Článek
Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.
Sen o bydlení ve vlastním je v Česku silný a rozšířený. Prognózy však ukazují, že pro většinu mladých lidí zůstane takové bydlení v nejlépe nově postaveném bytě i nadále snem.
Bydlení se stává čím dál méně dostupným, zejména ve větších městech, kde se ceny nyní pohybují na historických maximech. A přestože se má letos začít stavět více nových bytů, nabídka nestačí pokrýt vysokou poptávku, což tlačí ceny stále výše.
Klesající úrokové sazby u hypoték podpořily zájem o koupi bytů již ve druhé polovině loňského roku. Tento trend bude podle odborníků pokračovat, což se ale při omezené nabídce nových bytů projeví také zdražováním bytů starších. A zákonitě porostou i ceny nájemního bydlení.
Přestože se ceny nemovitostí stále zvyšují, poptávka neochabuje. Třetina bytů se prodá ještě před zahájením výstavby. Ve druhém pololetí letošního roku se má podle dat společností CEEC Research poptávka po vlastním bydlení zvýšit o 5,7 % v celé ČR a o 5,4 % v Praze. Ještě silnější poptávka se pak očekává v první polovině roku 2026.
Neustálé zdražování je problém pro mladé toužící po vlastním bydlení, ale lákavé pro investiční nákupy.
Ty už dnes představují téměř 28,35 % prodeje nových bytů, kdy na straně kupujících stojí movití investoři a fondy, včetně zahraničních. Pro ně jsou takové investice stále bezpečným uložením kapitálu, shodují se developeři.
„Podíl těch, kdo nakupují nemovitost jako investici, neustále roste. Investice do nemovitostí jsou pro ně jistotou a pozitivním zhodnocením kapitálu,“ potvrdil Michal Vacek, ředitel společnosti CEEC Research.
Investorů, kteří přednostně vykoupí nabízené projekty, bude podle Vacka v dohledné době stále dost. „Máme zprávy, že v extrémním případě dosáhl podíl prodeje bytového komplexu na investici až 65 %.“
Začíná se proto opatrně debatovat, zda by nebylo vhodné investory, ať už zahraniční nebo tuzemské, nějak regulovat.
„Není možné, aby v současné situaci, kdy je na trhu totální nedostatek bytů, skupovali nové byty zahraniční investoři. A to ať už jde o jednotlivce nebo velké fondy. Proto navrhujeme po vzoru Dánska zákaz nákupu nemovitostí určených k bydlení nerezidentům mimo EU,“ vyjádřil se v této souvislosti pro novou Studii developerských společností H1/2025 ministr práce a sociálních věcí Marian Jurečka.
Developeři operující na českém trhu ale názor nesdílejí. Věří, že volný trh je klíčem k udržení zdravého investičního prostředí a regulace by mohla spíše uškodit než pomoci.
Podle Marcela Sourala, majitele investiční a developerské společnosti Trigema, je z pohledu dostupnosti bydlení jedno, kdo byt koupí. Důležité je, že byl postaven. „Investoři do bytového fondu následně byty nabízejí jako nájemní. Takže takto pořízený byt se z trhu neztrácí, ale naopak trh bydlení sytí,“ říká Soural a za kámen úrazu označuje zdlouhavé povolování staveb. „Tam by měl stát napřít všechny síly. Pokud by se bytů stavělo více a rychleji, nemuseli bychom řešit otázky dostupnosti bydlení.“
V některých evropských městech, jako je například Barcelona nebo Amsterdam, už určitá omezení platí, jde třeba o nařízení zakazující investorům nákup bytů pro další pronájem.
Bydlení běžného standardu aktuálně tvoří 51 % všech projektů. Tento segment zahrnuje byty pro širokou veřejnost, především tedy rodiny s dětmi, ale také singles v mladším i středním věku. Stále významnější roli hrají také smíšené projekty (26 %), které kombinují různé typy bydlení – od standardních bytů po prémiové rezidence. Na trhu se ovšem drží i luxusní segment, který tvoří 20 % všech developerských projektů.
V průměru 30,58 % bytů se prodá ještě před zahájením výstavby.
28,35 % kupujících jsou movití investoři, včetně těch ze zahraničí, kteří byty skupují jako prostředek bezpečného ukládání kapitálu.
Nejlepším lékem na nedostupnost bydlení by podle většiny odborníků mělo být významné posílení nabídky, tedy mnohem více bytů. Srovnání nabídky a poptávky by logicky mělo stabilizovat a snad i snížit ceny bytů.
Situace se pomalu lepší, připustil v nedávné debatě Seznam Zpráv generální ředitel společnosti PRO-DOMA Petr Vaněrka, ale zároveň varoval před přehnaným optimismem.
„Ano, odeznívají vysoké úrokové sazby, což byla jedna ze tří zásadních příčin zpomalení výstavby jako takové. Přetrvávají ale dlouhodobé problémy, za které považuji zejména nedostatek stavebních pozemků a zdlouhavý povolovací proces.“
Nastartovat výstavbu bytů v potřebné míře tedy podle Vaněrky nepůjde tak rychle. „Stavebnictví má velkou setrvačnost a my dnes sklízíme plody toho, co začalo už před dvěma lety.“
Při rostoucích cenách nových bytů se do centra pozornosti stále více dostávají byty nájemní. Ale mají-li být pro mladé lidi finančně dostupné, musejí mít nad nimi dohled především obce.
V tomto ohledu vzbuzuje naděje vládní program Dostupné nájemní bydlení, o finance z něj už projevily zájem desítky obcí. „Nabízených sedm miliard v dotacích a výhodných úvěrech se vyčerpalo v rekordním čase. Už v tomto roce začnou stavební práce na prvních projektech, stovky dalších projektů jsou v přípravě,“ řekl ministr pro místní rozvoj Petr Kulhánek. Dotačně-úvěrový program Dostupné nájemní bydlení poskytne výhodné financování stavebních nákladů a využít jej mohou jak veřejní, tak soukromí investoři.
