Kupujete byt v krásném starém domě? Pozor, často to je past

Do poměrně časté realitní pasti spadly před časem dvě mladé rodiny – jedna z Prahy, druhá z Pardubicka. Obě se rozhodly ke koupi staršího, čerstvě zrekonstruovaného domu. A obě dnes zápasí s vlhkostí a plísněmi, jejichž odstranění je vyjde na statisíce.

Nejde o výjimečnou situaci. Domy, jež někdo koupil jako investiční projekt v havarijním stavu s plánem, že je zrekonstruuje a vydělá na jejich následném prodeji, mohou být krásné navenek, ale prohnilé uvnitř.

„Koupit starší nemovitost, kvalitně ji zrekonstruovat, prodat a ještě na tom vydělat peníze je dneska skoro nemožné. Málokdy se takový projekt vyplatí. Čerstvě zrekonstruované domy proto často bývají provedené nekvalitně, protože hlavním cílem nebylo dům zkrášlit, ale zakrýt potenciální vady,“ říká Michal Flachs z Asociace inspektorů nemovitostí.

Manželé K. (stejně jako aktéři dalšího popisovaného příběhu nechtějí zveřejnit jméno v obavě, aby si nezkomplikovali pozici ve sporu o vyrovnání za skryté vady) koupili předloni unikátní stometrový byt, který profesionální developerská firma vybudovala v hospodářské části staré usedlosti na okraji Prahy. V památkově chráněné budově z počátku minulého století vznikly tři bytové jednotky. Všechny mají dnes problémy.

Na pokusu přestavět objekt bývalých stájí a dílen na byty si už před několika lety vylámal zuby podnikatel, který usedlost jako první koupil. Projekt vzdal, rozestavěný areál od něj převzal developer specializovaný na stavbu domků v příměstských satelitech.

Přestavbu statku firma dotáhla do konce a na trh nabídla v půvabném stylovém areálu „komfortní bydlení pro náročné zájemce“. Cena tomu odpovídala. „Za byt jsme zaplatili 12,5 milionu korun. Stěhovali jsme se loni v únoru,“ vypráví IT specialista pan K.

Už pár týdnů po nastěhování manželé zjistili, že jim vlhne kamenná stěna v kuchyni, kterou stylově obložili dubovými deskami. Obložení se začalo kroutit a praskat.

„Vyměnili jsme obklad a pokusili se zeď ošetřit. Mysleli jsme, že jde o zbytky stavební vlhkosti, že to bude vysychat. Jenomže rychle zvlhl i nový obklad,“ líčí majitel bytu. Po půl roce si pozval specialistu, který naměřil v obvodovém zdivu v částech domu přes 20 až 25 procent vlhkosti.

„Nikdo netuší, odkud se voda bere, možná ze sousedovy terasy, která zřejmě není dobře odizolovaná. Nebo je za tím nedodělaná část střechy, na což jsme přišli až po nastěhování,“ popisuje.

V zimě objevili noví majitelé další problémy. Byt nelze vytopit. „Máme společný plynový kotel pro všechny tři byty a podlahové topení. Systém je poddimenzovaný, v zimě se v části bytu nedostaneme nad 16 stupňů. Na stavebním úřadě jsme zjistili, že tu byly původně projektované radiátory, ne podlahovka. Při kolaudaci to nikdo neřešil,“ vypráví pan K.

V bytě také nefunguje elektrické ovládání oken, po roce od nastěhování se deformuje podlaha v patře. Na vybavení kuchyně se podepisuje vlhkost, některé stěny začaly plesnivět.

Manželé platí jen na splátkách za hypotéku bance 37 tisíc měsíčně, teď se děsí faktury na plyn za první topnou sezonu. „Nechceme si ani představovat, kolik to bude.“ Čekají je ale další, mnohem větší výdaje.

Jen kvalitní hydroizolace podle pana K. přijde asi na milion korun, další peníze spolkne renovace topení a opravy kuchyňského nábytku a obkladů. Developerská firma, která dům prodávala, s dnešními majiteli bytů nekomunikuje.

„Nezvedají telefony, úspěšně vyignorovali i našeho právníka,“ říká pan K. Vlastníci „bydlení pro náročné“ se tak připravují na náročný spor s nejistým výsledkem. Právní služby je zatím stály „jen“ 40 tisíc korun díky tomu, že jim pomáhá známý.

Zatímco pan K. kupoval nadstandardní bydlení, manželé P. z jižní Moravy hledali loni po celé republice byt, který by byl poblíž školky pro zdravotně postižené děti. „Máme dva malé kluky s autismem,“ vysvětluje paní P.

Loni se rozhodli pro úhlednou půlku prvorepublikového dvojdomku v malé vsi na Pardubicku nedaleko města se speciální školkou. Nastěhovali se přesně před rokem.

I tady šlo o čerstvě provedenou rekonstrukci. Domek, tehdy ještě v původním stavu s opadávající mokrou omítkou na štítové zdi, nabízely realitní kanceláře ještě v roce 2020 jako adepta na demolici.

Nemovitost koupil majitel malé průmyslové firmy, který investuje svůj osobní kapitál do skupování levných venkovských domů ve špatném stavu. Rekonstruuje je a prodává. Manželé P. si vzali hypotéku a za domek s obytnou kuchyní, dvěma ložnicemi a nevelkým dvorkem zaplatili 3,9 milionu korun.

„Obytný prostor je dost malý, ale nás nalákalo, že má dům velkou půdu, kde by se dala udělat půdní vestavba. Prodávající nás informoval, že dům má špatnou střechu, která se ještě musí opravit, s tím jsme počítali, máme na to našetřeno. Ale nepočítali jsme s tím, že problém je i v přízemí, které na pohled vypadalo krásně,“ říká paní P.

Problém v přízemí se objevil ani ne měsíc po nastěhování. Stěny začaly odspodu vlhnout, vlhkost vzlíná vzhůru a celý dům začíná odspodu plesnivět. „Soused, který před časem opravoval svou půlku dvojdomku, nám vyprávěl, jak se divil, že se při rekonstrukci naší části nedělala hydroizolace. Když u nás potkal majitele s jeho dělníky, upozorňoval ho, že v naší půlce domku bude mokro, že s tím bude problém. Ten ale prý jen mávl rukou, odmítal se o tom bavit,“ líčí paní P.

Rodina si nechala udělat odborný posudek. A nestačila se divit. První chybou při rekonstrukci bylo vydláždění dvorku bez odvodnění zpevněné plochy. Dešťová voda tak stéká přímo do spodní části objektu, která není dostatečně odizolovaná. Kromě toho vykazují obvodové stěny tepelné mosty. Jak se v posudku píše, předchozí majitel použil při zateplení části objektu nevhodný typ polystyrenu v rozporu s pokyny výrobce.

„Zjištěný růst plísní je s ohledem na nízkou povrchovou teplotu detailů stavby v kombinaci s pronikající vlhkosti důsledkem nevhodně provedené rekonstrukce,“ píše autor posudku stavební inspektor Petr Vencl z pražského DekProjektu.

„Při provedené rekonstrukci nebyly dodrženy základní požadavky platných norem a předpisů, současný stav objektu lze hodnotit jako nevyhovují,“ shrnuje jeho technická zpráva.

Řešení? Inspektor navrhuje, aby se rodina zhruba na tři měsíce z domu vystěhovala, nechala zdivo po celém obvodu „podříznout“ a ošetřit, demontovat podlahy a před položením nových provést hydroizolaci a zateplení podlahových prostor. Dále doporučuje obkopání objektu, položení drenáží, které odvedou vodu, hydroizolaci spodní části obvodových stěn, zateplení alespoň nejproblematičtější stěny objektu a odvodnění vydlážděného dvora.

Navíc majitelům vysvětlil, že vybudovat půdní vestavbu nebude tak snadné, jak si představovali. Nestačí totiž jen položit novou střechu, jak jim tvrdil prodejce domu. Museli by přebudovat celou nosnou konstrukci střechy včetně dobetonování „věnce“ na zakončení obvodových zdí, což by ovšem nemusela vydržet statika. „Musela by se předem udělat sonda k základům, zda je taková dostavba vůbec možná,“ říká Petr Vencl.

Manželé P. jsou zoufalí. Také oni si najali právníka a pokoušejí se od původního majitele a aktéra zpackané přestavby vymoci náhradu. Zatím jejich nároky neuznal, jednání ale pokračují.

Na novou rekonstrukci „kompletně zrekonstruovaného domu“ manželé P. nemají peníze. Další půjčku od banky prý už nedostanou. Ale i když peníze vymohou od prodávajícího, jejich trápení tím neskončí.

„Vůbec nevíme, co budeme dělat. Kam bychom šli s dětmi na nějaké tři měsíce bydlet? Co máme na tu dobu udělat s nábytkem a vybavením? Řešit to ale musíme, v plísni se bydlet nedá,“ říká paní P.

Zlobí se nejen na předchozího majitele objektu, ale také na realitku, která koupi zprostředkovávala. „Prodávali to jako dům po kompletní rekonstrukci. Vůbec by nás nenapadlo, že je realitce jedno, jestli při takové rekonstrukci byly dodrženy technické normy,“ posteskla si paní P.

Podle stavebního inspektora Petra Vencla jsou problémy s vlhkostí ve starých domech poměrně časté.

„Pokud někdo kupuje starší nemovitost, která je deklarována jako rekonstruovaná, měl by věnovat zvýšenou pozornost tomu, zda stavební zásah nebyl jen naoko a nemaskuje vlhkostní poruchy. Napohled zrekonstruovaná podlaha může být klidně jen nová krytina položená na nestandardní původní povrch. Podobně je dobré vědět, jak se rekonstruovaly omítky, jak je řešené zateplení,“ popisuje.

Při jednání o koupi doporučuje vzít si k prohlídce specialistu. Sám by prý hrozící problémy s domkem na Pardubicku nejspíš předem odhalil. „Varoval by mne už neodvodněný dvorek ze zámkové dlažby, snadno se dalo odhalit i to, že je fasáda dole špatně zaizolovaná. A rozhodně bychom přístrojem zevnitř měřili vlhkost, tam se dalo také leccos odhadnout předem,“ říká.

„Neumím si představit, že bychom si najímali odborníka na prohlídky všech nemovitostí, které jsme před koupí tohoto domku absolvovali. Hledali jsme dlouho a byli jsme na mnoha místech,“ povzdechla si paní P. Michal Flachs z inspektorské asociace však radí přibrat poradce alespoň před definitivním podpisem kupní smlouvy.

„Je třeba počítat s tím, že u čerstvě zrekonstruované starší nemovitosti je vždycky o něco větší riziko, že tam bude něco provedené špatně. Řada rekonstrukcí se dělá jen pro efekt, aby to dobře vypadalo. Rozhodně doporučuji si před koupí vzít na prohlídku inspektora. Rizika starších napohled pěkných domů by ale měl brát v úvahu i realitní makléř a měl by ověřit provedení rekonstrukce, když dům jako kompletně rekonstruovaný inzeruje,“ uzavírá Flachs.