Zpřísňovalo se i v Komerční bance, kde podle slov Šárky Nevoralové, tiskové mluvčí banky, sice zůstala míra LTV, tedy procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti, na původní výši – 65 až 70 procent, u rezidenčních projektů ale banka zpřísnila požadavek na předprodej, a to ve výši 30 procent. Takže ve chvíli, kdy si jde developer do banky půjčit peníze, musí doložit, že už má třetinu bytů, které ještě nestojí, prodaných.
Jasný dopad na kupující bytu
A už brzy se tento problém ukáže v praxi. Mnoho developerů totiž odkládá vlastní projekty výstavby. Takový přístup může podle odborníků na reality zásadně ovlivnit nabídku nemovitostí a samozřejmě také jejich cenu.
Přiostření podmínek pro získání financování podle odborníků sice zasáhlo celý realitní trh, včetně výstavby logistických nebo retailových projektů. Nejvíc ale podle Jana Kotka, ředitele úseku úvěrových obchodů v J&T Bance trpí právě bytová výstavba, tedy to, co zajímá běžné lidi.
„Kvůli rekordně vysoké ceně hypoték klesla poptávka po novém bydlení. Nejlépe je na tom naopak výstavba logistických parků, protože poptávka po moderních parcích v dobrých lokalitách je stále velmi silná,“ uvedl.
Právě kvůli poklesu poptávky po rezidenčním bydlení začínají být investoři stále obezřetnější.
„Investoři berou banku více i jako konzultanta a oponenta reálnosti jejich záměru. Napříč celým trhem odstoupili od spekulativního developmentu, tedy výstavby bez předprodejů,“ říká Kotek.
Poptávka je pryč
Podle slov Šárky Nevoralové, tiskové mluvčí Komerční banky poptávka po rezidenčních úvěrech prakticky zmizela. A důvod je jasný, zpřísněné podmínky bank a zejména propad prodeje bytů. „Developeři raději rezidenční projekty odložili na dobu, až se objeví koupěschopná a ochotná poptávka,“ uvedla.
Podle Petra Hány, ředitele oddělení zaměřeného na stavebnictví a nemovitosti společnosti Deloitte by se proto mohlo stát, že některé projekty se na trh dostanou později, než bylo původně plánováno.
Příkladem takového odložení výstavby je i největší český rezidenční stavitel Central Group, který na konci loňského roku posunul zahájení i prodej pokračujících etap svých dvou největších projektů.
„V době zpomalení prodejů není efektivní stavět příliš mnoho nových bytů ‚na sklad‘. Proto jsme se rozhodli o rok odložit zahájení výstavby i prodej pokračujících etap našich dvou největších projektů – Parkové čtvrti v Praze 3 a Tesly Hloubětín v Praze 9,“ potvrzuje majitel společnosti Dušan Kunovský. Celkem tak Central Group odkládá výstavbu a prodej více než 730 nových bytů.
Už nyní je jasné, že na takové omezení bude reagovat i cena dostupných nemovitostí na trhu.
Cenu nových bytů tak v budoucnu ovlivní vznikající uzavřený kruh. Drahé hypotéky zastavily nákupy bytů, proto se jich staví méně a protože jich bude málo, cena bude stoupat.
„Nižší nabídka nových bytů bude omezovat prostor pro případný pokles cen této části trhu. To se samozřejmě netýká secondhandových bytů, jejichž ceny už podle některých dílčích zpráv mírně klesají,“ uvedl Petr Dufek, hlavní ekonom Creditas.
„Růst cen u vybraných projektů vidíme už nyní. Nabídka nových bytů totiž dlouhodobě zaostává za přirozenou poptávkou, což působí na růst cen,“ doplnil Adam Greguš, analytik JRD Real Estate.
Bytů do nabídky přibývá pomaleji
Už nyní je ale na realitním trhu možné pozorovat opatrnost developerů, kteří dávají do prodeje nové bytové jednotky na prodej. Podle dat analytické společnosti Flatzone tento počet už čtyři čtvrtletí po sobě klesá.
Zpomalování v oblasti nové výstavby dokládají také lednová čísla Českého statistického úřadů. Podle jeho dat počet „zahájených“ bytů v lednu meziročně klesl o 8,8 procenta a stavebních povolení bylo meziročně o 7,4 procenta méně.
Přesun k nájemnímu bydlení
Váhání trhu by mohlo podle odborníků posilovat nájemní bydlení, kterého je v Česku dlouhodobě výrazně méně než toho vlastnického. „Běžnou praxí dnes je, že stále více developerů zvažuje, zda nenabídnout projekty investorům na nájemní bydlení. Takové rozhodnutí souvisí s poklesem poptávky po koupi bytů,“ říká Petr Hána, realitní expert ze společnosti Deloitte. Taková změna ale není jednoduchá, protože se investorovi naprosto změní výpočty, jak rychle může své peníze dostat zpět.
To potvrzuje také Filip Hrubý, tiskový mluvčí České spořitelny. Společnost podle jeho slov v rámci aktivit jejich společnosti Dostupné bydlení ČR, která se zaměřuje na výstavbu nájemních bytů, vidí rostoucí zájem developerů o financování výstavby nájemního bydlení.
Právě institucionální investoři (banky, pojišťovny, fondy apod., pozn. red.) mohou hrát v současné nejisté ekonomické situaci pro developery významnou roli.
„Velcí investoři mají oproti jednotlivcům přístup k většímu objemu jinak drahých peněz a v jiné struktuře – ať už cizích či vlastních. Mohou proto poptávat u developerů větší objem nemovitostí se značnou slevou právě z titulu realizovaného objemu prodeje,“ říká Adam Greguš, analytik JRD Real Estate.
Malým developerům hrozí konec
Těžko dostupné peníze budou podle realitních expertů trápit nejvíce menší developery, kteří nemají dostatek vlastních prostředků na výstavbu a jsou závislí čistě na cizích zdrojích.
„Pro menší developery, zvyklé pracovat s modelem projekt – výstavba s bankovním financováním – prodej projektu, může tato situace znamenat významné až existenční problémy,“ potvrzuje Jana Domanová, CFO ve společnosti AFI Europe.
A na trhu se už začínají objevovat nabídky na prodej projektů, kteří právě takoví podnikatelé sami nezvládnou financovat.
„Jedná se spíše o menší bytové domy „oportunistických“ developerů, kteří mají méně zkušeností a chtějí prodejem vyřešit svou situaci,“ říká Petr Hána ze společnosti Deloitte.
V současnosti je vzhledem ke stále slabé poptávce kupujících největší zájem o projekty v rané fázi přípravy.
„V minulých letech investoři chtěli naopak projekty ideálně se stavebním povolením. Dnes chtějí mít čas se projektem zabývat a připravit si ho pro dobu, kdy trh bude opět aktivní a ceny porostou,“ doplnil Hána.
