Článek
Banky letos co do objemu hypotečních úvěrů poskytnou sotva polovinu objemu loňského roku. Důvodů je hned několik. Tím primárním jsou podle Jiřího Feixe, generálního ředitele Hypoteční banky, vysoké úrokové sazby.
„Část klientů za těchto úrokových sazeb opravdu není schopná hypotéku zaplatit, ještě větší podíl potenciálních klientů, kteří dnes sjednání hypotéky odkládají, ale čeká na to, až sazby opět klesnou dolů a hypotéka zlevní,“ říká v rozhovoru šéf banky.
Aktuálně si z důvodu růstu úrokových sazeb na průměrné hypotéce klienti připlatí za měsíc asi 10 tisíc korun. Podle některých hypotečních odborníků by bylo variantou prodloužit dobu splácení hypotéky na delší dobu, než je běžných třicet let.
To by podle Feixe sice krátkodobě vyřešilo problém vysokých měsíčních splátek, celkově by toto opatření ale mohlo znovu nastartovat tempo růstu cen nemovitostí.
Banky a stavební spořitelny poskytly v červenci hypoteční úvěry v objemu 11,9 mld. Kč. Oproti červnu tak objem i počet poskytnutých hypoték klesl více než o třetinu. Máte odhad, jaká bude celková bilance na konci roku?
Celková bilance na konci roku bude významně nižší než v předchozích letech. Odhad, pokud sečteme jak hypoteční banky, tak stavební spořitelny, se bude pohybovat někde kolem 250 miliard korun, což je méně než polovina loňského výsledku. Kdybychom vzali čistě jen hypotéky, bude to ještě méně, protože u stavebních spořitelen pokles není tak rychlý. Dávají totiž i úvěry nezajištěné, kde ten pokles není tak vysoký.
Co tak výrazný pokles udělá s obchodní strategií bank, které hypotéky na českém trhu nabízí?
Banky se snaží na trhu získat co největší prostor a co největší tržní podíl. Stále tu funguje konkurence, proto se snažíme úrokové sazby dávat co možná nejníž, aby byly pro klienta co nejatraktivnější. Z jejich pohledu to ale v současné situaci vypadá spíš obráceně.
Aktuální sazby hypoték jsou často pro klienty neatraktivní, nezajímavé a příliš vysoké, z toho primárně pramení snížený zájem o hypotéky.
Poprvé po několika měsících sazby ČNB nevzrostly. Čekáte, že v souvislosti s tím by mohly začít nabídkové úrokové sazby hypoték opět klesat? Jde o první signál?
V tuto chvíli je ještě dost těžké předpovídat, jak se budou úrokové sazby vyvíjet, protože Česká národní banka (ČNB) stanovuje krátkodobou úrokovou sazbu, která je v tuto chvíli dokonce výš než nabídkové hypoteční sazby. Repo sazba ČNB se pohybuje kolem sedmi procent, kdežto hypotéky se stále nabízí kolem šesti procent, což ukazuje, že banky jejich výši neodvíjí od těchto krátkodobých sazeb, ale naopak těch dlouhodobých, které berou v potaz to, jak se sazby na trhu budou vyvíjet za několik let. Sazby se proto nevyšplhaly tak vysoko.
Myslím si, že se tak ani nestane právě kvůli tomu, že se zastavil růst z pohledu ČNB. Zároveň ale nevidím ani obrat k tomu, že by začalo snižování sazeb. Aktuálně očekávám spíše stabilitu úrokových sazeb, které by mohly mírně zlevnit jen výjimečně díky akčním nabídkám bank pro některé klienty. Jiný zásadní pokles v tuto chvíli nečekám.
Říkáte, že aktuálně čekáte spíše stagnaci. Kdy by zlevňování hypoték mohlo začít a jakou roli v tom sehraje právě konkurenční boj bank?
Z hlediska konkurenčního boje tam příliš prostoru pro zlevňování hypoték není, protože banky, ač se to možná nezdá, jdou v úrokových sazbách na hypotéky doslova na krev. Prostor k dalšímu zlevňování tam tak příliš není. Může se ale stát, že pokud dojde ke zpomalení ekonomiky a k snižování inflace, tak by úrokové sazby mohly postupně klesat. Nečekal bych ale, že se tak stane letos, možná se dočkáme prvních náznaků v příštím roce.
Vrátí se úrokové sazby hypoték ještě někdy ke dvou procentům, jako tomu bylo ještě v loňském roce?
Určitě takový scénář existuje, ale je otázka, v jakém časovém výhledu se na to díváme. Jednou tam ty sazby téměř určitě budou, ale jestli to bude za dva, pět, nebo deset let, to asi nikdo není schopen říci.
Sám říkáte, že vývoj úrokových sazeb bude těžko předvídatelný. Jak by měli klienti přistupovat k fixacím? Doporučujete pětiletou fixaci, nebo je lepší tuto dobu zkrátit?
Klienti si dnes hodně vybírají hypoteční úvěry podle aktuální výše úrokové sazby pro tu danou fixaci. Pro tuto chvíli má většina bank nejatraktivnější fixace právě na delší dobu, tedy na pět až sedm let. U některých bank to může být i deset let. Kratší fixace, tedy fixace jednoleté až tříleté, jsou aktuálně o něco vyšší. Tedy klienti, kteří si dnes berou kratší fixaci, jsou ochotni zaplatit o trochu víc za naději, že v budoucnu zaplatí o něco méně.
Zatím takových klientů ale příliš není, protože ten rozdíl sazeb je docela výrazný a klienti to nejsou příliš ochotni akceptovat. Ale jakmile se ekonomický vývoj více ujasní a začne situace směřovat k tomu, že by sazby mohly klesat, opravdu může nastat to, že klienti budou preferovat kratší fixace.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5). S účinností od 1. ledna 2024 ČNB toto pravidlo zrušila.
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.
Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.
Zdroj: ČNB
Za poklesem objemu poskytnutých hypotečních úvěrů stojí vysoké úrokové sazby vázané na drahé nemovitosti a také regulace České národní banky, která upravuje podmínky pro získání hypoték. To velkou část zájemců od možnosti vzít si hypotéku odřízlo. O jakou část klientů jste v tomto důsledku přišli vy v Hypoteční bance?
To se těžko odhaduje. Myslím si, že z naprosté většiny je hlavní důvod ve vysokých úrokových sazbách. To je věc, která je pro řadu klientů neakceptovatelná. Část z nich za těchto sazeb opravdu není schopná hypotéku zaplatit, ještě větší podíl potenciálních klientů, kteří dnes sjednání hypotéky odkládají, ale čeká na to, až sazby opět klesnou dolů a hypotéka zlevní.
Je tu také část klientů, kteří by úvěr na nemovitost sice chtěli, jenže pak přijdou do banky a zjistí, že kvůli pravidlům ČNB nemohou. Tento ukazatel v tuto chvíli opravdu části potenciálních žadatelů o hypotéku brání, ale řekl bych, že tato část není tak vysoká jako ta, která je odrazována už tím faktem, že sazby jsou vysoké a chtějí vyčkat na zlevnění hypotéky.
O kolik tedy reálně zdražila průměrná hypotéka?
Dnes je nejčastější hypotéka kolem tří milionů. Za dvouprocentní úrokové sazby vycházela měsíční splátka někde kolem 15 tisíc korun. Dnes ta stejná hypotéka při sazbě kolem šesti procent vychází na kolem 25 tisíc korun měsíčně. Jde tedy o 10 tisíc korun měsíčně navíc za stejnou hypotéku.
Jak se v souvislosti s takto výrazným zdražením hypoték stavíte k variantě hypoték sjednávaných na delší dobu, než je obvyklých 30 let? Byly by řešením takzvané mezigenerační hypotéky?
Někteří kolegové si myslí, že je to určitou variantou, jak při stejné výši hypotéky snížit měsíční splátky. To určitě může v tomto efektu krátkodobě fungovat a lidé, kteří by si bývali hypotéku nemohli dovolit, by si za těchto podmínek úvěr už dovolit mohli. Já tomu ale osobně moc nefandím. S větší dostupností hypoték by se totiž zásadně zvýšila také poptávka po nemovitostech. Čím více by rostla, tím by se zvýšily také jejich ceny a kruh by se opět uzavřel. Ceny by byly vyšší a s tím také potřeba brát si hypotéky na vyšší částky. Donekonečna hledat cesty, jak umožnit více a více lidem koupit nemovitost, asi nedává smysl, protože to stále nafukuje ceny nemovitostí.
Měla by mít přístup k vlastní nemovitosti tedy jen část Čechů?
Tak to bylo vždycky, jen je otázka, jak velká část. V žádné situaci to nebylo takové, že by si každý mohl dovolit koupit nemovitost. Stále je tu velká část populace, která na to nemá, aby si pořídila vlastní bydlení, a za své finanční prostředky musí bydlet v nájmu nebo čeká, až nějakou nemovitost zdědí. To je u nás také dost častá varianta. Každopádně v tuto chvíli, jak z důvodu vysokých cen nemovitostí, tak kvůli vývoji úrokových sazeb, se podíl lidí, kteří si mohou dovolit koupit nemovitost, snižuje.
Úrokové sazby hypoték, ač výrazně vyšší, než jsme byli zvyklí v minulém roce, jsou stále níž než současná míra inflace. Je to faktor, který by se měl brát v potaz, pokud zvažuji nákup nemovitosti?
V úvahách o nákupu bydlení je lepší úrokovou sazbu srovnávat spíše s jeho cenou. Zpětně bylo velmi výhodné pořídit si nemovitost, protože úroková sazba byla nízká, ale ceny bydlení rostly vyšším tempem, takže se nemovitost zhodnocovala rychleji. Nyní je vývoj složité odhadovat. Z pohledu celkové inflace by to mohlo být zajímavé, ale důležitý je vývoj cen nemovitostí, kde se očekává výrazné zpomalení růstu, osobně si myslím, že v nějakou chvíli růst bude nižší, než je výše úrokových sazeb, takže by to až tak výhodné být nemuselo.
