Článek
Kupujete nemovitost na hypotéku? Pokud vám je 36 let a víc, musíte dát nově už pětinu ze svého. Banky totiž musí počínaje 1. dubnem začít uplatňovat nové podmínky poskytování hypoték. Týkají se nejen maximální výše hypotéky v poměru k ceně nemovitosti, ale i poměru celkového zadlužení a splátek úvěrů k příjmům dlužníka.
Na hypotéku tak dosáhne méně lidí. Bude totiž nutné mít vyšší příjmy a víc vlastních zdrojů.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5). S účinností od 1. ledna 2024 ČNB toto pravidlo zrušila.
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.
Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.
Zdroj: ČNB
„Co se týká DSTI, na 5milionovou hypotéku ještě donedávna dosáhl klient starší 36 let, který měl čistý měsíční příjem něco málo přes 51 tisíc korun. Nově již bude potřebovat čistý příjem přes 57 tisíc korun,“ uvádí konkrétní důsledky Jiří Sýkora, analytik společnosti Fincentrum & Swiss Life Select. „U DTI, pokud měl klient roční příjem 612 tisíc korun, tedy měsíční příjem 51 tisíc, mohl klient starší 36 let dosáhnout na úvěry v celkové výši 5 814 000 Kč. Nové ovšem jen na 5 202 000 Kč,“ dodal.
Rostoucí sazby hrdlo dál zužují
Současná kombinace ekonomické situace a hypoteční regulace je čím dál nepříznivější. „Souběh růstu cen nemovitostí (a tedy zvyšujícího nároku na výši úvěru), limitu LTV a limitu DSTI ve vazbě na výrazný růst sazeb je poměrně dost limitující,“ říká David Eim z poradenské společnosti Gepard Finance.
Podle mluvčí banky Monety Zuzany Filipové klienti nejčastěji narážejí na ukazatel DSTI, s růstem cen nemovitostí jsou ale omezujícím faktorem i ukazatele DTI a LTV.
Do limitu DSTI, který udává maximální přípustný poměr mezi měsíčními splátkami a příjmem žadatele, se totiž výrazně promítá růst úrokové sazby. „Jak úrokové sazby rostou, zvyšuje se výše splátky a na limit DSTI tak aktuálně klienti narazí mnohem dříve, než tomu bylo třeba před rokem,“ konstatoval.
V dubnu 2021 dosahovala průměrná nabídková sazba hypoték 2,4 % ročně. Aktuálně je to 4,89 % ročně. „Vezměme klienta s příjmem 40 tisíc korun, hledáme výši úvěru se splatností 30 let, jehož splátka je při dané úrokové sazbě rovna 45 % příjmu klienta. V dubnu 2021 to bylo 4,6 milionu korun, teď 3,4 milionu,“ počítá Eim.
Mluvčí skupiny ČSOB Patrik Madle dává příklad pětimilionové hypotéky se splatností 30 let: „Klient mladší 36 let bez dalšího dluhu potřebuje po 1. 4. čistý příjem ve výši minimálně 50 000 Kč, klient starší 36 let 55 600 Kč.“ Před 31. 3. by přitom průměrnému nízkorizikovému klientovi podle něj stačily na stejnou hypotéku příjmy ve výši 36 000 Kč.
Co se reálně změní
Modelový příklad: Člověk si bere 5milionovou hypotéku na 30 let s fixací na 5 let
Při úrokové sazbě 4,5 % by vycházela měsíční splátka na 25 334 Kč.
Parametr DSTI (poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem) nesmí podle nových pravidel překročit 45 % příjmů žadatelovy domácnosti, proto by příjem domácnosti měl být vyšší než 56 300 Kč. (Za předpokladu, že by dlužník splácel jen tuto hypotéku a žádné jiné úvěry.)
Pro klienta mladšího 36 let platí o něco volnější podmínky – splátka nesmí být vyšší než 50 % příjmů. Hraniční příjem tedy dosahuje 50 668 Kč.
Parametr DTI (celkový dluh žadatele vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu) by pro obě věkové skupiny měl být v tomto případě splněn.
Zdroj: Golem Finance
V praxi už se nové limity začaly uplatňovat dřív než před nadcházejícím prvním dubnem. „Rozhodujícím datem, ke kterému musí být podmínky splněny, je datum podpisu smlouvy. Vzhledem k tomu, že od okamžiku podání žádosti o hypoteční úvěr do okamžiku podpisu uplyne zcela reálně týden, spíš více, tak banky již limity ve svých modelech posuzují,“ vysvětluje David Eim.
„Reálně začneme zpřísněné limity promítat až od 1. 4., nicméně již od 1. 3. upozorňujeme na to, že hypotéky s překročenými limity bude potřeba podepsat do 31. 3.,“ potvrdil manažer hypoték Komerční banky Ondřej Šuchman.
Zpřísnění pro starší a uvolnění pro mladší
Limity stanovené ČNB dělí žadatele o hypotéku na lidi starší a mladší 36 let. Druhá skupina má podmínky mírnější.
Podle informací z bank jsou tyto dvě skupiny plus mínus početně vyrovnané. Například ukazatel LTV, tedy maximální výše úvěru v poměru k hodnotě nemovitosti byl dosud stanoven na 90 %. Zatímco pro ty mladší se tak nic nemění, lidé nad 36 let si pohorší. Ze svého budou muset na pořízení bydlení „dotlačit“ už pětinu prostředků.
Například Česká spořitelna limit ukazatele DSTI ve výši 45 % dodržuje už před 1. dubnem, limit DTI měla dosud nastaven na 9. „Pro klienty ve věku 36 let a více se změní k horšímu jen nepatrně a na klienty to bude mít minimální dopad. U klientů mladších 36 let naopak dojde od 1. 4. 2022 k uvolnění limitů DSTI až na 50 %, DTI až na 9,5,“ informoval šéf hypoték ve Spořitelně Filip Belant.
Když se oznámí nějaká regulace nebo zpřísnění poskytování finančních produktů, lidé se zpravidla „předzásobí“. Byť u hypoték to platí omezeně, protože úvěr si bere jen ten, kdo ho potřebuje. Může ale své rozhodnutí uspíšit.
„Příkladem budiž říjen 2018, kdy poprvé vstupovaly v platnost parametry DTI, DSTI a objem sjednaných hypoték vystoupal na tehdy rekordních 24 miliard korun,“ vzpomněl Luboš Svačina, analytik společnosti Golem Finance.
Aktuálně ale většímu předzásobení bránily zdražující nemovitosti i rostoucí úrokové sazby hypoték. „Pro některé klienty to mohlo být zajímavé, třeba pro ty, kterým se „láme“ věk mezi 36 a 37. Ale na celkových číslech není tento výkyv příliš zřetelný,“ podotkl Filip Belant z České spořitelny. Současný vývoj nového obchodu podle něj více souvisí právě s vývojem sazeb než s novými limity.
„Poptávka na začátku roku klesla o desítky procent, ale hlavní měrou se na tom podílí vysoké úrokové sazby,“ potvrdila mluvčí Raiffeisenbank Tereza Kaiseršotová.
V únoru hypoteční trh dál citelně zpomaloval. Banky a stavební spořitelny poskytly v únoru hypoteční úvěry v celkovém objemu přes 25,1 miliardy korun. Ve srovnání s lednem jde o pokles o 7,5 miliardy, tedy 23 %. Stejný trend pak následovaly i počty poskytnutých hypoték, které v únoru oproti předchozímu měsíci poklesly o 23 %, a to z 10 tisíc na 7900. Jedná se o nejnižší počet poskytnutých hypoték od ledna 2020.
