Článek
Po letech rychlého zdražování přišel zlom. Nejistota ohledně války na Ukrajině i vyšší úrokové sazby hypoték zbrzdily strmý nárůst cen bytů ve velkých městech. Svědčí o tom aktuální brněnská data developerské společnosti Trikaya, která redakce Seznam Zpráv s předstihem získala.
Podle údajů za první čtvrtletí letošního roku se nová garsonka v Brně o dispozici 1+kk a velikosti 40 metrů čtverečních prodává za 5 milionů korun. Růst cen se však poprvé po deseti letech výrazněji zpomalil. Metr čtvereční v brněnské novostavbě se prodává v průměru za 122 tisíc korun.
Proti stejnému období loni je to sice enormní nárůst o víc než čtvrtinu, ale při srovnání s posledním čtvrtletím roku 2021 už ceny stagnují. „Kvůli enormnímu nárůstu cen nových bytů během uplynulého roku, zejména jeho druhé poloviny, jsme svědky relativní stagnace. Zda to ovšem znamená dosažení cenového stropu při prodeji nových bytů v Brně, je nejisté. Na takovéto predikce je ještě brzy a realitu ukážou až čísla z dalších čtvrtletí,“ uvedl Dalibor Lamka, předseda představenstva společnosti Trikaya.
Podobné „zbrzdění“ zaznamenal také Kompas nabídkových cen. Tvoří jej největší internetový portál s nemovitostmi Sreality.cz. Až do letošního února byty v novostavbách zdražovaly. V březnu se však ceny posunuly jen nepatrně. Metr čtvereční nového bytu v Brně stál v průměru 119 tisíc korun.
Developeři v Brně na začátku dubna nabízeli bezmála 1 200 nových bytů v 36 různých projektech. V nabídce je o desetinu více jednotek než v březnu předešlého roku. Jedná se o rekordní množství od začátku detailního sledování statistik brněnských novostaveb v roce 2014.
Průměrné ceny prodávaných bytů dosáhly 6,8 milionu korun, kupující mají největší zájem o menší jednotky o dispozicích 1+kk nebo 2+kk.
Majitel brněnské realitní kanceláře RE/MAX Delux Tomáš Šimek sleduje vývoj trhu ve třech kategoriích. Podle něj se ceny investičních bytů a startovních nemovitostí do pěti milionů korun stále zvyšují. Nejmenší garsonky hromadí investoři a pronajímají je.
„Dále je to bydlení pro klasickou rodinu se dvěma dětmi, tedy primárně dispozice 3+1 a 4+kk. Tam se růst cen nemovitostí prakticky zastavil, případně je velmi mírný, ale zatím nemusíme zlevňovat,“ popsal situaci.
Ve třetí kategorii prémiových nemovitostí s cenou nad 15 milionů korun dokonce museli makléři jít s cenami dolů, aby se vůbec prodali. „Zájemců o tyto luxusní nemovitosti je teď málo a potenciální kupující velmi zvažují, jestli koupi zrealizovat. Do budoucna tak očekáváme, že bude daleko těžší s těmito nemovitosti na realitním trhu obstát,“ doplnil Šimek.
Majitele našlo v úvodním čtvrtletí letošního roku 292 nových jednotek v Brně, je to podobné číslo jako loni ve stejném období. Nejvíc si mohou zájemci vybírat v oblasti takzvaného brněnského Bronxu, tedy Zábrdovicích, pak také v Horních Heršpicích a Králově Poli. „Královo Pole patří mezi nejvyhledávanější adresy v Brně, přitom má zároveň stále velký potenciál k rozvoji. Tomu nasvědčuje nejen počet projektů, ale také průměrná cena nový bytů, která je se 128 tisíci za metr čtvereční na rovině s centrem města. Například my zde aktuálně stavíme už třetí etapu projektu Ponavia rezidence, která nabídne 72 nových jednotek,“ sdělil Lamka.
Za ochlazením realitního trhu podle odborníků stojí aspekty spojené s ruskou invazí na Ukrajinu i nové podmínky hypotečních úvěrů. Česká národní banka opakovaně zvyšuje základní úrokovou sazbu. Naposledy tak učinila na konci března. Tehdy to bylo o polovinu procentního bodu na rovných pět procent, což je nejvyšší hodnota od roku 2001.
Nemovitosti se tak i s přísnějšími podmínkami pro zisk hypotéky stávají nedostupnějšími pro stále větší skupinu lidí. Ubývá kupujících a na trhu naopak přibývá prodávajících, kteří výhodně zhodnocují nemovitosti, jež dříve výhodně nakoupili.
Třeba v RE/MAX Delux teď mají nejvíc nemovitostí na prodej v historii realitní kanceláře. „Co se týče války na Ukrajině, svět je najednou v nejistotě a investoři mají strach, spousta z nich má stop stav, dokud se situace neuklidní. Lidé raději prodají nemovitosti a pořizují si za to akcie, zlato či bitcoiny nebo drží hotovost na účtu,“ vysvětlil Šimek.
Nejžádanější jsou mezi kupujícími dispozice bytů 2+kk. Developeři jich v úvodních třech měsících letoška prodali 117. Takový byt průměrně stojí 6,7 milionu korun.
Podle údajů studie realitní skupiny European Housing Services do konce loňského roku rostly také ceny starších brněnských bytů. Jeden metr čtvereční v takové jednotce se na konci roku prodával v průměru za 88 tisíc korun. Padesátimetrový byt tak kupujícího vyšel na 4,4 milionu korun. „Trh se začíná dělit na nabídku pro běžné domácnosti s jasným finančním limitem a nabídku pro investory, kteří nemají problém za dané situace přeplácet,“ sdělil už dříve Hendrik Meyer, šéf EHS i realitní služby Bezrealitky.
Podle Kompasu nabídkových cen Sreality.cz průměrná nabídková cena „secondhandového“ bytu vystoupala v prvním letošním kvartále na 102 tisíc za metr čtvereční. Padesátimetrová jednotka tak stojí přes pět milionů korun. Také v tomto případě však zdražení nebylo tak rychlé jako v předešlých kvartálech.
V Brně, stejně jako v Praze, dlouhodobě platí, že poptávka po nových bytech výrazně převyšuje nabídku. Na vině jsou mimo jiné dlouhé povolovací procesy a zastaralé územní plány.
Odborníci si netroufnou odhadnout, jak se budou ceny dál vyvíjet. „Za mě je teď rozhodující faktor válka na Ukrajině. Pokud brzy skončí, věřím tomu, že se realitní byznys zase pořádně rozhýbe. Ceny neporostou tak rychle, třeba kvůli intervencím České národní banky, ale z dlouhodobého hlediska to tak bylo. Navíc tu máme vysokou inflaci, proto budou ceny nemovitostí z dlouhodobého hlediska růst,“ dodal Šimek.
Co se týče války na Ukrajině, svět je najednou v nejistotě a investoři mají strach, spousta z nich má stop stav, dokud se situace neuklidní. Lidé raději prodají nemovitosti a pořizují si za to akcie, zlato či bitcoiny nebo drží hotovost na účtu.
Ani Lamka neočekává velký cenový pád a zlevňování bytů. „V kontextu současné makroekonomické situace nevidím dostatečný prostor pro výrazný pokles cen, je spíše pravděpodobné, že kupec bude mít v budoucnu větší výběr a bude preferovat co nejkvalitnější projekt v dobré lokalitě. Ochota platit vysokou cenu za vlastní bydlení bude úzce provázaná s poptávkou po energetické úspornosti projektů a jejich udržitelnosti,“ řekl Lamka.
S přispěním Karolíny Štukové.
