Odborníci připravili 12 kroků, jak zlepšit dostupnost bydlení

Ceny vlastnického i nájemního bydlení od roku 2015 rostou rychleji než mediánové příjmy domácností. Česko se v důsledku tohoto vývoje stalo mezi sedmnácti evropskými zeměmi druhou zemí s vůbec nejhorší dostupností vlastnického bydlení.

A ani dostupnost nájemního bydlení se pro místní obyvatele nevyvíjí příznivě. Ve velkých městech jeho cena rychle stoupá a v dalších lokalitách je zase příliš malá nabídka.

Přesto, že v posledních letech stát pracoval a zaváděl řešení, jak situaci s dostupností bydlení v Česku zlepšit, ať už v podobě finanční podpory obyvatel nebo legislativních změn, efekt dosud nepřinesla žádná z možností.

V souvislosti se zhoršující se situací v Česku zpracovala Národní ekonomická rada vlády (NERV) zprávu, ve které sestavila plán, jak dostupnost bydlení opět zvýšit.

„Materiál vychází z toho, že dnešní politika bydlení se takřka výhradně zaměřuje na poptávkovou stranu. Do podpory hypoték, stavebního spoření a příspěvku na bydlení jde zhruba 28 miliard korun, které někdy pomáhají (příspěvek), ale mají velmi malý dopad na posílení nabídky dostupného bydlení,“ vysvětluje sociolog Daniel Prokop, který je spoluautorem materiálu.

„Snažíme se překonat ideologické spory a nabídnout soubor opatření, která se vzájemně posilují a mohou řešit různé rozměry dostupnosti bydlení. Shrnuje je 12 prioritních kroků,“ dodal odborník.

Prvním bodem, který zpráva NERV obsahuje, je zrychlení povolování výstavby a dokončení reformy stavebního řízení.

Tomu by mělo pomoci sjednocení postupů stavebních úřadů a omezení jejich roztříštěnosti. Nutné je podle zveřejněné zprávy také personální posílení některých úřadů. Změna by měla podle NERV nastat i v rámci dotčených orgánů státní správy, jako jsou hygienické stanice nebo orgány územního plánování. I v jejich případě by bylo podle odborníků namístě zvážit jejich redukci.

V rámci druhého kroku vládní poradci navrhují provést reformu územního plánování. Současná pravidla jsou totiž podle nich příliš specifická a neflexibilní. Konkrétně by reforma měla například zakotvit dostatečnou nabídku bydlení, omezit striktnost, se kterou územní plány definují přesné funkční využití pozemků, nebo umožnit bytovou výstavbu na územích brownfieldů bez nutnosti měnit územní plán.

Reformu odborníci navrhují i v rámci třetího kroku, tentokrát však v oblasti financování obcí skrze rozpočtové určení daní (RUD). Jeho zvýšení by mělo obce více motivovat k povolování staveb nových bytů.

„Cílem je změnit stav, kdy příchod nových občanů do obce přináší malý benefit v rozpočtovém určení daní, ale velkou finanční zátěž v budování nových služeb a infrastruktury i omezení jejich dostupnosti, což posiluje odpor politiků i občanů k nové bytové výstavbě,“ uvádí zpráva NERV.

NERV ve čtvrtém bodě navrhuje také omezení zbytečných výdajů. Na mysli mají odborníci například daňové odpočty úroků z hypoték pro vlastnické bydlení a podpor stavebního spoření.

„U hypoték může jít o zrušení, či zacílení na prvovlastníky s nižšími příjmy a levnějšími nemovitostmi. Vedlejším efektem je daňový příjem šest až 10 miliard Kč ročně,“ odhaduje zpráva NERV.

V pátém bodu vládní poradci navrhují zvýšení výdajů na podporu výstavby a rekonstrukce dostupného bydlení, a to ve výši uspořených prostředků v rámci předchozího kroku.

Součástí plánu, jak zlepšit dostupnost bydlení v Česku, je podle NERV také potřeba zvýšit motivaci obcí využívat obecní a sociální bydlení místo přenosu nákladů na stát a jím placených příspěvků na bydlení. Řešením by podle zprávy mohlo například být nechat obce platit podíl na výdajích na příspěvku na bydlení směřujících do soukromých bytů.

Cílem sedmého bodu by mělo být omezení rizika obchodu s chudobou v dávkovém systému. V rámci příspěvku na bydlení by se proto podle odborníků měly nově vázat stropy uznatelných nákladů na skutečné nabídkové ceny bydlení. „Nedocházelo by k navyšování nájmů v chudých velkých městech a podhodnocení v menších bohatých obcích,“ stojí ve zprávě.

Ekonomičtí poradci navrhují také reformovat konstrukci daně z nemovitých věcí. Vyšší zdanění držených stavebních pozemků vůči samotným budovám, vyšší navázání daně na hodnotu pozemků v území by měla být motivující k jejich využívání.

Zároveň odborníci v rámci tohoto opatření navrhují například zavedení slev na dani omezující dopady na chudé vlastníky a omezení přenosu daně z nemovitosti do nájmů systémem vyššího odečtu z daně z pronájmu.

NERV také vládě radí více podporovat dlouhodobé pronájmy, a to formou legislativy i daní. Povést by se tato podpora měla podle odborníků například omezením současného znevýhodnění dlouhodobých pronájmů proti komerčním využitím bytů na ubytovací služby.

Změnu by měla vláda učinit podle NERV také v pravidlech pro vystěhování neplatících nájemců. Z druhé strany by měla také legislativně ošetřit, aby nedocházelo k řetězení krátkodobých nájemních smluv.

Proti plánu omezení opakujících se nájemních smluv na dobu určitou se vyhrazuje hlavní ekonom Creditas Petr Dufek. „Řetězení nájemních, třeba ročních smluv bych nebránil. Nikdy zde nebude politická vůle dostatečně chránit majitele před neplatiči, takže je dál svazovat ještě přísnějšími pravidly, se mi nepozdává,“ uvedl.

V rámci desátého doporučení NERV navrhuje posílení možnosti alternativních strategií investic na stáří, aby k nim většinová společnost nemusela využívat pouze nemovitosti. K tomu by měla sloužit například komplexnější reforma třetího pilíře důchodů.

Zlepšit dostupnost bydlení by mohly také nástroje využitelné k posílení energetické úspornosti bytových domů.

„V bytových domech kvůli většímu množství vlastníků bytových jednotek nepostačují řešení využitelná pro rodinné domy. Část těchto dodatečných nákladů je možné krýt zdroji financování EU,“ uvádí zpráva NERV.

V posledním bodu ekonomičtí poradci vlády zaměřují pozornost také na zlepšení datového monitoringu bytového a pozemkového fondu. Stát by měl evidovat data o jejich využívání, cenovém rozložení a vlastnictví.

„Jde zejména o využití, zpřístupnění a propojení existujících dat. Doporučujeme také zaměření na evaluaci opatření a monitoring rychlosti a procesu stavebního povolování v jednotlivých úřadech,“ píší členové NERV ve zprávě.

Právě informace o stavu a využívání stávajícího bytového fondu považuje hlavní ekonom Creditas Petr Dufek za jeden z nejdůležitějších představených bodů.

„Máme možná díky sčítání lidu a bytů každých deset let zevrubná statistická data, avšak průběžné informace o jejich využívání nikoliv. Stát či obce netuší, kolik bytů se zde pronajímá, kolik jich jen chátrá bez jakéhokoliv užitku. Mezitím tu expanduje pronajímání bytů pod záštitou na informace skoupých nadnárodních firem bez jakéhokoliv možnosti daňové kontroly,“ okomentoval ekonom návrh.