Článek
Na trhu s nemovitostmi se často objevují nabídky k prodeji starších domů, které prošly nedávnou rekonstrukcí. Novým majitelům se tak nabízí snadná cesta k získání nového a moderního bydlení, aniž by museli absolvovat stresující renovaci.
Na první pohled snadné řešení v sobě ale podle odborníků může často skrývat mnoho problémů. Noví majitelé se totiž velmi často nechávají okouzlit krásným vzhledem domu, zatímco zapomínají na kontrolu jeho technického stavu. A není výjimkou, že právě ten je zanedbán a ve špatném stavu.
„Že jsou následně kupující překvapeni skutečným technickým stavem, řešíme v asociaci inspektorů téměř na denní bázi. Zájemci by měli být informováni o technickém stavu, aby se dokázali relevantně rozhodnout. Informace o závadách by proto měly být uvedeny již v realitní nabídce, která je brána jako předsmluvní informace. Tyto informace o technickém stavu ale přibližně 90 procent realitních nabídek v ČR neobsahuje,“ říká Michal Flachs, mluvčí Asociace inspektorů nemovitostí.
Problémy, které s sebou přináší nekvalitní rekonstrukce, se navíc velmi často naplno projeví až po zaplacení milionových částek za renovaci. To je mimo jiné také případ dvou rodin, které na nedostatečnou kontrolu technického stavu domu doplatily. Jejich příběh jste si mohli přečíst v minulém dílu Realitní poradny - ZDE.
Po pořízení špatně zrekonstruované nemovitosti mají noví majitelé vlastně jen dvě možnosti. Začít „opravovat opravené“, což ale může stát stovky tisíc korun, nebo se, i přes nejistý výsledek, začít bránit.
Před takovým krokem je samozřejmě dobré mít všechny objevené vady zdokumentované a zaznamenané, nejlépe i znalcem, který posoudí, jak jsou závažné, a případně potvrdí, že vznikly vinou stavební firmy.
Co dělat, když už jsem zaplatil?
„Obecně platí, že v případě koupě nemovitosti od podnikatele, který nemovitost prodává v rámci své podnikatelské činnosti, je kupující v postavení spotřebitele a má nárok vady reklamovat,“ říká Marie Ratajová, specialistka na realitní právo z ABES.cz.
Pokud se tedy vada projeví v průběhu dvou let, velmi zjednodušeně lze podle jejích slov říct, že se předpokládá, že nemovitost měla vadu už při koupi a kupující ji reklamuje oprávněně. Podnikatel pak má povinnost reklamaci v zákonné lhůtě 30 dnů vyřídit.
„Pokud tedy kupující vady nemovitosti u prodávajícího reklamoval a požadoval buď opravu vady nebo slevu z kupní ceny a prodávající do 30 dnů reklamaci nijak nevyřídil, má právo od kupní smlouvy odstoupit, což mimo jiné znamená navzájem si vrátit nemovitost a kupní cenu,“ vysvětluje Marie Ratajová.
Realitní poradna SZ Byznys
Může se ale stát, že společnost, která renovaci nemovitosti prováděla, nebude chtít k reklamaci přistoupit. Kupující má proto také možnost obrátit se na Českou obchodní inspekci s návrhem na zahájení řízení mimosoudního řešení spotřebitelského sporu.
„Mimosoudní řešení sporů je založeno na hledání oboustranně přijatelné dohody. Česká obchodní inspekce sice na rozdíl od soudů nemá pravomoc o předmětu sporu závazně rozhodnout nebo strany sporu k dohodě donutit, ale je to pro kupující zdarma a je šance, že prodávající začne komunikovat a k nějaké dohodě dojde,“ vysvětluje specialistka na realitní právo Marie Ratajová.
Pokud by ani tento krok nevedl k pozitivnímu výsledku, zbývá pouze možnost soudní žaloby. Je sice pravděpodobné, že by kupující spor vyhrál, jinou otázkou však je, zda by si nějaké peníze vymohl.
Předcházet podobným situacím je komplikované. Přestože z hlediska zákona je právo na straně kupujícího, získání peněz od společnosti, která žádné nemá, je prakticky nemožné. Lze doporučit prověření prodávajícího před koupí nemovitosti, podívat se na podnikatelskou historii a reference.
„Pokud narazíte na novou a neznámou společnost nebo společnost účelově zřízenou pouze pro jednorázovou transakci, pak je namístě obezřetnost a důkladné prověření technického stavu nemovitosti odborníkem,“ dodává Marie Ratajová.
Rozhodnutí na radu odborníka
Právě kvůli nejistotě, že nový majitel získá peníze zpět, je optimálním řešením odhalit technický stav nemovitosti ještě před prodejem. Při jednání o koupi proto odborníci doporučují vzít si k prohlídce specialistu.
„Je třeba počítat s tím, že u čerstvě zrekonstruované starší nemovitosti je vždycky o něco větší riziko, že tam bude něco provedené špatně. Řada rekonstrukcí se dělá jen pro efekt, aby to dobře vypadalo. Rozhodně doporučuji si před koupí vzít na prohlídku inspektora,“ komentuje Martin Flachs z Asociace inspektorů nemovitostí.
Rady pro kupce nemovitostí
- 1. Nespoléhejte na vlastní úsudek ani intuici. Před koupí si zaplaťte stavaře, který posoudí technický stav nemovitosti. Může vám odhadnout i náklady, které budete muset vynaložit na nutné úpravy. Vydáte řádově tisícovky, ušetřit můžete statisíce i miliony.
- 2. Nespoléhejte na realitní kancelář. Makléř je povinen informovat vás o vadách plynoucích ze zápisu v katastru nemovitostí, pokud o nich ví nebo má vědět. Případně má upozornit na zjevné vady. Skryté technické vady či podvodné jednání ale nemá ani realitka šanci odhalit.
- 3. Pokud špatně nakoupíte, snažte se předejít soudnímu sporu a dosáhnout dohody o narovnání s prodávajícím. Vymoci spravedlnost u soudu je vždy náročné na čas a peníze.
- 4. Pokud kupujete novostavbu, zkontrolujte si přímo na příslušném stavebním úřadě, zda je řádně zkolaudována a zda stavba proběhla v souladu se stavebním zákonem.
- 5. Při koupi rekonstruovaného staršího domu se zajímejte o to, jak byla přestavba provedena a zda nemohly být porušeny technické normy.
Rizika starších, ale napohled pěkných domů by měl brát v úvahu i realitní makléř a měl by ověřit provedení rekonstrukce, když dům jako kompletně zrekonstruovaný inzeruje. Problémy poškozují reputaci realitky a následné spory jí také neprospějí.
„To je důvod, proč vždy doporučujeme realitním kancelářím vzdělávat se. Nejenom že naši inspektoři vykonávají technické inspekce, ale zároveň se také snažíme vzdělávat realitní makléře, aby se dokázali lépe orientovat v technickém stavu nemovitostí. Většina makléřů však nemá patřičné vzdělání a nejsou schopni toto splnit,“ uzavírá Flachs.
