Místo levnějších hypoték přišly nejdražší byty v historii

Ještě loni čekali Češi na pokles úrokových sazeb. Ta se pohybovala nad šesti procenty a zájemci o bydlení, kterým bránila v pořízení bydlení, jen tiše vzpomínali na rok 2021, kdy se dala hypotéka pořídit i pod dvě procenta.

Od té doby a celkově za letošní rok však sazby hypoték podle dat Swiss Life Hypoindexu klesly o 0,8 procentního bodu, konkrétně na úroveň 5,22 procenta.

„Celý rok 2024 byl ve znamení postupného poklesu sazeb hypoték. Tento pokles však nebyl tak výrazný, jak se ještě počátkem roku očekávalo. Přestože dvoutýdenní repo sazba během roku klesla téměř o tři procentní body, banky toto snížení do hypotečních sazeb promítly jen částečně,“ říká hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select Jiří Sýkora.

Důvodů bylo podle jeho slov několik. Jedním z nich byl nedostatečně vysoký strop účelně vynaložených nákladů, které klient platí při předčasném splacení, stanovený zákonem o spotřebitelských úvěrech. Dalším důvodem mohlo být i to, že si banky po letech nízkých marží mohly „polepšit“.

„S blížícím se koncem roku navíc hrála roli skutečnost, že banky již měly splněné své letošní plány počtu poskytnutých úvěrů, a proto se začaly spíše připravovat na rozjezd hypotečního trhu na začátku příštího roku,“ dodává Jiří Sýkora.

Navzdory průměrnému poklesu úrokových sazeb o necelý procentní bod, což se v praxi na měsíční splátce úvěru ve výši 3,5 milionu korun projevilo poklesem o necelé dva tisíce korun, Češi přestali čekat na výraznější pokles.

To ukazuje například nabídka bytů na realitním portálu Sreality.cz, kde se návrat poptávky podepsal na cenách nemovitostí. Ty míří k novým maximům.

Průměry z letošního třetího čtvrtletí překonávají stejné období z roku 2022, kdy se ceny v důsledku rekordní poptávky ještě držely nejvýš v historii.

U malých bytů stojí za růstem cen zejména regiony. „Královéhradecký kraj se dle našich dat z hlediska růstu cen malých bytů vymyká trendu, ceny v něm kontinuálně rostly i v době, kdy v jiných krajích plošně padaly. Důvod vidím zejména v tom, že řada investorů spekuluje na budoucí zlepšení dopravní dostupnosti,“ říká manažerka oborových služeb Seznam.cz Hana Kontriš.

Naopak u velkých bytů táhla opětovný nárůst cen v roce 2024 zejména Praha. Ve srovnání s předloňským rokem stouply nabídkové ceny o osm procent. „Potvrdila se nám naše predikce, že byty v Praze se po poklesu cen dostanou na původní hladiny nejrychleji a vrátí se opět k růstu,“ říká Hana Kontriš.

Podobná situace panuje i v Moravskoslezském kraji, kde vychází nárůst oproti roku 2022 na sedm procent. Ve srovnání s předchozími roky rostou ceny i Karlovarském kraji, kde se oproti roku 2022 navýšily o pět procent.

Vysokou poptávku, která je důvodem růstu cen, potvrzuje z praxe i realitní makléř a majitel kanceláře Re/Max Horizont Štěpán Gjurič. Podle něj jsou ceny, za které se nyní nabízejí a prodávají nemovitosti, už v tuto chvíli nejvyšší, s jakými se makléři dosud setkávali.

„U mnoha nemovitostí prodejní cena nabídku dokonce přesahuje. To se v posledních dvou letech, kdy se poptávka výrazně propadla, nedělo,“ říká.

„Záleží samozřejmě na tom, jak je nastavena nabídková cena. U žádaných nemovitostí se poměrně běžně setkáváme s navýšením ceny oproti původní nabídce o pět až deset procent,“ dodává majitel Re/Max Horizont s tím, že právě cenová nabídka kupujícího hraje u žádaných inzerátů velmi často rozhodující roli.

Jinak tomu podle Dušana Kunovského, šéfa největšího bytového developera, společnosti Central Group, nebylo ani v případě novostaveb.

„Poptávka po nových bytech v Praze letos meziročně vzrostla na dvojnásobné tempo. Už nyní developeři prodali přes pět tisíc bytů a tempo bude pokračovat nadále,“ uvedl.

Podle předsedy představenstva Skanska Residential Petra Michálka se letošní prodejní čísla dokonce přibližují rekordním výsledkům z roku 2021, kdy byly developerské rezidenční projekty téměř vyprodány.

„Vzhledem k současné situaci na trhu očekáváme, že tento silný trend bude pokračovat i v následujících kvartálech,“ potvrzuje Petr Michálek.

Obnovení poptávky tak v posledních měsících na pražském trhu s novými byty přispělo k prolomení nových historických maxim průměrných nabídkových i prodejních cen.

Na konci letošního třetího čtvrtletí průměrná nabídková cena nových bytů dosáhla 160 720 korun za metr čtvereční, což je meziročně o 6,8 procenta více. Ještě v měsících na konci třetího kvartálu letošního roku tak ceny pražských novostaveb přesáhly pětiprocentní růst, který predikovala Česká národní banka ve zprávě o finanční stabilitě pro celý letošní rok.

S nabídkovou cenou rostl logicky i průměr prodejních cen, který dosáhl na 152 184 korun za metr čtvereční.

Trh vlastnického bydlení a návrat poptávky po něm letos ovlivňoval nejen ceny nemovitostí na prodej, ale také nájmy. Podle Rent Indexu, který zpracovává poradenská společnost Deloitte, vzrostla za první tři měsíce průměrná cena nájmů v Česku o více než pět procent.

„Odhaduji, že během podzimu a zimy můžeme očekávat podobný nárůst cen nájmů jako během letošního léta. Cenová hladina vlastnického bydlení stále mírně roste, nabídka nestačí uspokojovat poptávku a úrokové sazby hypoték neklesají tak rychle, jak se původně předpokládalo. To všechno jsou faktory, které zvyšují poptávku po nájemním bydlení,“ říká ředitel oddělení nemovitostí a stavebnictví v poradenské a technologické společnosti Deloitte Petr Hána.

Podle realitních expertů bude aktivita v jednotlivých oblastech realitního trhu s bydlením pokračovat i nadále. A to se i nadále projeví v cenách. Predikci vývoje namodelovala společnost Golem Finance, a to ve třech scénářích.

Podle optimistického scénáře, z pohledu kupujících, porostou v příštím roce ceny bytů o tři procenta, ten je však málo pravděpodobný.

Podle negativního scénáře zdraží o 15 procent a podle realistického modelu zhruba o desetinu. „Realisticky bych odhadoval růst cen nemovitostí o deset procent. Pokles cen hypoték bych věřil, že bude kolem 0,6 procentního bodu. A příjmy porostou v průměru o pět procent,“ uvedl v podcastu Ve Vatě zakladatel Golem Finance a hypoteční expert Broker Trust Libor Ostatek.

Efekt s ohledem na dlouhodobě nesourodý vývoj cen nemovitostí a mediánových příjmů domácností bude mít trh také na dostupnost bydlení, která se bude při pokračujícím vývoji dále zhoršovat.

Už nyní je přitom Česko z pohledu dostupnosti vlastnického bydlení mezi sedmnácti evropskými zeměmi druhou zemí s vůbec nejhorší dostupností vlastnického bydlení. A ani dostupnost nájemního bydlení se pro místní obyvatele nevyvíjí příznivě. Ve velkých městech jeho cena rychle stoupá a v dalších lokalitách je zase příliš malá nabídka.