Článek
Vlastní byt je kvůli poměru cen nemovitostí, cen hypoték a příjmů rodin nejméně dostupný za posledních 13 let. Průměrná česká domácnost vydá podle čerstvých dat Golem Finance a Reality Morava z letošního března za splátku hypotéky 65 % svých čistých měsíčních příjmů. V Praze to je ale dokonce 86 %. To je rekord, letos patrně ne poslední. Jak je na tom váš okres, se podívejte v mapě níže.
Seznam Zprávy v ukrajinštině
„Z historického pohledu je to rekordní moment. V letošním roce nás čeká nejhorší hodnota dostupnosti bydlení. Příští rok by mohl být rokem stabilizace a obratu k lepšímu,“ avizuje Libor Ostatek, šéf Golem Finance, který spolu s Reality Morava vývoj na trhu sleduje už od roku 2008.
Kde na byt prozatím zapomenout?
Nejhorší situace je podle Indexu dostupného bydlení ve velkých městech a prstencích kolem nich. V hlavním městě obyvatelé na splátky za bydlení vydávají přes 86 % čistých měsíčních příjmů. Následuje Trutnov, okres Praha-východ, Hradec králové, Kladno, Vyškov, České Budějovice a nejhorší top desítku uzavírají okresy Praha-západ, Olomouc a Pardubice.
Švýcaři říkají, že zlatá éra je, když jde na bydlení ideálně do 35 % příjmů.
„Praha se vystěhovává. I lidé, kteří slušně vydělávají, jdou do nájmu. Financují menší byty na předměstí a na příjezdu do Prahy máme zacpané všechny příjezdové komunikace,“ tvrdí Ostatek. Roli lepšího bydlení plní už i střední Čechy, prstenec 30 až 50 kilometrů se kvůli covidu ještě rozšířil. Akceptuje se Dobříš, Písek, Kladno. „Nízkopříjmoví jsou ze hry o vlastní bydlení vyřazeni,“ řekl SZ Byznys Ostatek.
Běžte do Pelhřimova
Naopak nejdostupnější byly byty v okresech Teplice, kde na splátky stačí 18,6 % příjmů, podobně jsou na tom Sokolov, Chomutov, Most a Karviná. Následují Louny (25,8 %), Jeseník, Ústí nad Labem, Pelhřimov a Děčín (31,8 %). Všude tam nechají majitelé za splátku hypotéky ani ne třetinu svých čistých příjmů.
To je podle Libora Ostatka ideální model. „Švýcaři říkají, že zlatá éra je, když jde na bydlení ideálně do 35 %. I 45 % příjmů je pořád ještě relativně dobré. Čísla, která překročí hodnotu 50 %, už jsou nepříjemná.“ V kombinaci s vysokými náklady třeba za energie to může být pro některé domácnosti smrtící.
Čtyři věci, které vyhnaly ceny bytů vzhůru
Ještě před covidem se Česko pohybovalo v přijatelném pásmu. V průběhu loňska a prvního letošního čtvrtletí se ale poměr splátek hypotéky za průměrný byt na čistých příjmech vyhoupl ze 46 až na současných 64,6 %. Největší zlom nastal v dubnu 2020, kdy se sešlo několik důležitých faktorů.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5). S účinností od 1. ledna 2024 ČNB toto pravidlo zrušila.
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.
Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.
Zdroj: ČNB
Zaprvé razantně vlivem pandemie poklesly úrokové sazby, což hypotéky zlevnilo. Zadruhé došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitosti. 4 % na vstupu, jež platí kupující, najednou zmizela. A zatřetí došlo k uvolnění parametrů pro poskytování hypoték. Takzvané limity DSTI (výše splátek k příjmům) a DTI (výše dluhů k příjmům) se přestaly měřit úplně (nyní už jsou obnoveny) a LTV (výše hypotéky k ceně nemovitosti) se primárně rozvolnilo na 90 %.
Kvůli covidové pauze lidé nashromáždili obrovské finanční rezervy, připomíná Libor Ostatek: „Ke kadeřníkovi se nechodilo vůbec, odpadly náklady na transport dětí do školy. Vznikl apetit převést finance do něčeho, co se mohlo zdát lehce zaplatitelné.“
Ceny chat jsou na rekordu
Pandemie prokázala, že do práce lze v kombinaci s home office jezdit třeba i z chaty. Rapidně vzrostla poptávka po rekreačních nemovitostech. „Ceny chat a chalup jsou aktuálně na historicky nejvyšších hodnotách. Vlivem pandemie a rozmachu možnosti práce z domova se začalo mnoho lidí, kteří do té doby bydleli v bytech ve městech, poohlížet po rodinných domech a stavebních pozemcích na venkově,“ říká Michal Pich, jednatel realitního serveru Reality Morava.
Například prodej bytu v Hradci Králové či Olomouci a následné pořízení rodinného domu v některé z okolních obcí vychází nyní mnohem výhodněji než v minulých letech. Ceny bytů totiž rostly mnohem rychleji než ceny rodinných domů, a finanční rozdíl tedy není výrazný tak jako dříve.
Vlivem pandemie začaly růst ceny nemovitostí i v regionech, které stály dosud mimo hlavní proud zájmu: „Nadprůměrnou poptávku po malometrážních bytech jsme zaznamenali například na severu Čech a severu Moravy. Zde totiž stále vychází návratnost pořízení bytu určeného k následnému pronájmu nejvýhodněji.“
Hon na malé byty pokračuje
Nejrychleji rostou dlouhodobě ceny jedno‑ a dvoupokojových bytů. I když v posledních měsících pozorujeme, že enormní zájem z let 2020 a 2021 i u tohoto typu nemovitostí opadává. Nicméně stále platí, že byty kategorie 1+kk a 2+kk jsou nejžádanější.
„Malé byty patří mezi finančně nejdostupnější, a navíc u malých bytů stále vychází nejvýhodněji poměr mezi jejich pořizovací cenou a výší následného pronájmu. Díky tomu jsou malometrážní byty stále velmi oblíbené mezi investory,“ vysvětluje Pich.
Zvýšené poptávce po menších bytech se v posledních letech přizpůsobilo mnoho developerských společností. Pozměnily projekty tak, aby měly k prodeji místo menšího počtu velkých bytů raději více bytů 1+kk a 2+kk.
Co bude dál? Fronty na nemovitosti už ne
Zájem o hypotéky už vlivem vyšších úrokových sazeb a přísnějších podmínek pro poskytnutí chladne, avizuje Ostatek: „Lidé budou hypotéky kupovat dál, ale psychologie funguje tak, že když máte levné hypotéky, tak kupujete. Teď jsou lidé pod tlakem nárůstu cen, je tu energetická krize, déle váhají. Trh se zpomalí. Omezená poptávka a nabídka se dostanou k sobě. Na nemovitosti už nebudou fronty, jako to bylo poslední rok a půl.“
Největší změny na trhu ale přinese zpomalení růstu cen nemovitostí. Podle Ostatka z Golem Finance už brzdí: „V letošním roce očekáváme maximální nárůst úrokových sazeb, ale největší vliv by na trh mělo mít výrazné ochlazení nárůstu cen nemovitostí. Tím by se nárůst Indexu dostupnosti bydlení mohl zastavit. A čekám i vyšší růst příjmů z důvodu inflace, počítáme s 8% nárůstem,“ předpovídá zakladatel Golem Finance.
