Papírování zdražuje byty. Bez něj by zlevnily o 15 procent, říká developer

Zamrzlý trh donutí některé investory v developmentu prodávat vlastní projekty. Na tuto příležitost čeká Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema. Chystá se pod hlavičkou developerské firmy do těchto akvizic vložit stovky milionů korun.

„V poslední době stavíme projekty, které jsou relativně velké. A v tom chceme pokračovat,“ říká Marcel Soural v rozhovoru pro SZ Byznys.

Pokračovat ve výstavbě je podle jeho slov důležité i v časech, kdy poptávka ze strany kupujících klesá. Odkládání projektů a jejich výstavby totiž zapůsobí na nabídku bytů na trhu. Ta je už nyní nižší, než by metropole potřebovala.

„Developer nechce dávat další projekty do výstavby, když se mu prodlužují prodeje těch stávajících. Jenže to může způsobit jednoduchou věc, v okamžiku, kdy úrokové sazby opět klesnou a trh se oživí, ovlivní to dramaticky nabídku. A to bude znamenat jediné, další růst ceny nových bytů,“ vysvětluje.

Ono oživení trhu by dle jeho slov mohlo přijít v příštích třech až pěti letech.

Za samotným zvyšováním cen ale podle Sourala stojí zejména zdlouhavé povolovací procesy. Pokud by se je podařilo zkrátit, ceny nových bytů by mohly zlevnit až o 15 procent.

Na českém realitním trhu loni nastala změna. Zdražily hypotéky a prodeje nových bytů na pražském trhu se meziročně propadly. Jaký to byl rok pro Trigemu?

Byl poměrně úspěšný. Prodali jsme zhruba 175 bytů. Došlo oproti roku 2021, kdy jsme prodali 255 jednotek, sice k poklesu, velkou část prodejů v tom roce ale tvořily byty v Plzni, zatímco loni jsme prodali většinu bytů v Praze. Můžeme to vzít tedy z hlediska obratu a profitu. Na trhu jsme necelých 30 let a za loňský rok jsme dosáhli nejlepších ekonomických čísel v historii společnosti, udělali jsme konsolidovaný obrat 2,2 miliardy korun a zisk před zdaněním 520 milionů korun. Jsme spokojení.

Čím to podle vás je, když pražský trh s novými byty zažil asi poloviční propad oproti roku 2021?

Změny v posledním roce byly hodně rychlé, jenže stavební trh a development reagují na změny trochu pomaleji a s fázovým posunem, takže je třeba vnímat, kdy developer vykazuje jednotlivé projekty do svého hospodářského výsledku a tedy ten fázový posun.

Čekáte tedy, že letos bude hůř?

My na letošní rok máme naplánovaný ještě větší obrat – asi 2,6 miliardy korun a hrubý zisk asi kolem 450 milionů korun, takže mírný pokles tam je, ale oproti tomu, jak se dnes prezentují černé vyhlídky naší ekonomiky, já významný propad neočekávám.

Jak na tom budou konkrétní prodeje? Z pohledu výše úrokových sazeb se zatím dle predikcí hypotečních odborníků zásadní zvrat neočekává.

Očekáváme, že letos prodáme zhruba 200 bytů. Hypotéky se dnes nabízejí s úrokovou sazbou kolem šesti procent a pro velkou část obyvatelstva jsou nedostupné. Proto se rezidenční developerský trh bude postupně překlápět do nájemního bydlení a my budeme byty prodávat z velké části investičním společnostem, které budou trh s nájemním bydlením sytit.

Je už tedy ten přesun části obyvatel Prahy, kteří na vlastní bydlení nebudou mít, do nájemního bydlení trvalý?

Česká republika se dlouhodobě vymyká evropskému průměru. Ve vlastnickém bydlení tu žijí až čtyři pětiny obyvatel, ale ve světě je to jinak a ten poměr je přibližně 50 na 50. Pokud dnes proděláváme ekonomickou krizi a rozdíl mezi cenami nových bytů a příjmy obyvatel se rozšiřuje, bude tu vznikat portfolio nájemního bydlení, protože lidé na vlastní byt jednoduše nebudou mít. Budou ale žít ve stejných bytech, jako žijí vlastníci. Možná, že ten standard bytu bude ještě vyšší, protože investiční společnosti se budou snažit nabídnout na trhu co nejvyšší kvalitu.

Takže trh se nyní bude nějakou dobu přesouvat do nájemního bydlení, ale zároveň nelze zapomenout na odloženou poptávku, protože i přesto, že trh zamrzl, ona tu stále zůstává, dokud se ekonomická situace nezlepší. V okamžiku, kdy bude ekonomicky zase lépe, se na trhu opět objeví obrovská poptávka a je třeba se na tuto dobu nachystat. Musíme tedy i v této době stavět tak, abychom byli připravení na dobu na tři, čtyři, možná pět let, kdy trh bude po nemovitostech opět hladový.

Jak se dnes developerům vyplatí, i s ohledem na vyšší náklady za energie, práci a stavební materiál, stavět byty?

Velké developerské společnosti, které byty stavějí, jsou na trhu etablovány dlouho a mají obrovské zkušenosti. Umí nakupovat materiály, zařídit stavební výrobu, zakázky a jednat se subdodavateli. Dokáží si poradit s volatilitou trhu jako takovou.

Je pravda, že pro některé firmy budou hrát ale zvýšené finanční náklady zásadní roli a je možné, že výstavbu některých projektů budou muset odložit. Ještě před krizí nebo před válkou bylo úročení cizích zdrojů mezi dvěma až třemi procenty. A dnes jsme na zhruba trojnásobné hodnotě, což představuje významný náklad.

Jak se odložené projekty výstavby projeví na nabídce nových bytů na trhu?

Je třeba analyzovat, jaké projekty developer může odložit. On odloží projekt, který ještě nedal do výstavby, respektive do prodeje. A je to logické, protože chce doprodat nejdříve portfolio těch projektů, které má rozestavěné a které dokončuje. Nechce dávat další projekty do výstavby, když se mu prodlužují prodeje těch stávajících. Jenže to může způsobit jednoduchou věc, v okamžiku, kdy úrokové sazby opět klesnou a trh se oživí, ovlivní to dramaticky nabídku. A to bude znamenat jediné, další růst ceny nových bytů.

A není to právě ta strategie? Odložit výstavbu, omezit nabídku a tím udržet ceny minimálně tam, kde jsou nebo zajistit jejich budoucí růst?

Mohlo by se to tak zdát. To bychom ale my jako developerská obec nesměli otevřeně bojovat s dlouhými procesy povolování staveb. Dlouhodobě tu tvrdíme, že ten, kdo škodí výstavbě, je víceméně stát, který povolování komplikuje. To způsobuje zdražování bytů. Kdyby byl stavební proces rychlý, snížili bychom náklady, například na financování staveb a na trh bychom byli schopni dávat byty mnohem rychleji a pružně v dobách, kdy na ně trh čeká.

Dá se vyčíslit, o kolik by zlevnily byty, pokud by fungovalo rychleji stavební řízení?

V případě zkrácení doby povolování by cena bytu mohla klesnout o 10–15 procent, a to zejména kvůli finančním nákladům a lepšímu plánování. On si málokdo uvědomuje, do jak obrovského rizika developer vstupuje v okamžiku, kdy kupuje pozemek a má před sebou 5 až 8 let povolování a neví, co se za toto období stane, jaké budou ceny bytů, stavebních materiálů a tak dále.

Čekáte tedy, že budou mít někteří, zejména menší investoři problém prosadit se v době propadu poptávky na trhu?

To bude velmi individuální. Bude záležet na tom, jaké budou potřebovat zdroje financování a zda se rozhodnou projekt jen odložit, nebo ho budou chtít úplně prodat.

Poroste letos počet projektů, které budou investoři prodávat?

Já si myslím, že ano. My jsme na tuto dobu připraveni a projekty, které nám budou dávat smysl, máme v plánu vykupovat.

Máte už představu, v jakém rozsahu budete akvizice provádět?

To zatím neumím přesně říct, ale jistě to bude v řádu stamilionů, protože za desítky milionů si dnes prakticky nic nekoupíte a my v poslední době stavíme projekty, které jsou relativně velké. A v tom chceme pokračovat.

Jaká je dneska na trhu mezi developery konkurence? Poptávka zamrzla, bojujete o prodané byty?

Konkurence je silná. Nicméně já si myslím, že developeři, kteří staví nové byty, mají velmi podobné parametry, se kterými se potýkají, jako jsou stále rostoucí ceny stavebních prací a rostoucí ceny finančních nákladů. Tudíž tu není prostor pro to, aby si konkurovali tím, že budou snižovat ceny. Ty jsou prostě dané a nevidíme tu prostor pro jejich změnu.

Firmy si tedy mohou konkurovat aktuálně možná tím, kdy se který projekt bude dokončovat, za jakých podmínek se bude dokončovat a kdy se dostane na trh. Bude také hodně záležet na tom, aby developeři dobře přemýšleli o tom, komu konkrétně chtějí danou stavbu prodávat, jestli fyzickým osobám, nebo investičním nemovitostním fondům.

Nahrává aktuální situace právě institucionálním investorům (banky, pojišťovny, fondy apod., pozn. red.)?

Rozhodně ano. Institucionální investoři jsou na tuto situaci připravení a těší se na ni. Myslím si, že budou hodně aktivní v první polovině letošního roku a budou se poohlížet po portfoliu bytů k nákupu. Z druhé strany to portfolio musí být nachystané, takže si myslím, že zase tak velká nabídka tu není a nebude to úplně jednoduché, aby společnosti netrefily zrovna na to, co chtějí.

Říkal jste, že na trhu nevidíte prostor pro zlevňování, ale už na konci loňského roku bylo možné sledovat mnoho nabídek, které tak trochu skrytě byty zlevňovaly, například vybavením kuchyně, parkovacím stáním zdarma. To pro vás není zlevňování?

Není. My trh sledujeme více než deset let a za celou tu dobu tu byly podobné nabídky. Vždy to byla otázka obchodní strategie každého developera. Od samého začátku má kalkulováno ve svých nákladech, že v určitých fázích projektu bude chtít dávat určitou podporu svým prodejům.