Šance na bydlení se Čechům zlepšily. Jenže jen málo a možná ne na dlouho

Analýzu si také můžete poslechnout v audioverzi.

Takřka dvouletý půst na trhu s nemovitostmi, který odstartoval významným zvýšením úrokových sazeb, negativně ovlivňoval prakticky všechny články stavebního řetězce.

Stavební a developerské firmy v důsledku malé poptávky vyčkávaly, a přicházely tak o byznys. Prodávající kvůli malému zájmu museli déle čekat na zájemce, který akceptuje požadovanou cenu, nebo museli přistoupit na slevu. Pro kupující byla situace v důsledku drahého financování také složitá. Vysoké úroky totiž řadu z nich od pořízení nemovitosti odrazovaly.

Navzdory řadě negativních vlivů téměř dvouletá doba ledová na českém nemovitostním trhu přinesla i pozitivní vývoj. Zlepšila se dostupnost nemovitostí. Ukázala to data České bankovní asociace (ČBA).

„ČR patřila v roce 2022 na špičku v mezinárodním srovnání zemí, kde růst cen nemovitostí v posledních letech výrazně předběhl růst příjmů domácností. Z tohoto pohledu přinesl loňský rok mírnou korekci,“ říká hlavní ekonom ČBA Jakub Seidler s tím, že tyto nůžky i nadále zůstávají výrazně rozevřené a Česko se drží v mezinárodním srovnání na předních místech nedostupnosti bydlení.

To ukazují také data společností Reality Čechy a Golem Finance, podle kterých se dostupnost vlastního bydlení od loňského prosince meziročně zlepšila o více než dvě procenta.

Ceny u starších bytů v loňském roce klesly v průměru o sedm procent.

Z pohledu vývoje cen nemovitostí v EU ale patří Česko z dlouhodobějšího pohledu mezi země s nejvyšší dynamikou růstu. Za posledních deset let stouply ceny v tuzemsku o 125 procent, unijní průměr přitom byl „jen“ 55 procent.

Naopak z pohledu mezd v posledním čtvrtletí roku 2023 průměrná hrubá měsíční nominální mzda vzrostla, a to na 6,3 %. Reálně ale vlivem inflace podle dat Českého statistického úřadu (ČSÚ) klesla.

„I přes více než šestiprocentní růst nominální mzdy na přepočtené počty zaměstnanců klesla po započtení vlivu inflace reálná mzda ve čtvrtém čtvrtletí 2023 o 1,2 procenta. Šlo přitom již o devátý pokles za sebou. Reálně se za celý rok 2023 mzda snížila o 2,9 procenta, neboť inflace dosáhla 10,7 procenta a nominální růst mezd byl 7,5 procenta,“ uvedla Jitka Erhartová, vedoucí oddělení statistiky práce ČSÚ.

V praxi by na základě zjednodušeného výpočtu mezi průměrnými příjmy domácností a cenou nemovitostí v regionech Česka podle hlavního ekonoma Creditas Petra Dufka průměrná domácnost aktuálně potřebovala zhruba osm ročních příjmů na to, aby si koupila šedesátimetrový byt.

„Nesměla by ale ani korunu utratit za jídlo, elektriku a cokoliv jiného. V Praze by potřebovala více než devět ročních příjmů, v Jihomoravském rovných devět, v Ústeckém kraji naproti tomu jen tři,“ uvedl.

Nejvíce se podle jeho slov dostupnost vlastního bydlení zlepšila v Karlovarském a Královéhradeckém kraji.

„Zlepšila se i v Praze, kde už není třeba deset ročních příjmů rodiny, ale jen něco málo přes devět. Žádná změna nenastala v Libereckém kraji a na Vysočině,“ uvedl pro SZ Byznys ekonom.

Dostupnost bydlení se vlivem poklesu cen při rostoucích nominálních příjmech mírně zlepšila také podle dat České národní banky, jež zveřejnila v poslední zprávě o finanční stabilitě.

„Zároveň se lehce snížilo i odhadované nadhodnocení cen bytů, které však přesto zůstává na vysokých úrovních,“ uvádí ČNB ve zprávě s tím, že vlastní bydlení bylo v druhém čtvrtletí loňského roku nadhodnoceno o 60 procent.

„To jinými slovy znamená, že domácnosti s mediánovým příjmem, které financují pořízení nemovitosti prostřednictvím úvěru, mohou být při průměrných cenách nemovitostí, současné výši úrokových sazeb a očekávaném vývoji ekonomiky nadále vystaveny zvýšenému riziku budoucího nesplácení,“ vysvětluje ČNB ve zprávě o finanční stabilitě.

Podle hlavního ekonoma ČBA Jakuba Seidlera by se mohla situace navzdory očekávanému růstu cen nemovitostí v letošním roce dál zlepšovat. „S pozvolnějším tempem zdražování nemovitostí by se mohl zároveň zmírňovat nesoulad mezi růstem cen a nominálními příjmy domácnosti,“ uzavírá.

Podobný směr má také predikce Petra Dufka, hlavního ekonoma Creditas. „Předpokládám, že nominální příjmy domácností letos porostou rychleji než ceny nemovitostí, takže se dostupnost bydlení může reálně přece jen trochu zvýšit,“ uvedl. „Na druhou stranu ceny bytů byly v posledních deseti letech natolik vyšponované, že půjde spíše jen o symbolické zlepšení situace.“

Podle Michala Picha, provozovatele realitních serverů realitycechy.cz a realitymorava.cz, sehraje ve vývoji nejzásadnější roli otázka, jak moc budou nemovitosti letos zdražovat.

Podle Milana Ročka, ředitele společnosti Dataligence, která sbírá data o cenách nemovitostí v Česku, by v letošním roce mohlo bydlení zdražovat v řádu jednotek procent.

Libor Ostatek, hypoteční expert Broker Trust a Golem Finance, očekává v průběhu druhého kvartálu letošního roku zastavení poklesu cenové hladiny a otočení trendu směrem k růstu. „V obecné cenové hladině jej očekávám relativně velmi mírný v řádu jednotek procent, mohlo by to za letošní rok být zhruba jedno až dvě procenta,“ uvedl.

Mimo vývoj cen by v letošním roce mohly podle expertů sehrát roli i další faktory, jako je míra inflace, která by podle predikce ČNB mohla klesnout na 2,6 procenta, a také výše úrokových sazeb hypoték. Právě nižší sazby by snížily výdaje potřebné na vlastní bydlení v podobě placení úroků.

Na příkladu třímilionové hypotéky by totiž klient v době levných úvěrů na bydlení, například s úrokovou sazbou 2,5 procenta, zaplatil za 30 let splácení zhruba 1,3 milionu. Pokud by však stejnou hypotéku čerpal se současnou výší úrokové sazby, která byla podle dat Hypoindexu v lednu 5,96 procenta, tak by na úrocích majitel úvěru za 30 let zaplatil více než 3,4 milionu.

Zároveň by se s razantnějším zlevněním hypoték mohla ale zvýšit poptávka, která by ceny nemovitostí naopak opět nastartovala k razantnějšímu růstu, uvedl pro SZ Byznys Michal Pich z realitních portálů realitycechy.cz a realitymorava.cz. „V letošním roce očekáváme jen minimální změny v dostupnosti bydlení. Pokud dojde k avizovanému snížení úrokových sazeb hypotečních úvěrů, vzroste s největší pravděpodobností poptávka po vlastním bydlení, a tím dojde k růstu cen.“

I navzdory očekávání mírného nárůstu cen se také podle Libora Ostatka dostupnost vlastního bydlení nezačne nijak zásadně vylepšovat. „I když nám budou klesat úrokové sazby a růst příjmy, stále bude domácnost nadpolovičně zatížena výdaji na bydlení. Je to stále vysoká míra,“ oponuje.

Kromě vlivu příjmů domácností, úrokových sazeb a cen nemovitostí by podle ekonoma Petra Dufka ke zlepšení dostupnosti vlastního bydlení dlouhodobě pomohlo zvětšení nabídky na tuzemském trhu.

„Pomohla by jednoznačně širší nabídka nových i existujících bytů. Bytová výstavba je stále ještě v útlumu a na trh nemíří ani spousta bytů secondhandových, protože prodávající mají mnohem větší očekávání, pokud jde o ceny,“ uvedl ekonom Creditas.