Článek
Fotografie, základní stavební kámen každého prodeje nebo pronájmu nemovitosti. Podle Asociace inspektorů nemovitostí však také velmi častý krok, na který se zapomíná.
Chybějící dokumentace stavu nemovitosti může kvůli způsobeným škodám stát nové majitele vysoké částky za následné opravy. V případě nájmu nemusí pomoci ani předem zaplacená kauce na byt, protože původní kondici nemovitosti si obě strany už nikdy nedokážou.
O tom se přesvědčil také manželský pár, který se rozhodl pořídit nový rodinný dům na Pardubicku.
„Chtěli jsme se přestěhovat blíž za prací i za rodinou. Našli jsme nemovitost, která byla přesně pro nás. Měla jen jeden háček. Původní majitelé se během prodeje pustili do stavby nového domu a potřebovali v tom, který jsme se rozhodli koupit, ještě rok zůstat,“ popisuje nová majitelka domu.
Nový dům s původními obyvateli navíc
Dohoda zněla jasně. Polovinu kupní ceny manželé uhradí předem a za rok doplatí zbytek. V tomto čase původní majitelé dokončí stavbu svého nového bydlení a odstěhují se.
„S tímto plánovaným scénářem jsme podepsali smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Majiteli jsme se měli stát následující rok,“ uvádí majitelka.
„Vše se zdálo v pořádku. Majitelé domu se nám líbili, zdáli se čistotní, tvářili se distingovaně. V ten okamžik jsme udělali chybu, protože jsme příliš dali na první dojem. Nemovitost jsme sice prošli s realitní kanceláří, nenechali jsme si ji ale odborně revidovat,“ dodává.
Realitní poradna SZ Byznys
Po roce, kdy už manželé splatili první polovinu ceny nemovitosti a blížila se druhá splátka, se začal prodej komplikovat. Původním majitelům se zpozdila stavba a žádali kupující, aby v domě mohli ještě několik měsíců zůstat.
Zůstaneme déle
„Rozhodli jsme se jim vyhovět. Doplatili jsme druhou část kupní ceny a stali se novými majiteli. Protože jsme ale původní majitele nechali v domě bydlet dál, dům jsme oficiálně nepřevzali. Nechali jsme pouze vypracovat nájemní smlouvu,“ popisuje majitelka proces.
Celkově za nové bydlení manželé zaplatili 8,9 milionu korun.
Nemovitost se rozhodli převzít až v okamžiku, kdy původní majitelé ukončí nájem. „Dokola nám opakovali, že jsou pod velkým časovým tlakem, nechtěli jsme je ještě více stresovat,“ vypraví majitelka domu na Pardubicku.
Za několik měsíců byli původní majitelé konečně připraveni k vystěhování a strany se chystaly k předání domu.
„Po příjezdu jsme nevěřili vlastním očím. V domě byla pryč světla, zrcadla, deset metrů čtverečních dlažby, skleník, zahradní sprcha, vodní čerpadlo. Byla rozbitá myčka v kuchyni a prasklá krbová kamna,“ přidává výčet některých vad nová majitelka.
Podle odborného odhadu původní majitelé na nemovitosti způsobili škodu v hodnotě zhruba půl milionu korun. Jenže k vyjednávání o náhradě škody novým majitelům scházeli důkazy.
Podle Asociace inspektorů nemovitostí byla právě chybějící dokumentace stavu nemovitosti, která je běžně vypracována během odborné inspekce, základní chybou.
Minimální šance na úspěch
„Každá inspekce nemovitosti obsahuje patřičnou fotodokumentaci, vysvětlení poruch a rizika dané nemovitosti. A tak když dojde k takovémuto problému, je vždy snazší dokázat, v jakém stavu v okamžiku prodeje nemovitost byla, jak technicky, tak vizuálně, a jaké například obsahovala příslušenství,“ popisuje mluvčí Asociace inspektorů nemovitostí Michal Flachs.
„Na inspekční protokol v ideálním případě navazuje protokol předávající. Tímto důkladným zdokumentováním se pak předchází těmto nemalým a hořkým překvapením,“ dodává mluvčí asociace.
Nyní se noví majitelé snaží způsobené škody řešit soudní cestou. Rádi by získali odškodnění za skryté vady na nemovitosti a poškození majetku. Chtějí také odškodnění za škodu v nájmu.
Podle Marie Ratajové, specialistky na realitní právo ze společnosti ABES.cz, bude však soudní spor v tomto případě velmi problematický na prokazování a s minimální šancí na úspěch.
„Kupující už sama pojmenovala největší chybu, kterou v tomto smutném příběhu s manželem udělali. Tou bylo nesepsání předávacího protokolu po koupi domu, kdy se stali majiteli nemovitosti, a dalšího předávacího protokolu při uzavření nájemní smlouvy s původními majiteli,“ uzavírá.
Rady pro kupce nemovitostí
- 1. Nespoléhejte na vlastní úsudek ani intuici. Před koupí si zaplaťte stavaře, který posoudí technický stav nemovitosti. Může vám odhadnout i náklady, které budete muset vynaložit na nutné úpravy. Vydáte řádově tisícovky, ušetřit můžete statisíce i miliony.
- 2. Nespoléhejte na realitní kancelář. Makléř je povinen informovat vás o vadách plynoucích ze zápisu v katastru nemovitostí, pokud o nich ví nebo má vědět. Případně má upozornit na zjevné vady. Skryté technické vady či podvodné jednání ale nemá ani realitka šanci odhalit.
- 3. Pokud špatně nakoupíte, snažte se předejít soudnímu sporu a dosáhnout dohody o narovnání s prodávajícím. Vymoci spravedlnost u soudu je vždy náročné na čas a peníze.
- 4. Pokud kupujete novostavbu, zkontrolujte si přímo na příslušném stavebním úřadě, zda je řádně zkolaudována a zda stavba proběhla v souladu se stavebním zákonem.
- 5. Při koupi rekonstruovaného staršího domu se zajímejte o to, jak byla přestavba provedena a zda nemohly být porušeny technické normy.
