Na nové byty v Praze nejsou peníze. Prodeje se loni rekordně propadly

Minus šedesát procent. O tolik méně ve srovnání s rokem 2021 v loňském roce prodali developeři nových bytů v Praze. V posledním kvartále loňského roku se v metropoli prodalo 550 nových bytů, což je stejné množství jako v předchozím čtvrtletí. Za celý loňský rok se pak v Praze prodalo 3100 nových bytů.

Tato data je potřeba interpretovat v kontextu toho, že rok 2021, kdy se v Praze prodalo 7450 bytů, byl nejsilnějším rokem v novodobé historii. Rekordní poptávku roku 2021 stimulovaly nejistota budoucího covidového vývoje, obavy z vysoké inflace a snaha bezpečně uložit své prostředky, a uchránit je tak před znehodnocením. Pokud bychom však srovnali loňský rok s rokem 2020, i v tomto případě trh zaznamenal až poloviční propad.

Pokles prodejů v loňském roce prakticky kopíruje křivku poklesu hypoték. Za výrazným propadem zájmu o hypotéky stály především rychle rostoucí úrokové sazby – zatímco na začátku roku 2022 se ještě průměrná úroková sazba u nových hypoték pohybovala těsně nad hranicí tří procent, v listopadu to bylo již okolo šesti. Do hry čím dál více vstupují také velmi přísná pravidla pro samotný zisk hypoték.

K mírnému oživení trhu by mohlo podle predikcí pražských developerů dojít už letos. Vše bude záležet na tom, jakým směrem se vydají úrokové sazby.

„Lidé při velmi drahých hypotékách a celkové nejistotě odkládají svá nákupní rozhodnutí. A to v posledním roce zásadně zpomalilo prodeje. Určité oživení trhu ale očekáváme už v jarních měsících,“ říká Dušan Kunovský, zakladatel a šéf společnosti Central Group.

„Zásadní oživení trhu pak očekáváme v příštím roce, kdy by se už úroky hypoték mohly snížit ke třem procentům ročně. To už by měsíční splátky hypotéky mohly být i nižší než nájemné,“ dodává.

Na významný propad poptávky v loňském roce reagovaly také ceny nových bytů v Praze. Ačkoliv k poklesu cen zatím nedošlo, tempo zdražování zpomalilo. Nabídkové ceny nového bydlení v Praze v posledním kvartále loňského roku meziročně vzrostly o více než sedm procent, průměrná nabídková cena v posledním čtvrtletí loňského roku dosáhla na 154 881 Kč za metr čtvereční. Mezikvartálně však už cena jen stagnovala.

Oproti roku 2021 je to nevídaný obrat. Tehdy se totiž cenovky u nových bytů přepisovaly dvouciferným tempem.

Prodejní ceny nových bytů pak vzrostly meziročně o téměř deset procent z 137 946 Kč za metr čtvereční v posledním kvartále roku 2021 na 151 643 Kč za metr čtvereční v posledním čtvrtletí loňského roku, mezikvartálně jde o mírný 2,5% růst.

Plošnou redukci cen nového bydlení podle developerských firem v Praze nelze očekávat ani v letošním roce. Na vině je zejména skokový nárůst nákladů, kdy ceny některých stavebních materiálů v loňském roce rostly i o desítky procent během jediného měsíce. Celkové finanční náklady na stavební materiály, práce a energie tak dohromady s úrokovými sazbami zaznamenaly bezprecedentní růst.

„Investoři a developeři se potýkají se zvýšením finančních nákladů, ve kterém se promítá skokové zdražení některých stavebních materiálů, prací a energií. Trojnásobně vzrostly i úrokové sazby. Vyšší jsou ceny pozemků, finanční a režijní náklady spojené s přílišnou byrokracií a příliš pomalými povolovacími procesy, na trhu je nedostatek lidských zdrojů ve stavebnictví. To všechno už investor v rámci výstavby hodně pocítí a to je zároveň i hlavním důvodem, proč nelze čekat plošné snižování cen nových bytů,“ vysvětluje Marcel Soural, předseda představenstva investiční skupiny Trigema.

Případná redukce cen se podle jeho slov může dotknout zejména starších nemovitostí, a to většinou nižšího standardu, například v panelových domech nebo méně atraktivních lokalitách.

Ačkoliv ceny poslední čtvrtletí stagnují a developeři tvrdí, že na trhu není prostor pro zlevňování, přesto ke snižování cen na trhu nových bytů dochází.

Investoři totiž hledají způsob, jak oslovit zájemce, kteří si v současných podmínkách ještě bydlení v novém bytě mohou dovolit. V rámci svých prodejních strategií proto stále častěji nabízejí slevy a speciální akce.

Variantou akce prodávajících společností může být například garantovaná hypotéka, kdy prodejce klientovi zaručí úrokovou sazbu ve výši zhruba tří procent, a to většinou na dva roky. Firmy však nabízejí také vybavení kuchyně, příslušenství v ceně nebo parkovací stání zdarma.

Tyto položky z finální cenovky automaticky ubírají často i stovky tisíc korun.

Méně bytů se na pražském trhu novostaveb nejen prodávalo, ale také stavělo a stavět bude. Část developerů kvůli zpomalení prodejů totiž pozastaví výstavbu nových bytů.

Odložení výstavby omezí počet projektů na trhu, a tím logicky i nabídku nového bydlení. Jakmile v horizontu jednoho roku až dvou let dojde k obnovení trhu, skokově naroste poptávka a omezená nabídka může způsobit další tlak na ceny.

V Praze bylo na konci posledního čtvrtletí loňského roku volných 5100 nových bytů, což je téměř stejné číslo jako na konci roku 2020. Mezikvartálně jde o zhruba 8,5% nárůst, v porovnání s loňským rokem, kdy byl trh prakticky vyprodaný a nabídka byla na rekordním minimu, je nyní nabídka vyšší o 79 %.

„V posledním čtvrtletí se na trh dostalo pouze 950 nových bytů a to je druhý nejhorší kvartální výsledek od roku 2017. Na konci roku se nabídka ustálila na úrovni dlouhodobého průměru, pro potřeby metropole je však stále nedostatečná. Bytů se také nadále povoluje velmi málo. Zatímco v roce 2021 se mohla rozběhnout výstavba téměř deseti tisíc jednotek, za minulý rok to bude zhruba o polovinu méně,“ uvedl Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential, a.s.