S hypotékou nečekejte, není na co. Sazby můžou růst i k pěti procentům

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Uvažujete aktuálně o pořízení vlastního bydlení na úvěr? Pokud nemůžete rok nebo déle čekat, zda nebude líp, jednejte. Budete-li mít to štěstí a najdete vhodnou nemovitost, požádejte o hypotéku co nejdřív. Ceny hypoték ani nemovitostí totiž v následujících měsících klesat nebudou. Shodují se na tom experti oslovení SZ Byznys.

„Kdo chce hypotéku, měl by tak udělat co nejdříve, neboť stále stoupají ceny nemovitostí i peněz. Očekávám, že inflace v Česku bude odeznívat během léta příštího roku,“ podotkl bankovní expert poradenské firmy PwC Petr Kříž.

„Hypoteční úrokové sazby a zejména ceny nemovitostí nejspíš ještě několik měsíců nebo i čtvrtletí porostou, takže s čerpáním hypotéky asi nemá smysl váhat,“ uvedl analytik České spořitelny Michal Skořepa.

Šéf poradenské sítě Partners Petr Borkovec přitom doporučuje využít spíše krátkou fixaci do tří let. „I v případě, že člověk ještě nemá vhodnou nemovitost a opravdu pořízení nemovitosti plánuje, tak bych s tím neotálel a využil možností některé z bank, která nabízí poskytnutí či rezervaci hypotečního úvěru bez nemovitosti a klient pak získá garanci v řádu měsíců, aby vhodnou nemovitost našel,“ radí.

Odhadovat výši úrokových sazeb se donedávna dalo například z ukazatele Fincentrum Hypoindex, který ukazoval průměrnou sazbu uzavřených hypoték v konkrétním měsíci. Ukazatel má však i kvůli letošnímu zahlcení bank rozjednanými smlouvami oproti realitě dva měsíce zpoždění. V době skokového zdražování je tak jeho vypovídací hodnota nižší.

Oslovení hypoteční experti očekávají, že se úrokové sazby budou příští rok pohybovat mezi čtyřmi a pěti procenty. „Český hypoteční trh je velice konkurenční a sazby mohou překvapit pohybem nad i pod toto rozmezí,“ kalí už tak zamlženou křišťálovou kouli mluvčí České spořitelny Filip Hrubý.

„Můj odhad je takový, že začátkem příštího roku dosáhne průměr úrovně čtyř procent a v průběhu roku povyroste mírně nad ni a tam se ustálí,“ říká jeho kolega Michal Skořepa.

„Na začátku roku bude sazba kolem čtyř procent,“ myslí si ředitel hypotečních produktů Raiffeisenbank Milan Voldřich.

„Pokud ČNB bude i nadále zvyšovat základní úrokovou sazbu, tak se v pololetí dostaneme na 4,5 procenta,“ přidává svůj pohled šéf Partners Petr Borkovec.

„V průběhu příštího roku se úrokové sazby mohou pohybovat nad úrovní 4,5 procenta u pětileté fixace,“ odhaduje také manažer hypoték banky Moneta Marek Petráš.

Podle Voldřicha se však dá předpokládat, že sazby porostou klidně i k pětiprocentní hranici.

ČNB avizovala, že bude své sazby dál zvyšovat. Naposledy to udělala těsně před Vánoci, kdy zvýšila základní sazbu v ekonomice o procentní bod na 3,75 %. A ačkoli sazby ČNB mají na hypoteční úroky vliv „jen“ nepřímý, letos to vypadalo, že hypotéky zdražovaly podobným tempem, jak skákaly nahoru úroky centrální banky.

Viceguvernér ČNB Tomáš Nidetzký v rozhovoru pro SZ Byznys ovšem vyjádřil přesvědčení, že banky nebudou sazby na hypotékách dál zvyšovat jedna ku jedné.

Podzimní vývoj tak spíš napovídá tomu, že banky využily jedinečnou příležitost zajistit si o trochu lepší výnos, když dosud byly marže na hypotékách velmi nízké. Letošní rok byl rekordní a k jeho konci už nebyl takový tlak na obchodní oddělení plnit plán. Zdražit si mohly dovolit i s rizikem, že konkurence bude chvíli se sazbami níž.

„Banky měly plány roku 2021 splněny již na konci třetího kvartálu. V podstatě lze říci, že plán je nutné splnit a vhodné trochu přeplnit. Další přeplňování obecně není moc žádoucí, protože jen zvyšuje základnu, na kterou se budou managementy dívat při stanovování plánu příštího roku,“ popisuje David Eim z Gepard Finance.

I přes rekordní objemy nově poskytnutých hypoték v letošním roce z bank podle Petra Borkovce zaznívá, že z pohledu profitability se bude jednat spíše o rok podprůměrný. „Navýšení sazeb tedy banky neprodleně využily k vylepšení úvěrových marží,“ míní šéf Partners. „Zároveň se však prvotní růst úroků na hypotečních úvěrech spustil již před prvním velkým zvýšením sazeb ČNB, a to díky rostoucím sazbám na pětiletých úrokových swapech a díky očekávání z dalšího růstu,“ dodal.

„Marže byly stlačeny na minimum, šance je zvýšit banky musely okamžitě využít. Je fér dodat, že sazby byly opravdu abnormálně nízké a do nízkých sazeb se prostě slušná marže umisťuje těžko,“ říká Eim.

Od ledna už ale začnou platit nové plány. Snaha naplnit je v kombinaci s konkurenčním tlakem by tak mohly způsobit, že sazby neporostou tak rychle. „Příští rok očekávám už pouze mírný růst hypotečních sazeb, neboť se začne plně projevovat konkurence mezi bankami,“ konstatuje Petr Kříž z PwC.

„Ze začátku roku je možné očekávat, že tržní sazby nebudou plně korelovat s případnými korekcemi ze strany ČNB, a to právě při snaze obchodně ‚úspěšně rozjet‘ nový rok. Záleží na strategii dané banky. A to, zda usiluje primárně o tržní podíl a nové klienty, či je prioritou profitabilita produktu,“ domnívá se se také Petr Borkovec.

Pokud se zaměříme například na hypotéky s pětiletou fixací, která je v Česku v posledních letech nejpopulárnější, základem pro výpočet marže je zde nikoli čtrnáctidenní repo sazba ČNB, ale pětiletá mezibankovní sazba. „A ta už pravděpodobně svého vrcholu dosáhla, protože předem počítá s očekávaným dalším zvyšováním repo sazby i s jejím pozdějším mírným poklesem. Předpokládám proto, že i růst sazeb z hypoték už nebude tak výrazný jako růst sazeb centrální banky,“ přidává se Michal Skořepa.

V dubnu se vlivem regulace ze strany České národní banky zpřísní podmínky pro poskytování hypoték. Banky budou muset začít uplatňovat ukazatele LTV, DTI a DSTI (viz box níže).

Centrální banka sama odhadla, že se zavedením limitů na maximální výši úvěru ve vztahu k ceně nemovitosti a na maximální poměr celkového dluhu a měsíční splátky k příjmům žadatele bude mít problém desetina lidí, kteří by letos hypotéku dostali.

„Oněch 10 procent bude kombinací právě opatření ČNB, ale hlavně rostoucích sazeb. U průměrné hypotéky vzroste díky vyšším sazbám splátka třeba o 3000 Kč, při DSTI do 45 procent to pak znamená, že žadatel musí mít o téměř 7000 Kč vyšší příjem, než tomu bylo například ve třetím kvartále 2020. Hlavním důvodem horší dostupnosti hypoték tedy budou spíše sazby,“ konkretizuje Milan Voldřich z Raiffeisenbank.

Dá se čekat, že se v prvních měsících příštího roku poptávka po hypotékách zvedne. A že někteří hypoteční poradci využijí přechodného období pro marketingové vějičky typu „poslední možnost vzít si hypotéku za nezpřísněných podmínek“.

„V UniCredit Bank očekáváme, že se tak bude chovat téměř celý trh. Jakýkoliv státní zásah vyvolává zvýšenou poptávku před platností změny,“ uvedl pro SZ Byznys mluvčí UniCredit Bank Petr Plocek.

Část ale bude zřejmě „předzásobení“, pro úvěr si půjdou lidé, kteří by o něm uvažovali třeba o několik týdnů nebo měsíců později. Hypotéka totiž není konzerva, která se dá uložit do spíže a otevřít třeba za rok. Kdo neřeší potřebu vlastního bydlení, hypotéku si kupovat nebude.

„Z pohledu klientů zde určitá snaha stihnout vzít si úvěr být může – a to u těch, které tyto parametry ovlivní. Především limit LTV a tím vyšší požadavky na vlastní úspory,“ konstatuje Petr Borkovec.

Centrální banka však dala jasně najevo, že pokud někdo situace flagrantně využije k rizikovějšímu úvěrování, musí počítat se zpřísněním požadavku na navýšení kapitálu.

„I před účinností zpřísněných limitů se musejí banky držet obecných pravidel obezřetného úvěrování, což ČNB následně kontroluje,“ vysvětlil ekonom České spořitelny Michal Skořepa.

Podle Airbank se zájem o hypotéky zvýšil už nyní, a to vlivem zvyšování úrokových sazeb ČNB. „Lidé se totiž snaží zažádat si o hypotéku co nejdříve a zajistit si tak výhodnější podmínky,“ informovala mluvčí banky Jana Pokorná.

Příští rok bude končit fixace úrokové sazby řádově desítkám tisíc lidí, kteří si brali hypotéky v dobách rekordně nízkých sazeb. Měsíční splátka jim tak poskočí i o tisíce. ČNB v listopadu doporučila žadatele o hypotéku testovat na vyšší splátky právě pro případ růstu sazeb.

Podle informací z trhu to pro finanční domy není žádná novinka. „Banky toto tzv. stresování dělaly již dříve. Zpravidla šlo o jedno až dvě procenta. Určitá rezerva tam tedy je,“ tvrdí Petr Borkovec z Partners.

Například UniCredit větší problémy klientů se splácením neočekává. „Pro těch několik desítek případů, kdy by mohlo dojít ke ztížené situaci, najdeme s klienty vhodné řešení,“ ubezpečil mluvčí peněžního domu Petr Plocek.

Milan Voldřich z Raiffeisenbank připomněl, že mnoho klientů si sazby na další období zafixovalo ještě během stávající fixace, než začaly sazby výrazně růst. A že za posledních pět let vzrostla průměrná mzda. „Výrazné problémy se splácením neočekáváme, nicméně určitě se vyskytnou individuální případy, kdy to pro klienty problematické bude, a to napříč trhem,“ doplnil.