Na nájemním trhu vládne nejistota. Pomoci má rozkaz k vystěhování neplatičů

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Na nájemním trhu vládne nejistota. Majitelé bytů se bojí neplatících nájemníků, které nepůjde dlouhé měsíce vystěhovat, zatímco nájemníci se bojí rostoucí činže a nečekané výpovědi.

To se v době, kdy se v Česku výrazně zhoršuje dostupnost vlastního bydlení a stále více obyvatel, zejména ve větších městech, volí nájem jako dlouhodobou variantu svého bydlení, stává problémem. Na zřetel to bere i Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR), které vloni v říjnu představilo soubor změn, který měl trh s nájemním bydlením upravit tak, aby posílil práva a povinnosti všech účastníků a vedl ke zvýšení těchto jistot. Nakonec z něj zůstalo jediné opatření.

Po více než roce debat, které záměr Ministerstva pro místní rozvoj vyvolaly, je ale, zdá se, dobojováno. Z konceptu variant, jak zvýšit jistoty na nájemním trhu, projde pouze jedna, a to takzvaný rozkaz k vyklizení bytu.

„Na pozměňovacím návrhu ke změnovému zákonu je shoda, MMR k němu dalo souhlasné stanovisko,“ potvrdil mluvčí Ministerstva pro místní rozvoj Petr Waleczko.

Cílem tohoto mechanismu bude primárně zrychlit a zjednodušit vystěhování nájemníka, který nemovitost navzdory ukončení smlouvy odmítá opustit. „Zkušenost s tím, že se nájemník odmítl vystěhovat, mají jednotky procent pronajímatelů,“ popisuje data z šetření MMR Waleczko.

Podle advokátky a předsedkyně Sdružení nájemníků ČR Lenky Veselé bude mít ale uživatel bytu i v případě, že mu bude vyklizovací rozkaz doručen, možnost proti němu podat kvalifikovaný odpor. „V tom případě bude muset proběhnout soudní řízení, které by však nemělo trvat déle než 6 měsíců,“ upozorňuje Veselá na možnost průtahů i tohoto procesu.

Legislativa k vydávání rozkazů by měla vejít v platnost v polovině příštího roku, společně se zákonem o podpoře bydlení.

„V soudních sporech o výpověď nájmu prohlásí soudy v sedmdesáti procentech případů výpovědi za neplatné. A i když byla výpověď nájemníka neoprávněná, samotný soudní spor znamená, že pronajímatel z nějakého důvodu už ve svém bytě nájemníka nechtěl. Soudní spory jsou dlouhé - v průměru trvají zhruba 14 měsíců, v Praze 21,“ popisuje současnou situaci ekonom a pedagog z Právnické fakulty UK v Praze Libor Dušek (Piráti).

„Obtíže s vystěhováním neplatících nájemníků odrazují pronajímatele od toho, aby svou nemovitost pronajímali. Vidí, že když dojde ke konfliktu, tak je vysoká pravděpodobnost, že svůj záměr nevymůžou ani soudní cestou,“ vysvětluje důvod, proč má podle něj snaha v podobě rozkazu o vyklizení smysl.

Právě rozkaz k vyklizení nemovitosti by podle Lenky Veselé ze Sdružení nájemníků mohl být cestou, která u pronajímatelů zvýší chuť nemovitosti pronajímat, a dokonce uzavírat smlouvy na delší dobu, tedy alespoň teoreticky.

„Domníváme se, že většina pronajímatelů k takovému kroku ale nakonec nepřistoupí. Pronajímatelé si budou chtít ponechat možnost zvyšovat nájemné bez jakéhokoliv limitu, protože to jim smlouva na dobu určitou umožňuje, současně si budou chtít ponechat kontrolu nad nájemcem a nájemním vztahem jako takovým,“ říká předsedkyně sdružení.

K významné změně na trhu nedojde ani podle Jakuba Vysockého, prezidenta Asociace nájemního bydlení. Rozkaz k vyklizení totiž pronajímatelům k tomu, aby začali nabízet dlouhodobé smlouvy, nestačí.

„Rozkaz k vyklizení bytu jistě pomůže o něco málo obavy pronajímatelů z neplatičů snížit. Ale neodstraní je. Aby se ale pronajímatelé přestali bát uzavírat dlouhodobé smlouvy, musejí mít jistotu, že když někdo nebude platit nájem, existuje skutečně rychlé a účinné řešení. A tam prostě zdaleka nejsme,“ uvedl Vysocký.

Těmi dalšími kroky by podle jeho slov měla být například možnost elektronického doručení nájemních dokumentů do datové schránky včetně takzvané fikce doručení, novelizace občanského zákoníku ve vztahu k nájemním smlouvám a novelizace občanského soudního řádu, která by přinesla procesní zrychlení řešení sporů.

„Součástí změn by měla být také příprava legislativní opory pro digitalizaci nájemního vztahu. To všechno by zvýšilo jistoty pronajímatelů a zjednodušilo pronajímání, což by ve svém důsledku vedlo k vyššímu počtu pronajímaných bytů,“ dodal Vysocký.

Konkrétně zavedení povinnosti pro nájemce mít datovou schránku je aktuálně projednáváno v rámci pozměňovacího návrhu k zákonu o podpoře bydlení. Podle předsedkyně Sdružení nájemníků by ale tento krok komplikoval přístup k bydlení například seniorům nebo zdravotně postiženým osobám.

„Problém by to byl pro všechny, kteří buď nemohou, nebo nechtějí být „online“ a současně si nemohou dovolit vlastní bydlení. Pro tyto osoby by zřízení datové schránky mělo i další „vedlejší efekt“ – povinnost komunikovat se státními orgány a institucemi (například úřady nebo soudy) výhradně touto cestou,“ uvedla argument proti návrhu Veselá.

Větší důležitost by naopak shledávala v opatření, které by omezilo řetězení krátkodobých nájemních smluv, které u nájemníků podporují nejistotu v jejich bydlení.

„V rámci dosavadních jednání se zástupci ministerstva jsme se shodli, že součástí změn v nájemních vztazích by mělo být i omezení řetězení krátkodobých nájemních smluv. Bez aktivního zásahu státu hrozí, že podíl dlouhodobě stabilních nájemních smluv bude výrazně klesat, což znamená, že mnoho nájemců bude žít pod neustálým tlakem hrozby ztráty bydlení,“ popsala Veselá.

„Ochrana nájemníků v případě, že mají podepsanou smlouvu na dobu určitou, je velmi slabá. U smluv na dobu neurčitou je tato ochrana zase příliš silná. Cestou by bylo tyto dva typy smluv přiblížit, zejména z pohledu flexibility vystěhování nájemníka. V praxi by mělo být výměnou za možnost vystěhovat nájemníka bez udání důvodu nebo z velmi mírnějších důvodů, než jsou stanoveny dnes, možné výrazně prodloužit výpovědní lhůtu. Třeba na rok nebo dva,“ upřesnil ekonom Libor Dušek.

O dalších krocích, jak upravit nájemní vztahy v Česku, stát ovšem zatím oficiálně nejedná.