Hypoteční turistika se prodraží. Za útěk k výhodnějšímu úvěru můžou chtít banky tisíce

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Právě v neděli začala platit změna v systému hypoték. Od prvního září si díky ní budou moci banky za předčasný odchod klienta s hypotečním úvěrem účtovat nový poplatek. Až jedno procento ze splácené částky si budou moci účtovat za náklady spojené s financováním hypotéky.

Dosud mohly banky od klientů chtít pouze administrativní poplatek do 1000 korun. Změna, která vyplývá z novely zákona o spotřebitelském úvěru, se týká všech úvěrů, které budou poskytnuty od 1. září 2024.

„Úvěrů, které byly poskytnuty před 1. zářím 2024, se změny dotknou pouze tehdy, když v období od 1. září 2024 dojde ke stanovení pevné úrokové sazby. Tedy když začne běžet nové období fixace úrokové sazby,“ vysvětlil analytik serveru Stavebky.cz Petr Kielar.

Podle Jiřího Sýkory, hypotečního analytika společnosti Swiss Life Select řadu klientů hrozba poplatku za nečekaný odchod vystrašila a v posledních týdnech tak roste tlak na finální podpis úvěrů.

„Klienti, kteří již úvěry vyřizovali, spěchali, aby je stačili podepsat do 31. 8. 2024,“ uvedl pro SZ Byznys.

Podle dat Hypomonitoru České bankovní asociace banky a stavební spořitelny poskytly v letošním červenci hypoteční úvěry za 23,8 mld. Kč, z toho skutečně nové úvěry činily 19,6 mld. Kč. V meziročním srovnání jde o růst o téměř 110 procent.

Podle hypotečních expertů ale kromě tohoto časového „presu“ změna platná od počátku letošního září ovlivní trh jen minimálně.

„Ještě velmi dlouho, doslova roky, budou na trhu dominovat hypotéky, které se budou řídit zněním zákona před novelou,“ vysvětluje David Eim, místopředseda představenstva Gepard Finance.

Také očekávaný vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů nebude klienty bank příliš motivovat k přesunům k výrazně výhodnější nabídce u konkurence.

„Předpokládáme, že s ohledem na dosavadní stagnaci tříletých a pětiletých úvěrů na mezibankovním trhu se hypoteční sazby budou do konce roku pohybovat v pásmu 4,5 % až pět procent,“ potvrzuje mluvčí České spořitelny.

Za stagnací sazeb hypoték podle Libora Ostatka, hypotečního experta Broker Trust stojí také právě nově platná sankce za účelně vynaložené náklady, která podle bank není stále dostatečně vysoká.

„I když cena zdrojů (peníze, které získávají banky na půjčky, pozn. red.) je velmi příznivá, hypoteční sazby se drží nepřirozeně vysoko. Banky totiž začaly k standardní marži kalkulovat i riziko okamžitého odchodu klienta. To zvedá průměrnou úrokovou sazbu o několik desetin procenta,“ upozornil expert.

V důsledku toho může podle jeho slov častěji docházet k zvýhodňování spíše kratších fixací, například na tři a pět let.

V krátkodobém hledisku a v současné situaci vysokých úrokových sazeb by tento vývoj většině klientů překážet nemusel. Z trhu totiž v očekávání jejich poklesu zájem o delší fixace prakticky zmizel.

Současný stav je výsledkem dlouholetých sporů mezi bankami, ČNB a klienty. Dříve každá banka účtovala odcházejícímu klientovi jiný poplatek – účelně vynaložené náklady spojené s odchodem. A to bylo třeba od 500 korun až po desetitisíce, protože si jinak vykládaly zákon o spotřebitelském úvěru. ČNB tehdy bankám nařídila, že do účelně vynaložených nákladů, které jim s předčasně splacenou hypotékou vzniknou, si nesmí zahrnout náklady spojené s obstaráním peněz. Banky ale argumentovaly, že garantují klientům nějakou úrokovou sazbu na nějaké období a poskytnuté peníze musí někde „sehnat“, což je něco stojí.

„Pokud splácejí klienti hypotéku předčasně ještě před uplynutím doby fixace, vznikají nám dva druhy nákladů –⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠ administrativní náklady, spojené s administrací předčasného splacení a náklady spojené s financováním hypoték, které se rovnají ceně peněz na finančním trhu, které použijeme na financování dané hypotéky,“ vysvětluje Filip Hrubý, tiskový mluvčí České spořitelny.

Podle Libora Ostatka, hypotečního experta Broker Trust a Golem Finance, ztráty bank pouze na refinancovaných úvěrech v roce 2021 vystoupaly na stovky milionů korun.

„V největší hypotékové vlně, kterou jsme doposud zažili v roce 2021, z hypotečních úvěrů v hodnotě 450 miliard korun bylo zhruba 40 miliard korun refinancováno. Díky tomuto volnému principu banky odhadem utrpěly stamilionové ztráty,“ uvedl už dříve pro Seznam Zprávy.

Na druhou stranu nelze minout fakt, že tuzemské banky a spořitelny měly například za rok 2022 historicky rekordní zisky. Poprvé v historii totiž jejich zisk překonal hranici 100 miliard korun, když dosáhl úrovně 102,6 miliard korun.