Krize sílí, vláda rozjíždí další pokus v boji s bytovou drahotou

Analýzu si také můžete poslechnout v audioverzi.

Krize bydlení v Česku se prohlubuje. Ceny bytů se koncem loňského roku dostaly na nový rekord, zdražují i nájmy. Inflace přitom zamávala s koupěschopností Čechů, jimž jen během loňského roku klesly reálné mzdy o 7,5 procenta. Byty za stejné období zdražily v průměru o 3,6 procenta, nájmy o 6,3 procenta.

Zhoršující se situaci dokládá i růst sociálních podpor. Zatímco od ledna do července roku 2022 vyplatil stát na příspěvek na bydlení celkem 4,6 miliardy korun, loni ve stejném období roku to už bylo víc jak dvojnásobek. A za celý rok to bylo rekordních 18 miliard.

Drahé bydlení je pro stát zásadní problém, shoduje se vláda i opozice. „Může to mít vliv i na porodnost. Mladí lidé se bojí zakládat rodiny, když je vše drahé a bydlení nedostupné,“ říká Klára Dostálová, poslankyně hnutí ANO a bývalá ministryně místního rozvoje, resortu zodpovědného za bytovou problematiku (MMR).

Podpora bydlení patří od počátku i k prioritám dnešní vlády. Ta při nástupu slibovala, že zrychlí stavební řízení, finančně podpoří bytovou výstavbu a nastartuje nekomerční budování bytů v režii obcí či družstev. „Na konci volebního období by se mohlo stavět až 10 tisíc nájemních bytů ročně navíc,“ píše se v programovém prohlášení.

Cíl se nepodaří splnit. Ekonomika se propadla a boj s inflací zvedl úrokové sazby. Stavebnictví a realitní trh dostaly zvlášť velkou ránu. Loni u nás bylo dokončeno 38 tisíc bytů, o pouhé čtyři tisíce víc než v roce 2021 před vypuknutím krize.

Budoucnost vypadá ještě hůř: V roce 2021, kdy končila předchozí vláda, se u nás začalo stavět 45 tisíc bytů, loni necelých 36 tisíc. Navíc bylo loni vydáno historicky nejméně stavebních povolení od konce 90. let. Exministryně Dostálová vidí ve slabé výstavbě hlavní příčinu bytové nouze: „Čeho je málo, to je drahé,“ říká.

Developeři, řada ekonomů a politiků považuje za hlavní příčinu bytové drahoty nedostatečnou výstavbu, jejímž viníkem je zdlouhavé stavební řízení. „Připravili jsme nový stavební zákon, který měl zprůchodnit stavební řízení a být základním kamenem zvýšení dostupnosti bydlení. Získal ocenění Zákon roku. Bohužel ho vláda Petra Fialy zrušila a nahradila novelou, která neřeší řadu problémů. Procesy sice zrychlí, ale dodržování lhůt bude prakticky nevymahatelné,“ říká Dostálová.

Podle jejích nástupců byl zákon nevyhovující. V nové a prý lepší podobě má platit pro bytovou výstavbu od 1. července letošního roku. I dnešní vedení Ministerstva pro místní rozvoj ujišťuje, že novela stavební řízení zrychlí a zjednoduší. Zda se to povede, bude jasné už brzy.

Bytový trh je ale složitější. I když se podaří urychlit výstavbu, samo o sobě to lepší přístup občanů k bydlení nezajistí. Větší nabídka bytů nepřináší automaticky pokles cen, na ty mají větší vliv faktory poptávkové: Vývoj příjmů domácností, makroekonomiky a očekávání, jak se bude hodnota nemovitostí vyvíjet v budoucnu. Tématu jsme se detailně věnovali v analýze.

Jak exministryně Dostálová, tak její nástupce Ivan Bartoš se shodují, že pro řešení bytové krize jsou třeba další nástroje. První takový právě míří do vlády.

Už v květnu má kabinet projednat návrh zákona na podporu bydlení, jehož cílem je získat pro bydlení tisíce nevyužívaných obecních či soukromých bytů.

V Česku leží ladem podle ČSÚ až 200 tisíc bytů. Nový zákon jich má podle MMR na trh dostat až tři tisíce ročně. Zavádí finanční garance pro soukromníky, kteří poskytnou byty obcím k pronájmu. Riziko, že nájemník nebude platit činži nebo nemovitost poškodí, ponese obec a případnou škodu uhradí. Zároveň návrh počítá se zřízením kontaktních center pro lidi ohrožené bytovou nouzí ve všech obcích s rozšířenou působností.

Garantované nájemní byty mají obce poskytovat nejzranitelnějším občanům, kteří nemají šanci dosáhnout na komerční bydlení. Takových je u nás podle MMR až 154 tisíc, většinou jde o rodiny s dětmi.

Opozici se ale návrh nelíbí: „Nepodpořím ho, není v něm ani zmínka o podpoře investic do bydlení. Neřeší podstatu problému, je to v podstatě zákon o sociálním bydlení. Za 1,5 mld. ročně vzniknou poradenská centra a obce by si měly pronajímat byty od soukromníků a nést za ně odpovědnost. To je pro mnoho obcí problém,“ říká Dostálová.

Na podporu výstavby, po níž Dostálová volá, ale MMR připravuje další nástroje. „Chystáme masivní podporu investic do dostupného nájemního bydlení. Jenom z Národního plánu obnovy by do něj mělo jít přes osm miliard formou návratných finančních nástrojů. Ve spolupráci se soukromým sektorem a Evropskou investiční bankou očekáváme v nejbližších letech investice do sektoru dostupného bydlení ve výši nejméně 20 miliard,“ uvedla mluvčí MMR Veronika Hešíková.

Finanční podporu výstavby ovšem MMR chystalo i za předchozích vlád. „Měli jsme program Výstavba pro obce, program pro mladé, program na komunitní bydlení seniorů, na domy s pečovatelskou službou, na technickou infrastrukturu,“ vypočítává Dostálová.

Většina programů se ale nakonec nerozběhla, rušily se pro nezájem investorů, nedostatek peněz i z dalších důvodů. Přesto šlo v letech 2016 až 2021 podle Dostálové do podpory bydlení 12 miliard.

Masivní dotace však dostupnosti bydlení nepomohly. Na jejich neefektivitu upozornil i Nejvyšší kontrolní úřad. Podle něj šlo v letech 2016 až 2021 na celkem 4,5 tisíce projektů na podporu bydlení dokonce skoro 14 miliard. „Vliv na trh bydlení byl ale marginální. Hlavní problémy bytové politiky, zejména dostupnost a kvalita bytového fondu, dlouhodobě přetrvávají a dosavadní koncepce k jejich odstranění nevedly,“ konstatuje NKÚ ve zprávě vydané počátkem roku.

Jako příklad uvádí NKÚ třeba dotačně-úvěrový program „Výstavba pro obce“, který podporoval budování sociálních bytů nejméně pro 2375 domácností. Koncem roku 2022 z něj ale bylo dokončeno jen 226 bytů. Záměr zkrachoval na nezájmu obcí. A to i přesto, že podle průzkumů MMR téměř tři čtvrtiny obcí u nás chtějí rozšiřovat nebo rekonstruovat svůj bytový fond. Zastupitelstva si ale na stavební projekty často netroufají.

Dnešní ministerstvo se proto rozhodlo čelit podobné blamáži. S využitím evropských peněz právě spouští v osmi krajích centra pro investiční poradenství, ve zbytku regionů pak jejich pobočky.

„Velká města mají experty, umí projektové řízení. Menším městům a obcím to často chybí, i proto se do výstavby, oprav nebo nákupů bytů nepouštějí. Proto obcím nabízíme kromě finanční podpory také praktické rady a doporučení. Například jak sehnat kvalitního stavaře a ekonoma, jak změnit územní plán nebo připravit urbanistickou studii,“ vysvětluje ministr Bartoš.

Sociolog Martin Lux, který se specializuje na bydlení, vidí hlavní zádrhel při snaze o podporu výstavby bytů v tom, že jde zpravidla o PPP projekty, na nichž spolupracuje veřejný a soukromý sektor. „PPP projekty nejsou nikdy snadné, a když se dobře nepřipraví, mohou se změnit v černou díru na veřejné finance. Miliardy z veřejných rozpočtů často jen zvyšují zisky developerů, ale nezlepší dostupnost bytů,“ upozorňuje.

„Už jsme zažili program na podporu výstavby nájemního bydlení, kdy se postavilo 60 tisíc bytů, ale ty se pak prodávaly nebo komerčně pronajímaly, zisky končily u privátních aktérů. Typická privatizace zisků a socializace ztrát,“ popisuje Lux.

Také NKÚ upozornil na případ, kdy se s pomocí zvýhodněných půjček stavěly nájemní byty pro seniory a zdravotně či příjmově hendikepované osoby. Prioritou programu ale byla finanční návratnost, takže nájemné nebylo nijak limitováno a pro cílovou skupinu bylo bez další sociální podpory nedostupné.

Výstavba dotovaných bytů se těžko rozjede, pokud se nepodaří k větší aktivitě rozhýbat obce. MMR nicméně vidí ještě jednu cestu: podporu neziskové výstavby. „Chceme se zaměřit i na spolkové a družstevní formy bydlení,“ říká mluvčí Hešíková. Výstavba v režii takzvaných Baugruppe (sdružují zájemce o bydlení v určitém projektu) nebo družstev je nezisková, takže byty mohou být finančně dostupnější než developerské projekty.

MMR dále pracuje na zákonných úpravách nájemních vztahů, protože lepší ochrana zájmů nájemníků i nájemců by mohla pro bytový trh uvolnit další ladem ležící byty. Chce také zlepšit systém územního plánování. Ministerstvo financí pak chystá inventuru státních pozemků, z nichž část by mohly dostat obce pro výstavbu.