Nájem vs. hypotéka. Propast se začala zmenšovat, ukazují čísla

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Dlouhé roky platilo, že byla splátka hypotéky levnější než měsíční nájem – žádný div, že když měli Češi na výběr, sáhli ve většině po úvěru. Jenže vysoké úroky, které realitní trh ovládají už více než dva roky, tuto rovnici otočily a z hypotečního trhu vyhnaly podstatnou část zájemců o vlastní bydlení.

Data, která má SZ Byznys k dispozici, však ukazují, že se propast mezi nájmy a splátkou hypotéky začíná opět zmenšovat. V jednom z krajů Česka se dokonce začalo splácení úvěru v měsíčních výdajích oproti nájmu vyplácet.

Za nájem v šedesátimetrovém bytě v Ústeckém kraji zaplatí člověk o 1 494 korun více, než kdyby na stejnou nemovitost splácel hypoteční úvěr.

Při výpočtu jsme vycházeli z nejčastějšího typu hypotéky a dat z realitního portálu Sreality.cz. Jednotlivé případy se tedy mohou lišit. Postup je popsán v metodice výpočtu níže.

Podle aktuálních průměrných nabídkových cen nemovitostí, které realitní portál Sreality.cz mapuje, se kromě Ústeckého kraje nejvíce přibližuje měsíční hypoteční splátka k průměrnému nájemnému ve Středočeském a Moravskoslezském kraji, kde majitel bytu zaplatí na splátce oproti nájemnému o necelé dva tisíce korun navíc.

Pro srovnání, ještě v roce 2020 ukazovala analýza společnosti Wüstenrot naopak na výhodnost bydlení ve vlastním, hypoteční splátka často vycházela o stovky až tisíce korun levněji. Průměrná splátka hypotéky tehdy vycházela na 10 567 korun, zatímco na nájmu zaplatili Češi v průměru 12 817 Kč.

Právě v lokalitách, kde se rozdíl mezi splátkou hypotečního úvěru a průměrného nájemného výrazněji snižuje, může podle jednatele realitního serveru Reality Čechy Michala Picha poptávka po pořízení nemovitosti výrazně stoupat.

„Snižující se úrokové sazby hypotečních úvěrů jsou pro mnoho kupujících tou správnou motivací pro pořízení vlastní nemovitosti. Nejvíce patrné je to u zájemců, kteří poslední dva až tři roky nákup nemovitosti odkládali,“ uvedl pro SZ Byznys Michal Pich.

To potvrzuje také hypoteční expert a místopředseda společnosti Gepard Finance David Eim. „Pokud je domácnost schopna byt vlastnit a celá splátka hypotečního úvěru je menší, než nájemné, její pořízení dává smysl. V takový okamžik je v podstatě hypotéka nákladově efektivní řešení,“ vysvětluje.

Zároveň připomněl, že okamžitý efekt je jedna věc a perspektiva, že na konci člověk vlastní nemovitost, druhá. Záleží tedy na konkrétní situaci a plánech jednotlivého člověka.

„V takové situaci dává koupě smysl i jako investice. S tímto vývojem by se ale pojil také velký růst poptávky a samozřejmě tlak na ceny nemovitostí,“ doplnil David Eim.

Podle hypotečního analytika společnosti Swiss Life Select Jiřího Sýkory ale zatím na českém realitním trhu výrazný nárůst prodejů bytů čistě na investici nehrozí.

„Jak jsme viděli v minulosti, tak enormní zájem o koupi investičních bytů spíše rozpoutaly velmi nízké sazby hypotečních úroků a tím větší dostupnost nemovitostí,“ uvedl.

Navzdory trendu se rozdíl mezi nájemným a hypotékou zvětšil v Karlovarském a Libereckém kraji. Na severu republiky by aktuálně člověk na nájemném v modelovém bytě zaplatil zhruba o sedm tisíc korun méně než v případě hypoteční splátky. Ještě v únoru 2023 byl tento rozdíl o několik set korun menší.

Vývoj v jednotlivých krajích se kromě úrokové sazby hypotéky, která za poslední dva roky v průměru klesla zhruba o 1,2 procenta, logicky odvíjí také od cen nájmů i nemovitostí, které v Česku v závislosti na lokalitě rostly různě.

„Růst cen bytů v roce 2024 byl cca osm až devět procent, růst nájemného odhadujeme kolem šesti až sedmi procent,“ uvedl celorepublikový průměr majitel realitní kanceláře Re/Max Horizont Štěpán Gjurič.

Růst cen bytů se také odrazil ve výši průměrné hypotéky. Podle dat České bankovní asociace se v lednu dostala na 3,92 milionu korun, což je o 15 procent víc než před rokem.

V tomto roce však Štěpán Gjurič z Re/Max Horizont očekává, že nájemné poroste rychleji než kupní ceny.

„Vzhledem k očekávanému zvyšování nájemného v Česku a předpokládané stagnaci nebo mírnému poklesu hypotečních sazeb se výše nájemného bude stále více přibližovat hypoteční splátce,“ predikuje realitní expert.

Kromě výpočtů hrají podle ředitele oddělení nemovitostí a stavebnictví ve společnosti Deloitte Petra Hány v rozhodnutí mezi vlastním a nájemním bydlením roli i další faktory.

„Vlastnické bydlení je spojováno s nejasnou budoucností ohledně zajištění důchodů, a to motivuje domácnosti pořídit si vlastní bydlení jako formu zajištění na stáří,“ uvedl jeden z faktorů realitní expert ze společnosti Deloitte.

Vlastní bydlení je podle jeho slov zároveň vnímáno jako dlouhodobé a někdy i trvalé řešení potřeby bydlet.

„Nájem je v aktuálním nastavení vnímán jako krátkodobé a spíše nejisté řešení. Většina dnešních nájemních smluv je na dobu určitou, většinou na jeden rok ‚s otočkou‘, a to nájemníkům nedává příliš možností dlouhodobě plánovat,“ uvedl Petr Hána.

„Vlastní byt máte možnost průběžně zhodnocovat dalšími investicemi a pravidelnou údržbou. U nájemního bydlení mohou být jakékoliv úpravy podmíněny souhlasem majitele,“ dodal.