Článek
„Touto cestou bychom vás rádi oslovili a zeptali se, zda uvažujete o prodeji vašeho podílu na nemovitosti.“
Podobnou větu z dopisu obdrženého poštou pravděpodobně četla velká část lidí vlastnících podíl na domě, bytu či pozemku. Často jen několik dní poté, co bylo například vypořádáno dědictví, v němž si rodina podíly rozdělila.
Ideálním terčem pro spekulanty jsou rozhádaní spoluvlastníci nebo majitelé podílů ve finanční tísni. I za běžných okolností je totiž cena podílu zpravidla menší, než kolik odpovídá prostému vydělení z celku. Když je majitel podílu pod tlakem, prodá často ještě levněji.
„Kupoval jsem byty v Praze za 30 procent z tržní ceny. Byt u Václaváku jsem kupoval za 10 procent z tržní ceny,“ chlubil se v Československém nemovitostním podcastu Maxim Ponomarenko, šéf firmy MI Estate, která je nejviditelnějším aktérem v byznysu s podíly.
Cílem spekulantů, jak si mnozí z nich včetně Ponomarenka říkají, je podíl levně koupit a pak co nejrychleji draze prodat. Je to součást rychloobrátkového realitního byznysu známého v poslední době též pod názvem flipování.
Na první pohled lákavé nabídky rychlých peněz „na dřevo“ přitom mohou mít pro spoluvlastníky velmi nepříjemné následky. V nejednom případě začnou spekulanti po získání podílu ostatním spoluvlastníkům znepříjemňovat život. Například žalobami, v nichž se domáhají vydání bezdůvodného obohacení. Typicky se to týká situací, kdy spekulant vlastní menší díl z nemovitosti, zatímco někdo z ostatních spoluvlastníků ji užívá celou.
Záměrem spekulantů je pak buď na ostatních spoluvlastnících touto cestou vymoci peníze, nebo je donutit i k prodeji jejich podílů, případně naopak k vykoupení spekulantova podílu – již samozřejmě za výrazně navýšenou cenu. Cesta k tomu vede mimo jiné přes právní tlak a žaloby.
„Jsou to lidé, kteří nemají žádné morální zábrany, mají ostré lokty, nebojí se konfrontace. Zkrátka jsou to takoví novodobí šmejdi, je to návrat praktik z 90. let,“ komentoval obecně tento typ byznysu realitní podnikatel Martin Ladyr ze společnosti Sworp.
Největším a nejdravějším hráčem na trhu s podíly je zmíněná firma MI Estate. Netají se tím, že má na kontě kromě 20 tisíc nemovitostí také téměř tisíc soudních sporů se spoluvlastníky. MI Estate plánuje svůj byznys výrazně rozšířit.
„Vypouštíme takovou raketu, že se tady zbortí celý realitní trh. Skoupím tady všechno,“ řekl v podcastu Ponomarenko.
Kdo je Maxim Ponomarenko
- Narodil se na Ukrajině v Kyjevě, od dětství ale vyrůstal v Česku ve Vysokém Mýtě. Má české občanství.
- V nemovitostech začal podnikat kolem roku 2007, a to hlavně ve východních Čechách.
- Ve stejné době páchal trestnou činnost související mimo jiné s realitním byznysem. Za podvody s nemovitostmi, vydírání a nedovolené ozbrojování si odseděl ve vězení více než pět let, upozornily Hospodářské noviny. V současnosti už má Ponomarenko opět čistý trestní rejstřík.
- „Nyní je proti mé osobě a obchodním společnostem s mojí účastí vedena kampaň, která se zakládá na trestním řízení vedeném v letech minulých. Skutky, za které jsem byl odsouzen, ale nijak nesouvisí s podnikáním mým a zmíněných společností v současnosti. V nynější době jsem osobou bezúhonnou a jako na takovou by se na mne mělo pohlížet,“ sdělil SZ Byznys Ponomarenko.
- Ještě za mřížemi se v roce 2013 dostal do osobního bankrotu. Insolvenční řízení skončilo v roce 2021, kdy už Ponomarenko opět působil v realitách.
- V roce 2021 začalo druhé insolvenční řízení s Ponomarenkem, a to na jeho žádost.
- V roce 2018 nastoupil Ponomarenko do realitní firmy Prexima nemovitosti, kterou tehdy podle obchodního rejstříku ovládala jeho bývalá žena. Oficiálně tehdy Ponomarenko pobíral mzdu 12 200 korun. Od roku 2019 byl ještě prokuristou firmy 1. lanškrounská realitní. Za to pobíral odměnu deset tisíc korun ročně.
- Druhé insolvenční řízení s Ponomarenkem skončilo v roce 2022, když Ponomarenko poslal na účet majetkové podstaty 2,4 milionu korun a dluhy splatil. Odkud peníze pocházely, není jasné.
- Po úniku z insolvence se Ponomarenko stal spolumajitelem firmy MI Estate, kde již předtím působil.
- Kromě obchodů s realitními podíly nyní Maxim Ponomarenko se svým obchodním partnerem Jurajem Sutorisem nabízejí lidem za jeden milion korun kurzy, na kterých jim slibují předat znalosti ohledně byznysu s podíly vedoucímu k rychlému zbohatnutí. Účastníkům kurzů prodává Ponomarenko podíly, které získala jeho firma MI Estate.
- Společnost MI Estate byla s darem 200 tisíc korun největším firemním dárcem předvolební kampaně Motoristů, v níž uspěl Filip Turek.
Obchodování s podíly není na realitním trhu nic nového. Stavidla tomuto byznysu se však otevřela v roce 2020. Tehdejší novela občanského zákoníku zrušila předkupní právo spoluvlastníků v případě, že se jeden z nich rozhodne podíl prodat. Byznys s podíly pak rychle nabral obrátky.
„Ačkoliv poptávka měřená počtem vyhledávacích dotazů přímo po ‚Podílech‘ zatím tvoří velmi malou část celkového objemu dotazů, které dostáváme, tak pozorujeme jasný trend rostoucího zájmu. Za prvních pět měsíců v tomto roce jsme obdrželi dvakrát více dotazů než v minulém roce za stejně dlouhé období. Nejčastěji lidé hledají podíly u domů, poté u pozemků a bytů,“ uvedla Šarlota Smutná, datová analytička společnosti Seznam.cz, která provozuje největší realitní server Sreality.cz.
První případy tvrdého postupu spekulantů vůči ostatním spolumajitelům Seznam Zprávy popsaly již v roce 2021.
„Pokud jde o koupi nemovitosti ve špatném stavu, nějakou investici v podobě základních oprav a pak rychlý prodej nemovitosti se ziskem, není to nic špatného. Pokud jde o kupování podílů a scelování nemovitostí a prodej se ziskem, není to opět nic nechtěného. To vše trhu prospívá,“ řekl advokát Petr Němec známý bojem s nekalými úvěrovými a exekučními praktikami.
„Problém nastává, když si někdo pod tímto obchodováním představuje to, že cílí na staré nebo na nezkušené vlastníky, kupuje od nich nemovitost hluboce pod cenou a pak ji prodává s obrovským ziskem. Zde dochází k neúměrnému zkrácení a za splnění dalších podmínek může jít i o lichvu. Jde o jednání, které trhu škodí a odporuje i zákonu,“ zdůraznil Němec.
Ten již řeší první konkrétní případy, kdy má podezření, že se obchodníci s podíly dopustili lichvy. Ta totiž nemusí být jen půjčováním peněz za nepřiměřeně vysoký úrok, ale i využívání něčí tísně, nezkušenosti či lehkomyslnosti k transakci, kdy je plnění obou stran v hrubém nepoměru.
Nákup podílu od psychicky nemocné osoby
Konkrétní případ popsaný právníkem Petrem Němcem se týká nemovitosti rozdělené mezi dva vlastníky.
„Moje klientka má tři čtvrtiny nemovitosti, čtvrtinu měla její matka. Starší dáma, dlouhodobě psychicky nemocná, nebyl mezi nimi kontakt. Najednou za klientkou přišel někdo, kdo se ohlásil jako nový vlastník čtvrtinového podílu. Plaťte mi nájem, nebo mi zaplaťte 600 tisíc korun a rozejdeme se,“ popsal Němec.
Požadavky se však dál stupňovaly. „Poslední nabídka, kterou vznesli, je: Dejte mi milion a půl a můžete si tu čtvrtinu nechat. Čtvrtinu, za kterou v prosinci dali 100 tisíc,“ poznamenal Němec.
Když následně zkoumali, jak k prodeji čtvrtinového podílu došlo, zjistili zajímavé skutečnosti.
„Čtvrtinu domu a většího pozemku koupili za 100 tisíc korun. Podle odhadu, který jsme si nechali udělat, má nemovitost hodnotu přes tři miliony korun. Takže čtvrtina určitě nestojí 100 tisíc, a to i za situace, kdy se cena takového podílu nemůže počítat jednoduše tak, že se celková hodnota vydělí čtyřmi,“ uvedl Němec.
Podle advokáta je tedy jasné, že v tomto případě došlo k neúměrnému zkrácení majitelky čtvrtinového podílu.
„S ohledem na její psychický stav, věk a zkušenosti se lze domnívat, že byla naplněna skutková podstata lichvy,“ dodal právník Němec.
Na straně lidí, kteří získali za spoluvlastníky svých nemovitostí spekulanty, vystupuje rovněž advokátka Iveta Klimešová. Obrátili se na ni dva klienti, kteří se dostali do křížku se spekulantskou firmou.
„Obchodování s podíly na nemovitostech je těhotné morálním konfliktem. Ten se může projevit, pokud se do něj pustí někdo, kdo nemá zábrany a jasně zakotvené morální hodnoty,“ komentoval realitní obchodník a investor Petr Vomastek ze společnosti Vomastek Real Estate.
Vynucený prodej nemovitosti
V případu, který řeší advokátka Iveta Klimešová, uplatnila spekulantská firma celou paletu přístupů, aby ze svého podílu získala maximum.
„Společnost koupila podíl na nemovitosti a poté oznámila ostatním spoluvlastníkům, že si přeje zrušit spoluvlastnictví a navrhla odkup jejich podílů, a to zhruba za čtvrtinu ceny, než kolik činila cena podílu,“ popsala Klimešová.
Mezitím firma vyzývala ostatní majitele, aby jí umožnili návštěvu nemovitosti. Požadovala také pronájem domu třetí osobě.
Poté spekulanti podali k soudu žaloby a domáhali se přikázání podílů do jejich vlastnictví. Následně zase firma změnila strategii, sdělila, že již podíl nechce, a naopak svůj díl nabídla k odkupu spoluvlastníkům.
„Na to neměli spoluvlastníci peníze, tak se nakonec domluvili na společném prodeji nemovitosti,“ dodala Klimešová.
Šéf největšího hráče na trhu ME Estate Ponomarenko opakovaně odmítá, že by bylo jeho podnikání v rozporu se zákonem.
„Nemám na sobě jediné trestní oznámení a nemám prohraný jediný soud o neúměrné krácení,“ řekl v Československém nemovitostním podcastu.
„Máme se všemi podepsaný etický kodex, že se nechováme jak ko*oti,“ uvedl v dalším podcastu Ponomarenkův obchodní partner Juraj Sutoris.
Možnost pronájmu
Někteří advokáti se naopak setkávají ze strany zájemců o podíly s naivními představami, co všechno si v případě akvizice části nemovitosti mohou dovolit.
„V poslední době se u klientů častěji setkávám s dotazy na ‚výhodné‘ nabídky nabytí minoritních spoluvlastnických podílů. Výhodnost akvizice je prezentována i argumentem, že nabyvatel získává právo sám pronajmout jeho část nemovitosti. To je však v rozporu s právní úpravou. Vlastník menšinového podílu sám podepsat nájemní smlouvu nemůže,“ popsal advokát Bystrík Bugan.
Pozitivní zkušenost s prodejem podílu
Redakci SZ Byznys se podařilo získat také pozitivní zkušenost, kterou pod podmínkou anonymity popsal jeden z klientů společnosti MI Estate Maxima Ponomarenka. Týkala se rodiny, kde se po vypořádání dědictví rozdělila nemovitost mezi deset jejích členů.
Jeden člověk z rodiny však čelil exekuci. Jeho podíl ve výši jedné desetiny nakonec v dražbě koupila právě firma MI Estate.
„Zpočátku jsem otevřel jednání s některým ze zaměstnanců Maxima Ponomarenka, zda nám tu desetinu přeprodají nebo my budeme exitovat. Ale pak jsem si sehnal kontakt přímo na Maxima. Jedno setkání přímo u nemovitosti, aby se i podíval a pak následná káva, kde jsme se domluvili na ceně a podmínkách transakce, kde jsme byli vyplaceni. Takže má zkušenost je pozitivní. Vše, co bylo řečeno, dodržel. Žádný nátlak nebo vydírání,“ popsal pod podmínkou anonymity jeden z klientů Ponomarenkovy firmy.
Velkým hráčem v byznysu s nemovitostními podíly je také společnost Viagem podnikatele Přemysla Kubáně. Ten je známý hlavně jako majitel fotbalového klubu FK Viagem Ústí nad Labem.
Na rozdíl od Ponomarenkovy MI Estate se však Viagem soustředí na nákupy podílů na pozemcích všeho typu včetně lesů. Další nemovitosti má v portfoliu jen okrajově.
„Je to zcela jiný trh a jiný typ byznysu, kde platí zcela odlišná pravidla, zkrátka něco jako fotbal a hokej,“ srovnal v rozhovoru pro SZ Byznys Kubáň svůj byznys s podnikáním MI Estate.
Kubáň se zároveň zastal nejen své firmy, ale také Ponomarenkovy MI Estate a odmítl, že by při nákupu podílů docházelo například ke zneužívání sociální tísně prodávajících.
„My i oni nakupujeme stylem, že lidem posíláme peníze a smlouvy dopředu. Velmi často prodávajícího vůbec nevidíme. Není tam žádné vytvoření vztahu, není tam zneužití vztahu. Tohle je prostě byznys, kde jsou lidé od začátku spokojení, protože prodávat chtějí. Sami nám aktivně volají,“ uvedl Kubáň.
Na rozdíl od MI Estate si však Kubáň zakládá na tom, že se spoluvlastníky vede jen minimum soudních sporů.
„My to děláme tak, že se s lidmi dohodneme. Buď jim podíl odprodáme nebo ho od nich odkoupíme. Nebo se dohodneme, že to prodáme celé všichni a všichni na tom vyděláme,“ popsal šéf Viagemu Kubáň.
Poslední řešení
Dalším hráčem na trhu s podíly je společnost Fair Share.
„Takzvané zcelování nemovitostí získává v poslední měsících velmi negativní nádech, a to především v souvislosti s aktivitami nepoctivých obchodníků. I naši společnost poškozují tyto nekalé praktiky lidí, kteří hledají pouze vlastní profit. My jsme hluboce přesvědčeni, že toto podnikání lze dělat eticky. Pro řadu lidí jsme opravdu posledním řešením, jak vyřešit komplikovanou situaci, kdy se jim nedaří s ostatními společníky domluvit na dalších krocích,“ sdělil Petr Fajmon, provozní ředitel Fair Share.
Manažer společnosti Fair Share si stojí za tím, že v případě dodržování etických pravidel je obecně obchod s realitními podíly prospěšný.
„Každá nemovitost a každý vztah spoluvlastníků je unikátní. Vždy tam je nejméně jeden spoluvlastník, který se s ostatními již nadále nemůže dohodnout a prodej třetí straně volí jako jediné dostupné řešení. Pakliže by neexistovala možnost prodat svůj podíl společnosti, jako jsme my, tak by tito lidé neměli možnost nijak se svým majetkem nakládat,“ uvedl Fajmon z Fair Share.
„Tito lidé jsou často v pozici, kdy nemají finanční prostředky se přestěhovat, vykoupit spoluvlastníky nebo se jinak dostat k penězům z nemovitosti, kterou třeba neobývají. Zároveň některým lidem mohou tyto peníze zásadně vylepšit či změnit životní situaci,“ dodal manažer.
Redakce SZ Byznys dala prostor pro vyjádření také dalším společnostem, které se zabývají byznysem s podíly. Žádná však na otázky nereagovala.
Obchodní partner Maxima Ponomarenka z MI Estate Juraj Sutoris nejdříve na otázky zareagoval tak, že nabídl osobní rozhovor s ním a Ponomarenkem. O několik dní později však rozhovor zrušil s tím, že vzhledem k jejich vytíženosti je možné rozhovor udělat nejdříve na podzim. Na většinu dalších zaslaných otázek pak již Sutoris ani Ponomarenko neodpověděli.
„Nepřejeme si jakoukoliv citaci bez našeho svolení, které vám nedáváme,“ napsal pouze Sutoris.
