Článek
Společnost Central Group se chystá na zahájení jejího dosud největšího stavebního projektu, ve kterém vznikne dva a půl tisíce bytů. Rok 2022 bude ale pro největšího rezidenčního developera také ve znamení velkých nákupů.
Podle majitele firmy Dušana Kunovského se jim totiž aktuálně otevírají akviziční možnosti. Uvolňují se totiž pozemky od menších developerů, kteří si je kvůli růstu úrokových sazeb nemohou dovolit splácet. Detaily vysvětlil v rozhovoru pro SZ Byznys.
Loňský rok řada rezidenčních developerů končila rok s tím, že měli prakticky vyprodáno celé nabídkové portfolio. Jak tomu bylo u vás? A čím byla tato situace způsobena?
Loňský rok byl skutečně rekordní. Na pražském trhu se prodalo více než sedm tisíc bytů, což je přibližně o čtvrtinu více než v minulých letech. Také v Central Group prodeje vzrostly o dvacet procent. V současné době máme v nabídce téměř 600 bytů. To je více než pětina všech aktuálně nabízených nových bytů v Praze.
Jaká nabídka vám tedy zůstala ke konci roku?
V loňském roce se nám podařilo dotáhnout stavební povolení pro velké rezidenční čtvrti, jako například Parková čtvrť na Praze 3, kde vznikne 2500 bytů, nebo Tesla Hloubětín, kde postavíme dalších tisíc bytů. Pro nás loňský rok znamenal z hlediska nabídky přelom.
Už za pár dní byste měli zahájit váš dosud největší stavební projekt, výstavbu Parkové čtvrti na Žižkově. Co to bude za investici?
Na pražském trhu jde zatím o jeden z těch úplně největších stavebních projektů. Jde o dva a půl tisíce bytů v širším centru Prahy. Celkové investiční náklady máme aktuálně kalkulovány na přibližně 14 miliard korun. Projekt budeme stavět postupně, po jednotlivých blocích, přičemž každý z nich obsáhne přibližně 400 bytů. Bude záležet na situaci na trhu, ale předpokládám, že každý rok až každý rok a půl by mohl přibývat další městský blok.
Kdy bude tedy kompletně hotovo?
V tom optimistickém scénáři čekáme, že budeme hotovi do deseti let s celou čtvrtí.
Jaký je zájem o prodeje bytů konkrétně v tomto projektu? Dokresluje zájem o ještě nepostavené byty obrázek aktuální poptávky na trhu?
Poptávka je skutečně enormní, a to nejen po těchto bytech, ale na celém trhu. Je to proto, že lidé vnímají ekonomickou nejistotu, která je spojena s rostoucí inflací. Lidé logicky uvažují, jak ochránit svoje úspory, které jim zatím leží v bance na termínovaném vkladu za procento a půl a inflace jim úspory postupně užírá. Koupě bytu je tak logickým krokem, ať už k vlastnímu bydlení či investici.
Cena bytu každoročně letí vzhůru a jen od roku 2015 ceny bytů narostly o přibližně sto procent. V loňském roce jsme mohli vidět zdražení o 20 procent. Toto tempo se v letošním roce i dalších letech podle mého názoru neudrží a bude postupně ochlazovat, i přesto ale cena nemovitostí půjde vzhůru, přibližně o 5 až 10 procent za rok.
Byt se dá ale zároveň pronajímat, byť se poměr mezi cenou pronájmu a růstem cen bytů bude snižovat, stále na něm člověk ročně může získat přibližně tříprocentní výnos.
V jaké hladině se aktuálně pohybují průměrné ceny za metr čtvereční podlažní plochy u Central Group?
Vždy porovnáváme nabídku s průměrnou cenou na trhu a snažíme se držet pod touto úrovní. V současnosti se naše cena za metr čtvereční pohybuje kolem 127 tisíc korun, zatímco průměrná cena na trhu je 138 tisíc korun. Jsme tedy zhruba pět procent pod úrovní trhu.
Aktuální otázkou není jen rostoucí inflace, ale také obtížnější podmínky pro získání hypotéky. Čekáte, že takto vysoká poptávka přetrvá i v dalších letech?
Ještě před nedávnem se daly hypotéky sehnat do dvou procent, ale dnes už míří k pěti procentům, což je výrazný zásah. Je pravda, že navýšení hypotečních splátek je vysoké a bude tu část klientů, kteří nově na hypotéku nedosáhnou. Nemyslím si ale, že by naše prodeje měly poklesnout, čekáme však, že se sníží počet lidí, kteří nakoupí byt s hypotékou. Předpokládám, že je nahradí ti, kteří mají své úspory a kteří v době, kdy inflace míří k deseti procentům, mají velké obavy z toho, co bude, a chtějí peníze vložit do nemovitosti.
Jaké další plány v letošním roce máte? Kolik bytů letos postavíte?
Letošní rok bude podobný jako ten loňský, kdy jsme dali do prodeje přibližně tisíc bytů. To by se mělo přibližně opakovat. Chceme být opět aktivní i z hlediska akvizic, protože loni se nám podařily rekordní nákupy pozemků, kdy jsme na ně vynaložili přibližně dvě a půl miliardy. Pro letošek máme vyčleněn stejný budget.
Aktuálně na trhu vnímáme, že se otevírají akviziční možnosti. Pravda je taková, že s růstem úrokových sazeb se zdražuje financování pro menší developery, což je pro nás velká výhoda, protože my pracujeme s vlastními zdroji. Už dnes vnímáme, že se na trhu uvolňují pozemky od menších developerů a komerční areály, které kvůli koronaviru nejsou tolik obsazené. Paradoxně právě zhoršení situace může být určitý impuls pro akvizice Central Group.
Současné velikosti firma dosáhla v minulé ekonomické krizi, díky tomu, že jsme neměli úvěry a veškeré další prostředky jsme investovali do dalšího rozvoje firmy. To nám pomohlo zcela zásadně nakoupit velké pozemky pro celé městské čtvrti.
Co se týká dalších novinek v Central Group, firma jako jeden z prvních zaměstnavatelů nabízí čtyřdenní pracovní týden. Proč?
Zatím se v Česku ojedinělým způsobem snažíme reagovat na změnu trendu ve společnosti, kdy lidé hledají větší balanc mezi soukromým životem a prací. Proto jsme vymysleli nabídku určitého režimu velmi pružné pracovní doby, kdy si lidé mohou v rámci měsíce volně hospodařit se svou pracovní dobou a napracovat si některé dny a mít volné pátky. Lidé na to reagují velmi příznivě.
Odpracované hodiny za týden se tedy nijak nezkrátí?
V prvním případě, kdy zaměstnanec hodiny libovolně napracovává, se jejich rozsah ani plat nemění. Druhá možnost je nastavení trochu delšího pracovního dne od pondělí do čtvrtka, čímž se mu o přibližně patnáct procent zkrátí pracovní doba i plat.
Pokud se podíváme na celkovou situaci na pražském trhu s novostavbami, už dnes víme, že loňský rok přinesl na trh rekord - v období od ledna do listopadu se povolilo celkem 6330 bytů. Vnímáte to jako úspěch?
Byl bych rád, kdyby to nebyl jednorázový výkyv, ale skutečně trend. Protože pokud se podíváme na průměr z minulých let, jde o rekord. Byty musí vznikat a Praha jich potřebuje alespoň deset tisíc ročně, protože do ní každý rok přichází přibližně patnáct tisíc lidí a ti musí mít kde bydlet. Pokud pro ně nebude bydlení, budou paralyzovat Prahu dojížděním.
Jsem tedy rád, že se v loňském roce podařilo povolit tolik bytů, ale stále to není dostatečné množství.
Právě kvůli snížení dostupnosti vlastnického bydlení se v posledních letech stává téma nájemního bydlení stále aktuálnějším, a to i přesto, že dosud žilo ve vlastním až 80 % Čechů. Jakou pozici nájemní bydlení v příštích letech na trhu získá?
Češi jsou velmi konzervativní národ a v evropském srovnání máme nejvyšší procentní zastoupení vlastnického bydlení. Pokud je v Česku tento poměr 80 procent na 20, ve Vídni je už jen 50 na 50. Ve Švýcarsku je ten poměr dokonce ještě vyšší. Bezesporu nájemní segment v Česku bude posilovat, právě i vlivem cen hypoték. Nemyslím si, že by se ale měla měnit celá psychologie Čechů, kteří chtějí dlouhodobě bydlet ve vlastním.
Řada developerů se už tímto směrem alespoň částečně začíná ubírat. Jak to vidíte vy? Plánujete se výhledově pustit do výstavby nájemních bytů?
Aktuálně situaci spíše sledujeme. Jsme konzervativní firma, která chce stát pevně nohama na zemi a chce se držet toho, na co se umí specializovat, a tím jsou nové byty lokalizované v metropoli. Trend nájemního bydlení ale vyhodnocujeme a zabýváme se různými možnostmi, včetně nájemního studentského nebo seniorského bydlení. To vše je ale spojeno s nějakou další nadstavbovou službou. A pravda je taková, že v současném daňovém rámci nám to zatím byznysově příliš nevychází.
