Komentář: V ulicích teče krev malých developerů. Velcí kupci vítězí

Komentář si také můžete poslechnout v audioverzi.

Nakupujte, když v ulicích teče krev. Okřídleným heslem Nathana Rotschilda, které poukazuje na to, že každá krize je zároveň příležitostí k zisku, se řídí řada úspěšných investorů. A to nejenom burziánů, ale i zájemců o nemovitosti v Česku. V posledním půlroce přitom v ulicích tekla především krev malých developerů. Ačkoli to není na průměrných cenách nemovitostí příliš vidět, mnoho z nich bylo nuceno prodávat své projekty oproti ceníkovým cenám až o čtvrtinu levněji.

Jaká je tedy vlastně dnes situace na poli malého developmentu (bytové domy s několika jednotkami nebo výstavba nižších jednotek rodinných domů) a co můžeme čekat ve zbytku letošního roku?

Přestože s určitou nadsázkou můžeme říci, že segment malého developmentu je na pokraji klinické smrti, na průměrných cenách nemovitostí to znát není. A je potřeba říci, že nás ani nečeká období levnějších nemovitostí, spíše naopak. Za výprodejové ceny totiž nakoupili větší hráči nebo spekulanti s dostatkem kapitálu a ostatní malí developeři drží pozice a nervózně vyhlížejí oživení trhu s hypotékami. Pokud si to mohou alespoň trochu dovolit a mají nějaké nemovitosti hotové, odmítají jít s cenou výrazněji dolů, protože by na nich prodělali.

V uplynulých letech jim totiž skokově vzrostly náklady na stavební materiály, práci či pohonné hmoty, ale především náklady na financování, proto mají omezený manévrovací prostor. Jde většinou právě o malé hráče, kteří při projektování nepočítali s tím, že dojde k rychlému a dlouhodobému růstu úrokových sazeb v kombinaci s výrazným poklesem poptávky. Velká skupina malých developerů proto také v uplynulém roce své projekty raději zastavila a zakonzervovala a teprve nyní přemýšlí nad tím, že se k nim vrátí.

Velká část z těch, kteří se snaží své už hotové nebo rozestavěné portfolio udržet bez toho, aby museli sáhnout k výprodejům, je však podle našich zkušeností nucena zachránit se překlenovacími úvěry u nebankovních poskytovatelů. Tím si v zásadě kupují čas, který nakonec rozhodne o tom, jestli přežijí, nebo ne. Jednoduše dají svůj projekt do zástavy a doufají, že se do roka poptávka po nemovitostech zvýší natolik, aby neskončili ve ztrátě. Přestože roční překlenovací úvěr firmy v současné době vyjde se všemi náklady přibližně na 10 % ročně, je to pro ně pořád lepší, než kdyby byli nucení své projekty prodat s výraznou slevou. Pokud totiž potřebují finance hned, nemohou si příliš vybírat, za kolik své nemovitosti nakonec prodají.

V naší praxi se setkáváme s výraznými rozdíly mezi kondicí jednotlivých developerů. Zatímco jedni mají ještě určitý manévrovací prostor a o úvěry žádají například kvůli možnosti nakoupit další pozemek nebo pouze z preventivních důvodů, jiní řeší akutní potřebu kapitálu a úvěr potřebují co nejdříve. Často z důvodu nedostatku cash flow či potřeby refinancování jiného zástavního věřitele, u kterého mají z minulosti výrazně horší podmínky, než na které dosáhnou dnes.

Někteří developeři také oceňují možnost čerpat finanční prostředky již na základě návrhu na vklad do katastru nemovitostí a nečekat až na zápis. Výsledkem je možnost čerpat o 20 dnů dříve oproti standardnímu postupu, což je pro některé vítanou úlevou.

Těm, kteří se snaží touto cestou vydržet, přitom hraje alespoň částečně do karet aktuální situace v ekonomice. Poptávka po hypotečních úvěrech postupně roste, zatímco počet nové zahájených staveb naopak klesá. O tom ostatně vypovídají například i statistiky zahájených a dokončených bytů a vydaných stavebních povolení. V celé republice bylo sice podle dat Českého statistického úřadu loni dokončeno 38 tisíc bytových jednotek, což je druhý nejvyšší počet od roku 2009, počet zahájených staveb a počet stavebních povolení se ale výrazně snížil. Počet zahájených bytů v rodinných domech a bytových domech meziročně klesl o 15 % a byl tak podobný jako v roce 2020. Počet stavebních povolení pro nové bytové budovy potom meziročně klesl téměř o pětinu na necelých 12 tisíc a byl nejnižší od roku 2013 a třetí nejnižší od roku 2000. Data tedy ukazují, že pokles stavební aktivity se netýká jen menších hráčů, ale celého trhu.

V horizontu příštích let tak bude bytů opět nedostatek a jejich cena nevyhnutelně vzroste. To, co je pro kupující špatnou zprávou, je pro malé developery naopak světlem na konci tunelu: Kdo má postaveno a najde způsob, jak ještě nějaký čas vydržet, nemá důvod prodávat s výraznými slevami.