Článek
Nejzasaženější částí realitního trhu jsou obchody s byty. Váznou rovněž velké transakce s podnikatelskými nemovitostmi. Lehká není ani situace v byznysu s kancelářemi.
Vyplývá to z nové souhrnné zprávy o stavu realitního trhu Trend Report 2023. Na studii vydávané Asociací pro rozvoj trhu nemovitostí se podíleli odborníci z realitních a poradenských firem, finančních institucí a České národní banky.
Kromě dozvuků koronavirových opatření cloumají realitním trhem také důsledky války na Ukrajině, energetické krize a vysoké inflace.
„Situace na nemovitostním trhu je ovlivněna faktory, které jsou mimo kontrolu trhu. Zásadní roli hraje růst úrokových sazeb jako nástroj ke zkrocení inflace,“ uvedl Pavel Kliment, místopředseda dozorčí rady ARTN a partner poradenské společnosti KPMG.
Bolavé byty
Nejzásadněji se mix těchto vlivů podepsal na bytovém trhu. Kvůli růstu úroků se objem nově poskytnutých hypoték loni propadl o 57 procent na 162 miliard korun. To na trhu vyvolalo nestabilní situaci.
„ČNB očekává, že hypoteční trh se bude v průběhu roku 2023 oživovat jen velmi pozvolna a celkový objem nových úvěrů se meziročně zvýší pouze nepatrně. Trend růstu by pak měl pokračovat i v dalších letech, nicméně celkové objemy hypotečních úvěrů by měly zůstat hluboko pod rekordními úrovněmi z roku 2021,“ napsal v Trend Reportu viceguvernér ČNB Jan Frait a specialista ČNB na makroekonomická rizika Miroslav Plašil.
Výsledkem je očekávání centrální banky ohledně dalšího vývoje cen bytů. Průměrný meziroční pokles cen napříč všemi typy rezidenčních nemovitostí by se měl pohybovat kolem pěti procent. Do mírně kladných hodnot by se podle centrálních bankéřů mohl trh vrátit v roce 2024.
„S vývojem cen je nicméně spojena vysoká míra nejistoty, zejména není vyloučen jejich citelnější pokles. ČNB ve své podzimní zprávě odhadla, že pravděpodobnost snížení cen o více než deset procent během následujících dvou let ve druhém čtvrtletí 2022 výrazně vzrostla a je zhruba třetinová,“ doplnili v Trend Reportu odborníci z České národní banky.
Navzdory slabší aktivitě na trhu zachovávají profesionálové závislí na prosperitě bytového byznysu optimismus.
„Stav na bytovém trhu nelze nazývat krizí. Vzhledem k tomu, že ochlazení není způsobeno demografickými důvody ani hlubokou ekonomickou krizí, lze předpokládat, že jeho aktuální stav bude spíše krátkodobou záležitostí,“ napsali v kapitole Trend Reportu o bytech šéf developerské skupiny Trigema Marcel Soural a ředitel firmy Central Europe Holding Jiří Pácal.
Náročný rok v kancelářích
Lehká situace nepanuje ani na trhu s kancelářemi. Loni jejich objem v Praze sice meziročně narostl o 30 procent, podle Trend Reportu je však absolutní hodnota přírůstku ve srovnání s dlouhodobým průměrem velmi nízká.
„Proti předchozímu roku je patrná velká opatrnost ze strany developerů. V roce 2022 byla zahájena výstavba jen 57 tisíc metrů čtverečních kancelářských prostor, a to již v prvním pololetí, ve druhém nedošlo k zahájení žádného nového projektu,“ konstatoval v Trend Reportu Ondřej Vlk, specialista na komerční nemovitosti z poradenské společnosti Knight Frank.
Co se týče pronájmů kanceláří, tak se na první pohled minulý rok dařilo. V hlavním městě se pronajalo meziročně o 44 procent kanceláří více. Rovněž 44 procent z celkových pronájmů však tvořily jen nově vyjednané smlouvy stávajících nájemců. Nestálo za nimi tedy stěhování firem do nových prostor. Podíl takzvaných renegociací byl nejvyšší za posledních osm let.
Navzdory slabšímu výkonu trhu nájmy za kanceláře rostou, zejména kvůli zdražujícím energiím se zvyšují také provozní náklady za kanceláře.
„Očekáváme, že rok 2023 bude pro pražský kancelářský trh náročný, zejména v prvním pololetí. Nedávno oznámené propouštění v globálních technologických firmách, které představují i na místním trhu významné nájemce, zvýší tlak na zmenšování pronajímaných prostor, čehož jsme svědky již nyní kvůli malé obsazenosti způsobené hybridním způsobem práce,“ doplnil Vlk z Knight Frank.
Retail po covidu
Byznys s maloobchodními prostory se ještě nestačil zotavit z uzavírek během koronavirové pandemie a už se musí vyrovnávat s poklesem spotřebitelské poptávky. V obchodních centrech sice loni obraty rostly, návštěvnost center se však na předcovidovou úroveň nevrátila.
Nastávající období bude v retailu podle Trend Reportu ovlivňovat horší kondice ekonomiky a nižší koupěschopnost části obyvatelstva.
„Nejvíce ohroženým segmentem trhu jsou malé nepotravinářské prodejny mimo obchodní centra, naopak pozitivněji vidí odborníci budoucnost retail parků. Těm pomáhá i častá přítomnost diskontních nájemců, což je v období nejisté ekonomické situace pro řadu zákazníků vítaný prvek,“ konstatoval expert na retail Tomáš Drtina z výzkumné agentury Incomind.
Složitá situace na trhu vede také k tomu, že některé značky doslova zavřely krám a skončily s podnikáním.
„V důsledku covidových restrikcí a posunů v nákupních zvyklostech se v uplynulých letech řada prodejců dostala do situace, kdy zvažují a počítají, zda je pro ně ekonomicky udržitelné držet všechny stávající obchody. Projevilo se to mimo jiné i v odchodu některých známých značek z českého trhu,“ doplnil Drtina z Incomind.
Týkalo se to například prodejce sportovních potřeb Hervis. Redakce SZ Byznys nedávno také informovala o krachu sítě prodejen s brýlemi Eiffel Optic.
Na druhou stranu ale nové značky do České republiky stále přicházejí. Podle konzultantů ze společnosti Cushman & Wakefield loni na tuzemský trh přišlo 38 nových značek.
Zdravé sklady?
Trh průmyslových nemovitostí zahrnující sklady a výrobní haly je podle vykazovaných ukazatelů popsaných v Trend Reportu nejzdravější částí realitního byznysu. Volné prostory zvláště v okolí Prahy a Brna prakticky nejsou – výstavba je přitom rekordní. V loňském roce dokončili developeři 1,1 milionu metrů čtverečních hal. Václavské náměstí v Praze by se do nich vešlo více než 24krát.
Také nad dalším vývojem trhu průmyslových realit se však objevují otazníky. Byznys s halami vyrůstajícími hlavně v okolí dálnic je totiž z velké části závislý na prosperitě automobilového průmyslu a internetových obchodů.
„Ve druhé polovině loňského roku začala poptávka slábnout, a dostala se tak úroveň roku 2020. E-commerce, která především hnala poptávku směrem vzhůru, zaznamenala v roce 2022 pokles obratů vůbec poprvé v historii. Také počet e-shopů se na českém trhu poprvé snížil a stejný trend se očekává i v roce 2023, především z důvodu vysokých provozních nákladů a rostoucí inflace. I tato skutečnost bude mít vliv na budoucí poptávku,“ napsala v Trend Reportu šéfka průmyslového oddělení Knight Frank Markéta Vrbasová.
Český kapitál vládne
Investičním transakcím s kancelářskými a obchodními centry a halami se minulý rok na první pohled dařilo. Objem obchodů se zvýšil na více než dvě miliardy eur.
Avšak jak v Trend Reportu podotkl Ondřej Vlk z Knight Frank, loňské výsledky investičního trhu mají jedno „ale“. Do statistik se totiž promítl přesun portfolia maloobchodních nemovitostí ze skupiny CPI miliardáře Radovana Vítka do rakouské skupiny Immofinanz. To je ovšem jen další firma ovládaná Vítkem.
„Zatímco v meziročním srovnání hrubého objemu investic by čísla vykazovala osmiprocentní nárůst, po očištění právě o zmíněné transfery nemovitostí je to naopak čtyřprocentní pokles. A pokud je ještě někde patrný pokles, tak je to celkový počet transakcí, který ubyl zhruba o třetinu,“ uvedl Vlk z Knight Frank.
Prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a jednatelka Knight Frank Zdenka Klapalová však navzdory situaci zachovává optimismus.
„Jsem ve výhledu na letošní rok pozitivní, neboť i když to tak na první pohled nevypadá, transakce probíhají. Velmi aktivní je zejména domácí kapitál. Neměli bychom podceňovat jeho sílu, na trhu je dostatek likvidity. O investice do nemovitostí projevují zájem především privátní zájemci z řad úspěšných českých podnikatelů a byznysmenů,“ poznamenala v Trend Reportu.
Převahu českých investorů potvrzují také čísla. Tuzemští kupci podnikatelských realit se na celkovém investičním objemu podíleli z 51 procent. Na počtu transakcí se domácí investoři podíleli dokonce ze 70 procent.
