Ceny bytů se daly do pohybu

Průměrný sedmdesátimetrový byt realitka ještě na Silvestra loňského roku nabízela za 4,34 milionu. Podle konzervativního výhledu bude přesně o rok později, tedy koncem letoška, o 350 tisíc levnější.

Podle optimistického scénáře zlevní dokonce až o 590 tisíc, vyplývá z výhledu, který pro Seznam Zprávy připravil server Reality Čechy a Morava spolu se zprostředkovatelem úvěrů Golem Finance.

Vyjádřeno v procentech spadnou ceny bytů za rok o 8 až 14 %. Podle toho, kam zamíří úrokové sazby. A jak se změní nálada kupujících.

Pro první čtvrtletí přináší Seznam Zprávy detailnější a přesnější predikci cen bydlení. Nabízíme předpověď, jak se cenovky bytů z 31. 12. 2022 průměrně v jednotlivých krajích změní k 31. březnu. Na konci každého kvartálu pak vyhodnotíme, nakolik byla predikce přesná, a nabídneme předpověď pro další čtvrtrok.

Jak experti z Reality Čechy k předpovědi došli? Vyšli z dat, popisujících dění na realitním trhu v posledních měsících. A protože taková data sbírají už 13 let, srovnali je s poslední velkou realitní krizí z let 2009 až 2013. Ta v Česku stlačila ceny nemovitostí až o čtvrtinu.

„Nechal jsem ta data překrýt přes sebe, abych viděl, co se dělo začátkem té recese. Situace je hodně podobná. Jako první tehdy začaly klesat ceny starších bytů před rekonstrukcí a bytů v příjmově slabších oblastech, jako jsou severní Čechy a Morava,“ popisuje Michal Pich, provozovatel realitních serverů realityčechy.cz a realitymorava.cz.

Tentokrát netlačí ceny bytů dolů krachující velké banky jako v roce 2008 v Americe, ale souhra více negativních okolností. Nejdřív pandemie, pak vysoké ceny energií, teď válka. Tak razantní jako před lety ale pokles cen realit nebude: „Pokles nastane, ale nebude tak razantní jako v letech 2013 až 2014. Bude to klesat pomaleji,“ míní expert na financování bydlení Libor Ostatek z Golem Finance a Broker Trust.

I proto, že se majitelé nemovitostí od minule poučili. Ti, co před 14 lety v panice prodávali, teď radši pronajmou, než aby prodávali pod cenou. Nájmy jdou slušně nahoru.

„Po skokovém nárůstu poptávka po pronájmech na Sreality.cz od jara roku 2020 kontinuálně roste. Celkem jsme v roce 2021 zpracovali 13,2 milionů dotazů na pronájmy bytů a v právě uplynulém roce jich bylo 14,6 milionů, což bylo téměř o 11 % více. Prvních pár lednových dní zatím neukazuje, že by se poptávka po nájemním bydlení snižovala,“ vypočítává Šarlota Smutná, datová analytička Seznam.cz .

Že se růst cen bytů zastavil a že byty zlevňují, je zjevné i z inzerátů na serveru Sreality.cz.  „Podle Cenového kompasu Sreality.cz se růst cen ve všech krajích Česka v kategorii bytů k prodeji ve velmi dobrém stavu zastavil, v některých lokalitách během minulého roku ceny dokonce poklesly,“ řekla Smutná.

Ne všechny byty ale budou zlevňovat stejně. Majitelé starších nemovitostí, obzvlášť jsou-li energeticky náročné, už museli s cenovkami dolů. Čím starší nemovitost, tím vyšší sleva. Češi se stále víc vyhýbají secondhandovým nemovitostem, které mají velkou spotřebu energií. Nebo takovým, u kterých majitel odmítá skutečnou spotřebu prokázat. Ideálně doložit vyúčtování elektřiny a plynu za poslední rok či dva.

Zánovní domy, staré do deseti let, snižují cenu pomaleji. Třetí kategorie, úplně nové byty, se zatím ne a ne ze svých rekordních cen odpoutat. „Developeři dělají maximum pro to, aby si drželi ceníkové ceny. Bojí se, že když hodí na billboard velkou slevu, mohlo by to roztočit spirálu, do které by mohli spadnout všichni,“ vysvětluje Michal Pich.

Někteří z nich radši nabídnou parkovací místo nebo voucher na kuchyňskou linku zdarma, jen aby nemuseli slevit. Ceny stavebních materiálů, pozemků i práce jdou ale stále nahoru. Někteří developeři budou muset ustoupit. „Velcí hráči na trhu byty raději pronajmou, než aby zlevnili. Ti slabší, kteří nemají vlastní financování a po kterých bude chtít banka splátky závazku, ale budou muset s cenou pracovat. Pokud nesleví, tak neprodají,“ odhaduje realitní expert Pich.

I v prvním čtvrtletí letoška se budou dál rozevírat nůžky mezi „bohatými“ a „chudými“ regiony stejně jako po minulé hypoteční krizi, vyplynulo z predikce pro první kvartál.

Nejmenší prostor pro zlevnění indikuje predikce tradičně ve velkoměstech a taky ve středních Čechách. Na konci prvního čtvrtletí se ceny bytů v Praze oproti konci roku sníží o 3,5 %, ve středních Čechách dokonce jen o 2,9 %, vyplývá z propočtů.

Naopak zdaleka nejvyšší pokles cen lze podle serveru Reality Čechy a Morava spolu se zprostředkovatelem úvěrů Golem Finance do 31. března očekávat v Moravskoslezském kraji. Oproti 31. prosinci 2022 se odhaduje pokles ceny o 7 %. Pro Ústecko predikují experti na začátku jara mínus 5 %, stejně pro Liberecký či Pardubický kraj.

V největší propad cen na Ústecku (-22 %) a Karlovarsku (-20 %) věří rovněž společná predikce serveru Bezreality.cz a kanceláře Maxima Reality, která těmto regionům na konci letošního roku předpovídá zlevnění o pětinu. Velký sešup hlásí i pro Liberecký a Moravskoslezský kraj (-17,5 %). Zbylé kraje s výjimkou Prahy a středních Čech vidí s cenami na konci roku o 6–10 % níže než nyní.

Nabízené ceny bytů jsou ale jen jednou proměnnou rovnice, která tvoří dostupné či nedostupné bydlení. Druhou neznámou je cena úvěrů. Hypotéky jsou aktuálně drahé, zvlášť po letech financování prakticky „za hubičku“. Navíc na ně kvůli omezujícím limitům od České národní banky dosáhne málokdo. I proto hypoteční trh prožívá ledovou sprchu.

Hypotéka za dvě procenta nám dnes zní jako z minulého století. Na konci loňska se průměrný úvěr na bydlení poskytoval s úrokem 6,25 %. Predikce předpovídá, že s odcházející inflací půjdou letos dolů i úroky hypotečních úvěrů, ale jen kosmeticky. Na konci prvního kvartálu se hypotéka bude prodávat za 6,15 %, zní předpověď.

„O jednu desetinu se zdá málo, ale je to průměr. Banky nebudou chtít s poklesem sazeb chvátat. Neznamená to, že nebudou nabídky pod 6 %. Ale 4,99 v prvním kvartále nečekejme, bohužel,“ avizuje hypoteční expert Ostatek.

Velké ústavy by ale mohly překvapit. „Banky si chtějí udržet tržní podíl. Komerční banka, Česká spořitelna i Hypoteční banka nebudou chtít z tržního podílu ukrajovat. Když uvidí, že hrozí pokles, budou ochotné do sazeb sáhnout. Byly by schopné úroky pod 5 % dostat,“ myslí si naopak Michal Pich.

I když úvěrování bytů bude i letos dál drahé, popadané ceny bytů to klientovi vynahradí, myslí si Pich: „Často se zapomíná, že je vždy lepší kupovat levnější nemovitost za vyšší sazbu než obráceně. Soused sice financoval za 3 % a vy to máte za 6 %, ale on kupoval byt za 5 milionů a vy ho máte za 4. Ve finále netratíte.“

Hlavně ve velkých městech jako Praha a Brno ale dál zůstanou problémem hypoteční limity DTI a DSTI. Žadatel o úvěr musí mít kvůli dražším nemovitostem naspořeno víc peněz do základu hypotéky.

ČNB sice povoluje bankám udělit 5 % výjimek. „Jenže to se počítá z celkového počtu uzavřených hypoték v minulém kvartálu. A třetí a čtvrtý kvartál byly tak slabé, že se  výjimky vyčerpají třeba za týden,“ upozorňuje Libor Ostatek. Trhu by podle něj pomohlo, kdyby ČNB dočasně omezující limity vypnula jako „za covidu“.

Ještě loni v prosinci vydávaly české domácnosti za splátky bydlení dokonce dvě třetiny svých čistých příjmů, přesně 64,4 %. Bylo to nejvíc za posledních 13 let, vyplynulo z Indexu dostupnosti bydlení, který už 13 let měří společnost Golem Finance spolu se serverem Reality Čechy a Morava.

Letos se má dostupnost bydlení zlepšovat, vyplývá z predikce. Příjmy půjdou i letos slušně nahoru (zhruba o 7 %) a ceny bytů zase dolů. Na konci března mají domácnosti vydávat na splátky bydlení 60 % čistých příjmů, vyšlo z predikce.

To ještě není příliš optimistické. Zdravé je vydávat na bydlení zhruba třetinu čistého výdělku. Tam se koncem roku zdaleka nedostaneme. Ale zlepšení bude znatelné. Optimistický scénář očekává na Silvestra letošního roku index dostupnosti bydlení na 48,1 %, ten konzervativní na 53,9 %, udává výhled.