Modla vlastního bytu se hroutí. Developeři se tak vrhli na nájemní bydlení

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Plány koupit byt, ať už jako vlastní bydlení nebo čistě na investici, jsou dnes pro velkou část Čechů stále vzdálenější. Důvodem jsou především rostoucí úrokové sazby hypoték a regulace ČNB pro jejich získání, které mají od letošního dubna za úkol zkrotit poptávku po nákupu nemovitosti. Ta za poslední dva roky vyhnala ceny nemovitostí do nebe a nabídku volných jednotek naopak zahnala strmě dolů.

Byty k pronájmu tak shání stále více lidí, kteří na podmínky hypoték jednoduše nedosáhnou. K nim se v posledních týdnech přidávají také váleční uprchlíci z Ukrajiny, kteří v Česku hledají možnost bydlení. S poklesem nabídky se už začíná projevovat také zdražování.

Této změny si začínají všímat už i jednotliví developeři a ve svých plánovaných projektech začínají stále více nechávat prostor pro výstavbu bytů, které mají sloužit právě k pronájmům.

Příkladem je společnost miliardáře Luďka Sekyry, která chystá v obou jeho největších stavebních projektech – Smíchov a Rohan City – vyhradit stovky bytů k nájemnímu bydlení.

„Dnes máme v přípravě v projektech, které jsou minimálně na konci architektonické soutěže, přibližně dva tisíce bytů. A myslíme si, že přibližně třetina z nich by mohla být předmětem nájemního bydlení,“ řekl pro SZ Byznys Leoš Anderle, výkonný ředitel Sekyra Group.

Celkově má jen v Praze do pěti let vzniknout několik tisíc nájemních bytů. Z toho téměř 1000 chystá velký domácí hráč – společnost Trigema zakladatele Marcela Sourala. Ještě v letošním roce společnost uvede na trh 140 plně vybavených nájemních prémiových bytů v projektu Fragment, uvedl Soural v rozhovoru pro SZ Byznys.

Perspektivu na trhu s nájmy vidí ale i Skanska. „Plánujeme začlenit nájemní bydlení do námi plánovaných multifázových projektů, a to vždy pouze jako doplňkový produkt k naší standardní nabídce vlastnického bydlení. Letos pro prodej připravujeme svůj první projekt nájemního bydlení o 150 bytech,“ uvedla Renata Vildomcová, marketingová ředitelka společnosti Skanska.

Projekty nájemního bydlení už realizuje také jeden z největších developerů v zemi, společnost Finep. Jak firma sdělila, chce se dlouhodobě zaměřovat na budování tří zásadních forem bydlení – vlastnického, družstevního, a právě nájemního. Jejich první projekt pro nájemní účely už funguje.

„Naše očekávání pro horizont dalších let je takové, že podíl nájemních bytů na naší výstavbě bude v dalších letech zhruba třetinový, obdobně pak podíly osobního vlastnictví a družstev. Tedy, souhrnně, více jak polovina bytů by měla být v režimu dostupného bydlení pro co nejširší skupiny obyvatel, což moderní družstevní i nájemní bydlení nabízí,“ uvádí pro SZ Byznys David Jirušek, tiskový mluvčí Finep.

Projekty, které jsou od počátku stavebně i projektově připravovány pro nájemní bydlení, mají podle jeho slov, stejně jako např. výstavba družstevního nebo osobního bydlení, svá jasně daná specifika.

V případě nájemního bydlení jde například o větší zastoupení společných prostor nebo jiné dispozice bytu než bytů na prodej. Bytové jednotky k pronájmu ve Finep zahrnují hlavně neprůchodné pokoje typu 2+1 nebo 3+1, kdy jednotlivé pokoje mohou využívat i osoby, které spolu žijí v rámci spolubydlení a sdílí společně třeba jen náklady na bydlení. Může jít ale také o samotné vybavení bytů.

„V tomto případě stačí doslova přijít jen s taškou svých osobních věcí a ihned začít bydlet bez dodatečných investic do vybavení bytu,“ vysvětluje Jirušek za Finep.

Nejsou to ale jen velké subjekty na trhu, plány na nájemní bydlení zvažují i menší investoři.

„Investoři v oblasti developmentu budou objekty pro vlastnické bydlení stavět stále, nicméně objevuje se stále více developerů, kteří chtějí s ohledem na aktuální situaci v dostupnosti vlastnického bydlení a zdražení hypoték diverzifikovat své portfolio a zamýšlí se nad tím, jak vstoupit na trh do nájemního bydlení,“ říká Zuzana Chudoba, jednatelka společnosti BTR, která radí developerům, kam investovat.

Někteří developeři podle jejích slov aktuálně řeší také otázku, jak některé své projekty, které už mají připravené, transformovat do nájemního bydlení.

Jak už napovídá chování řady investorů, poměr mezi nájemním a vlastnickým bydlením by se mohl brzo měnit. Aktuální poměr v tuzemsku je asi 80:20 ve prospěch vlastního bydlení.

I přestože v celém Česku ceny pronájmů rostou, v porovnání s průměrnou měsíční hypoteční splátkou vyjdou za měsíc o několik tisíc korun méně. Jsou tedy stále pro Čechy finančně dostupnější, na což ukazuje konkrétní kalkulace níže.

Průměrná cena za metr čtvereční podlažní plochy bytů k pronájmu se v Česku pohybuje kolem 222 korun, ukazují data Flat Zone za první čtvrtletí letošního roku.

Podle Eurostatu je pak průměrná velikost českého bytu 78 metrů čtverečních. Cena měsíčního nájmu tak v průměru v Česku bez hlavního města vychází asi na 17 tisíc korun.

Výjimkou je právě Praha, kde se průměrná cena za metr čtvereční pronajatého bytu pohybuje na úrovni 348 korun, ukazují data Flat Zone za první čtvrtletí letošního roku. Za byt o stejné velikosti by tak Pražan zaplatil asi 27 tisíc korun.

Měsíční splátka hypotéky by ale vyšla výrazně dráž. Pokud je průměrná cena za metr čtvereční podlažní plochy v Česku 87 700 korun, jak za poslední čtvrtletí loňského roku uvádí Deloitte, pořizovací cena za byt o 78 metrech čtverečních by se vyšplhala na 6 840 600 korun.

Pokud žadatel disponuje alespoň 20 procenty prostředků na nemovitost z vlastních zdrojů, potřeboval by si od banky vypůjčit 5 472 480 korun. Při úrokové sazbě kolem pěti procent, třiceti letech splácení a fixaci na pět let by se jeho měsíční splátka dostala téměř na 30 500 korun.

V případě Prahy, kde se se průměrná realizovaná cena za prodej bytu pohybovala kolem 113 500 Kč, by se byt o stejné velikosti 78 metrů čtverečních pohyboval kolem 8 853 000 Kč. Pokud žadatel disponuje alespoň 20 procenty prostředků na nemovitost z vlastních zdrojů, potřeboval by si od banky vypůjčit 7 082 400 korun. Při stejných podmínkách by se tedy měsíční splátka pohybovala kolem 39 500 korun.