Článek
Život na třinácti metrech čtverečních. Pro některé tíseň, kterou si v bydlení jen těžko dokážou představit, pro jiné zase šance na investici, kterou si kvůli nižší pořizovací ceně mohou dovolit.
Malometrážních bytů, které v jedné místnosti nabízejí kuchyň, ložnici i obývák, na trhu v posledních letech přibývá. V letošním roce se na pražský trh dostává téměř nejvíce malých bytů za posledních několik let.
„Na vrcholu byla nabídka bytů do 25 metrů čtverečních v roce 2018. Pravdou je, že letošní rok začíná aspirovat na druhé místo v pořadí malých bytů. Zatím je jasně druhý v kategorii bytů do 20 metrů čtverečních,“ uvádí analytik Cenové mapy František Brož.
Příkladem takového projektu, který v Praze nabízí jednopokojové bydlení, je rezidence Prosecká vyhlídka, za kterou stojí nemovitostní fond Vertex Fund.
Jde o přestavbu třípodlažního objektu sloužícího původně jako hotel. Dům má být v rámci rekonstrukce plně uzpůsoben k dlouhodobému bydlení v jednotkách, které budou vzhledem k malé metráži zkolaudovány jako ubytovací jednotky. Vznikne jich celkem 46 s výměrami od 13 do 35 m2.
Projekt rezidence Prosecké vyhlídky je re-developmentem třípodlažního objektu sloužícího původně jako hotel.
Dům bude v rámci rekonstrukce uzpůsoben k dlouhodobému bydlení v jednotkách, které budou vzhledem k malé metráži zkolaudovány jako ubytovací jednotky.
Vznikne jich celkem 46 s výměrami od 13 do 35 metrů čtverečních.
Ubytovací jednotky (neboli apartmány, studia) jsou nemovitosti typu bytu, které například z důvodu malé metráže nemohou být zkolaudovány jako bytová jednotka.
Často jsou malometrážní jednotky využívány ke krátkodobým pronájmům.
Vzhledem k přetrvávající poptávce po výhodných investicích v nižších cenových kategoriích se v současnosti na trhu objevují jako poměrně nový fenomén právě projekty s ubytovacími jednotkami ke koupi.
Malá rozloha jednotek je většinou kompenzována společným vybavením pro rezidenty přímo v domě.
Ten bývá vybaven prádelnou, klubovnou, fitness nebo recepcí a úložnými prostory, které by dlouhodobému nájemníkovi jinak mohly chybět.
Malometrážní byty jsou vzhledem k nižší celkové ceně dostupnější pro kupující.
Pokud tvoří byt pouze jedna obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 metrů čtverečních. V opačném případě nelze prostor kolaudovat jako bytovou jednotku.
Při koupi se liší také výše DPH. U bytů do 120 metrů čtverečních je 15%, u nebytových prostor 21%.
Jak zařídit malý byt si můžete přečíst v článku na webu Proženy.cz.
Co se týká prodejních cen, jednotky zde stojí od 2,25 milionu korun do 4,29 milionu korun. V konkrétním případě se jeden metr čtvereční jednotky o třinácti metrech prodává za přibližně 175 tisíc korun. Aktuální celotržní průměr u pražských novostaveb sahá k 150 tisícům, ukazují srpnová data Cenové mapy.
Podle Kariny Tochtarové, spoluzakladatelky fondu u projektů s malometrážními ubytovacími jednotkami, je malá rozloha jednotek většinou kompenzována společným vybavením pro rezidenty přímo v domě.
„Ten bývá vybaven prádelnou, klubovnou, fitness nebo recepcí a úložné prostory, které by dlouhodobému nájemníkovi jinak mohly chybět, rozšiřují sklepy a sklady náležící jednotlivým majitelům. Bydlení je tak vhodné i na dlouhodobý pronájem ve vysokém standardu s veškerým potřebným vybavením,“ uvádí.
Jednopokojové bydlení má podle jejích slov dvě hlavní skupiny klientů. Většinou jde o mladé kupující, kteří mají jednotku jako startovací nemovitost. Jsou tu ale samozřejmě i konzervativní investoři, kteří jsou si vědomi přidané hodnoty takto likvidního produktu v době, kdy je v Praze nedostatek malometrážních jednotek pro účely pronájmu,“ říká Tochtarová.
Jednotky o rozměrech pod dvacet metrů čtverečních se v Praze za poslední rok objevily ale i v dalších projektech, jako je například Rezidence Nekázanka nebo Depo Grébovka.
Situace na trhu se změnila, tvrdí odborník
„Malometrážních bytů se do 90. let vzhledem k centrálně plánované výstavbě především panelových sídlišť realizovalo velmi malé množství. Situace se však změnila. Příklon k malometrážním bytům je znát zejména v Praze a větších českých městech již od nástupu ‚moderního developmentu‘,“ potvrzuje Petr Hána, realitní expert Deloitte.
„Počet menších bytů v kategoriích 1+ a 2+ na trhu roste téměř nepřetržitě. V roce 2014 na trh v těchto kategoriích přišlo 63 procent celkové nabídky a v loňském roce 2021 byl nárůst na 72 procent celkové nabídky. V letošním roce je to zatím 71 procent,“ doplňuje František Brož, analytik Cenové mapy.
Příklon k bytům s malou užitnou plochou podle odborníků způsobuje hned několik faktorů.
„Malometrážní byty jsou vzhledem k nižší celkové ceně dostupnější pro kupující. Plní funkci investičního nástroje a vzhledem k demografickým trendům, kdy žijeme déle, delší dobu žijeme sami a více se rozvádíme, jsou pro bytový trh vhodnější,“ vysvětluje za Deloitte Petr Hána.
Mnoho malometrážních bytů také vzniklo v projektech zaměřených na kompletní rekonstrukce činžovních domů v centru Prahy.
„Jde zpravidla o transformaci starých bytů na ‚ubytovací jednotky‘. Na trhu se tak objevují i byty o velikosti například 13 m2. Zde však jde o extrémní byty, které se mohou nacházet v centrech měst a jsou primárně zaměřené na využití pro krátkodobé ubytovací platformy či co-living,“ dodává Hána.
V rámci rekonstrukcí se však podle analytika Františka Brože na trhu vyskytují rekonstrukce i jiných staveb než původních bytových domů. „Často může jít o stavby ubytovacího nebo hotelového typu nebo také administrativní a sociální stavby,“ doplňuje.
Možným úskalím, které by neměl minout žádný z potenciálních kupujících, je fakt, že ubytovací jednotky, jak jsou tyto malometrážní byty zpravidla vedeny, nejsou to samé jako běžné byty. Právě z důvodu jejich velikosti je pražské stavební předpisy a stavební zákon neumožňuje takto kolaudovat a jsou vedeny jako nebytové prostory.
Konkrétní rozdíly přibližujeme v tabulce níže.
Ubytovací jednotka neboli nebytový prostor
Podle Pražských stavebních předpisů (PSP) je byt definován jako soubor místností (popř. jedna obytná místnost), který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen, přičemž:
- obytná místnost – místnost určena k trvalému bydlení o ploše minimálně osm metrů čtverečních, která má zajištěno přímé denní osvětlení, přímé větrání a vytápění s možností regulace
- kuchyň se za obytnou místnost považuje, pokud má plochu alespoň 12 m2
- pokud tvoří byt pouze jedna obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m2
Cokoliv, co nesplňuje parametry bytu (kromě plochy je to např. i minimální světlá výška obytných místností, která je podle PSP 2,6 m, při splnění určitých podmínek 2,4 m), je možné kolaudovat jako ubytovací jednotku.
Přestože by ubytovací jednotky podle stavebního zákona nemělo být možné užívat k bydlení (jde o nebytové prostory), praxe je zcela odlišná a navíc podpořená novým občanským zákoníkem, který vysloveně umožňuje pronajímání jiných než obytných prostor jako obytné prostory.
V praxi jde hlavně o to, že na adrese jednotek vedených jako ubytovací jednotky sice je možné zřídit trvalý pobyt, objekt musí být ale podle zvláštního právního předpisu označen číslem popisným nebo evidenčním, popřípadě orientačním číslem, a musí být určen pro bydlení, ubytování nebo individuální rekreaci. Při koupi se liší také výše DPH. U bytů do 120 m2 je 15 procent, u nebytových prostor 21 procent.
Roli to může hrát také v případě čerpání hypotečních úvěrů.
Na druhou stranu oproti bytové jednotce jsou na ubytovací jednotky kladeny nižší nároky z hlediska oslunění nebo minimální rozlohy. Nejčastěji jde o malometrážní jednotky s dispozicí 1+kk nebo 2+kk, které standard minimální podlahové plochy nesplňují, nicméně jsou vhodné pro krátkodobý i dlouhodobý pronájem.
