Kouzlo posudků. Cena pozemků vyletěla za půl roku o tisíc procent

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Realitní skupina YD Capital plánuje prodej svých klíčových nemovitostí. Hodlá tím získat peníze na splácení závazků. Za poslední tři roky vydal holding dluhopisy za více než dvě miliardy korun. Další peníze od investorů nabírá skupina například prostřednictvím půjček.

Přestože je o YD Capital ve veřejném prostoru slyšet zhruba až od roku 2021, tak její celkový dluh už převýšil tři miliardy korun. Aktuální dluhopisový program umožňuje skupině vybrat od investorů až pět miliard korun. Získávání kapitálu holding podporuje marketingovými kampaněmi včetně placených článků v médiích.

Letos má skupina splatné jistiny a úroky z dluhopisů v objemu přes 300 milionů korun, vyplývá z informací zveřejněných spolu s jednotlivými emisemi. Příští rok to bude kolem 230 milionů, v roce 2026 pak hodně přes jednu miliardu korun.

Prodeje nemovitostí, v byznysové hantýrce označované jako „exity“, jsou podle představitelů YD Capital pilířem strategie holdingu. Při splácení dluhů se bez nich neobejde.

„Pro rok 2024 máme plán prodejů na úrovni takřka 900 milionů korun. Na exity za více než 600 milionů již máme uzavřené smlouvy,“ řekl v rozhovoru pro SZ Byznys majitel YD Capital Pavel Rydzyk.

„V roce 2025 nás čekají minimálně čtyři exity. Dnes jsou napočítané na 1,3 miliardy korun. Proti sobě mají závazky za více než 230 milionů korun. Pak nás očekává ještě 1,95 miliardy korun ve splatnostech. Proti tomu očekáváme exity nejméně za 2,8 miliardy korun,“ doplnil Rydzyk.

YD Capital nemá v současnosti žádný developerský projekt ve fázi výstavby. V internetové nabídce má pouze pozemky na rodinné domy v obci Tuklaty východně od Prahy. Z 27 parcel je podle webu projektu prodáno 13 pozemků. Na většinu dalších jsou rezervace. Vzhledem k cenovce parcel ve vyšších jednotkách milionů korun je zřejmé, že jejich prodej bude tvořit jen menší část z plánovaných prodejů v objemu 900 milionů korun.

Z dalších známých projektů firma letos dokončila prodej menšího apartmánového projektu Domy pod Pálavou nedaleko jihomoravského Mikulova. Podle katastru nemovitostí ze čtyř jednotek prodala skupina YD Capital tři. Za apartmány utržila podle údajů v katastru nemovitostí v součtu 12,7 milionu korun.

Další nemovitosti určené k prodeji, které za letošek mají přinést zmíněných 900 milionů korun, holding neupřesnil.

V první polovině letošního roku skupina investorům zaslala materiál s přehledem svého portfolia. U většiny nemovitostí tam firma uvedla jejich tržní ocenění, ovšem bez poznámky, kdo toto ocenění vypracoval. Většinou to bylo ocenění platné k závěru roku 2022. Nemovitosti v tomto přehledu měly uvedenou tržní hodnotu v součtu tři miliardy korun, vyplývá z dokumentu, který má redakce SZ Byznys k dispozici.

Nejcennější položkou v uvedeném výčtu jsou pozemky v Brně-Líšni poblíž tamního vápencového lomu. Uvedený materiál pro investory uvádí u těchto pozemků tržní ocenění 799 milionů korun, a to k poslednímu dni roku 2022.

Skupina YD Capital se oficiálně dostala k pozemkům v Líšni tak, že nejdříve koupila jejich ideální třetinu za 22,1 milionu korun, vyplývá z katastru nemovitostí. Pokud tedy cena ideální třetina pozemků v Líšni byla 22,1 milionu korun, tak celková hodnota vycházela na 66,3 milionu. To bylo na konci června 2022.

O šest měsíců později již měly pozemky hodnotu 799 milionů korun, uvádí YD Capital. Odvolává se na tržní ocenění udělané znalcem. V procentuálním vyjádření by šlo o zhodnocení o více než tisíc procent.

Zvýšení hodnoty firma odůvodňuje vápencem, který se pod pozemky nachází a navazuje na sousední vápencový lom. Výhradní ložisko nerostu ale patří státu. Znalec ve zmíněném posudku, do něhož nakonec měla redakce SZ Byznys možnost nahlédnout, oceňoval samotné ložisko vápence, nikoliv pozemky nad ním. Ke všemu těžební organizací, která má právo v tomto ložisku těžit, je firma Kalcit provozující právě nedaleký lom. Jedinou možností, jak může YD Capital tyto pozemky zhodnotit, tedy je domluvit se nějak se společností Kalcit na pronájmu či prodeji pozemků.

Další cennou nemovitostí je podle uvedeného dokumentu zaslaného investorům starší kancelářská budova v Praze 1 na Ovocném trhu. Když v listopadu 2021 přecházelo vlastnictví nemovitosti z jedné firmy v YD Capital na druhou, byla v kupní smlouvě uvedena cenovka 134 milionů korun, a to s odkazem na cenu určenou znaleckým posudkem v říjnu 2021.

Uplynul rok a dva měsíce a na konci roku 2022 již měla nemovitost tržní hodnotu 315 milionů korun. Alespoň tak to uvádí dokument, který letos obdrželi investoři. To znamená, že se tržní hodnota starší kancelářské budovy za rok zvedla o více než dvojnásobek. Realitní trh přitom právě v roce 2022 zažil v případě podnikatelských nemovitostí největší tlak na snižování cen od krize z předminulé dekády.

Změnu v ocenění zažil také Penny Market a pár dalších obchodů, které skupina YD Capital koupila v rámci jednoho objektu v Pardubicích. V červnu 2023 za ně zaplatila (bez započítání daně z přidané hodnoty) 75,7 milionu korun. V dokumentu pro investory přitom YD Capital opět s odvoláním na znalecký posudek uvádí, že na konci roku 2022 měly mít obchody hodnotu 101 milionů korun.

„Dokážeme nakoupit ideálně o 20 až 30 procent pod běžnou tržní cenou, a to často díky skutečnosti, že umíme zaplatit hned,“ vysvětlil obecně šéf YD Capital Pavel Rydzyk.

Představitelé YD Capital uvádějí, že hodnota aktiv skupiny za loňský rok převýšila čtyři miliardy korun. Majetek tak podle nich bohatě stačí na vypořádání současných závazků.

Tvrzení o hodnotě majetku však nelze ověřit. Firma znalecká ocení svých realit nezveřejnila s odůvodněním, že posudky jsou interní materiál.

Důležitou informací pro investory skupiny YD Capital je také fakt, že cenné nemovitosti holdingu mají v zástavě soukromí půjčovatelé peněz. Z prodeje těchto nemovitostí tedy uvidí peníze jako první právě zajištění věřitelé. Ostatní investoři dostanou až případný zbytek.

Doménou skupiny YD Capital jsou reality. Prostřednictvím společnosti První česká energie podniká rovněž v distribuci elektřiny a plynu.

Doplnili jsme informace o ložisku vápence pod pozemky v Brně-Líšni.