Článek
K rozhodnutí změnit banku, u které měli klienti hypotéku, dosud stačil jen drobný pokles úrokových sazeb. To by se však mělo brzy změnit. Vláda totiž navrhla zavedení poplatku za předčasné splacení hypotéky.
Už příští rok si klienti za splátku mimo stanovená pravidla připlatí desetitisíce korun. Přesná částka se bude samozřejmě odvíjet od zůstatkové hodnoty úvěru. Dnes se přitom k předčasnému splacení hypotéky váže jen administrativní poplatek bank, který stojí nanejvýš tisíc korun.
Finální výše poplatku se má rovnat dvěma procentům z jistiny. Například u zůstatkové hodnoty hypotečního úvěru tři miliony korun by za předčasné splacení klient bance nově zaplatil 60 tisíc korun. Změna se má přitom týkat i smluv, které už jsou uzavřené.
Není však ani zdaleka jisté, že tato vládní úprava Parlamentem projde. Opoziční hnutí ANO již avizovalo svůj nesouhlas a podle informací České televize se k němu přidali i někteří koaliční poslanci.
Ačkoliv se změna vůči klientům zdá na první pohled obrovská a někteří ji označují za nespravedlivou, má podle odborníků své důvody.
Až doposud platil výklad České národní banky, podle kterého si banky nemohly tak vysoké „pokuty“ účtovat. To se samozřejmě bankám nelíbilo a častokrát se ho snažily obejít. Současný vládní návrh novely, tak de facto dává bankám zapravdu. Na druhou stranu někteří experti vítají, že novela udělá konečně jasno a odpadne dohadování a spory, co si banky mohou účtovat, stížnosti klientů a rozhodování ČNB.
„Současný výklad ČNB umožňuje jednostranně využít možnost bez jakýchkoliv větších překážek změnit banku. Zároveň klienti využívají benefit ohraničení sazeb shora pomocí fixace. Podmínky na trhu by se měly vyrovnat,“ uvedl David Eim, hypoteční expert ze společnosti Gepard Finance.
Nebylo proto výjimkou, že klienti refinancovali své hypotéky i v situacích, kdy se jim úrokový sazba snížila jen o desetiny procent a celková měsíční splátka jen o nižší stovky korun.
Problém ale není jen v tom, že při refinancování bankám přibývá práce s administrativou. Přichází také o plánované výnosy z úvěrů a právě to je pro ně zásadní problém.
Novela zlepší pozici bank
„Lidé si berou fixované hypotéky, kterými je banka určitým způsobem chrání před růstem sazeb. To s sebou ale nese náklady, protože banka nemůže riskovat, že se situace vyvine proti ní,“ vysvětluje David Eim.
„Nikde ale není psáno, že si klient musí brát fixovanou hypotéku. Může ji nahradit úvěrem s variabilní úrokovou sazbou. V případě, že budou sazby klesat, klient z toho hned bude také profitovat. Zároveň ale podstupuje riziko, že sazby budou růst. Před rokem by jim vyletěly na 10 procent ročně,“ dodává.
Podle mluvčího Patrika Madleho se konkrétně v ČSOB požadavky na předčasné splacení hypotéky zpracovávají denně, v řádech desítek kusů žádostí.
„Největší ztráta pro banku při mimořádné splátce hypotečního úvěru je v případě, kdy banka musí platit drahé finanční zdroje, které si pořídila na začátku poskytnutí úvěru. A to po celou dobu původní fixace,“ uvedl tiskový mluvčí ČSOB Patrik Madle.
Podle Libora Vojty Ostatka, hypotečního experta Broker Trust a Golem Finance, ztráty bank pouze na refinancovaných úvěrech v roce 2021 vystoupaly na stovky milionů korun.
„V největší hypotékové vlně, kterou jsme doposud zažili v roce 2021, z hypotečních úvěrů v hodnotě 450 miliard korun bylo zhruba 40 miliard korun refinancováno. Díky tomuto volnému principu banky odhadem utrpěly stamilionové ztráty,“ uvedl.
Už dříve se proti těmto ztrátám chtěla zabezpečit například UniCredit Bank, která kromě administrativního poplatku začala účtovat poplatky také za předčasné ukončení úvěru. Plán ale nevyšel a banka za tuto strategii dostala od České národní banky (ČNB) pokutu ve výši deseti milionů korun.
„Postoj ČNB k návrhu zákona je neutrální. Rolí ČNB je vykonávat dohled dle platné právní úpravy. ČNB v jednáních o úpravě zákona proto nezasahovala do politické stránky a usilovala pouze o to, aby bylo jeho znění výkladově jednoznačné,“ okomentovala novinku mluvčí ČNB Petra Vlčková.
Klient stále ve hře
Ačkoliv se nedá popřít, že banky s novelou vůči klientům posílí, pořád majitelům úvěrů zůstane cesta, jak mohou úvěr předčasně splatit s jasně stanovenými podmínkami. A oproti současnému stavu se jejich množství ještě zvýší.
Každoročně mají klienti k výročí podepsání smlouvy možnost splatit až čtvrtinu svého úvěru. Bezplatné splacení je možné také v těžkých životních situacích, jako je úmrtí klienta nebo jeho partnera, nebo při vypršení fixace. Podmínky by se měly nově rozšířit také o situaci, kdy se nemovitost zatížená hypotékou prodává a také při vypořádání společného jmění manželů, tedy při rozvodu.
Podle hypotečních expertů je navíc míra poplatku nastavená tak, že klienty od refinancování v situacích, které se opravdu vyplatí a na celkovém účtu úvěru se promítnou v desítkách tisíc korun, neodradí.
Ve spolupráci se společností Gepard Finance, která se zaměřuje na hypoteční poradenství, připravila redakce SZ Byznys modelové výpočty, které ukazují, kdy se podle nových pravidel vyplatí a kdy se naopak nevyplatí svůj úvěr refinancovat.
Změna systému by tak celý trh měla podle hypotečního experta Davida Eima více stabilizovat.
„Pro klienta přestane být zajímavé refinancovat hypotéku během fixace kvůli změně sazeb o desetiny procentního bodu. Pokud dojde ke výraznější změně sazeb, budou klienti přechod stejně zvažovat, protože se vyplatí,“ vysvětlil.
Potenciální negativum vůči klientům zmínil pro ČTK analytik investiční společnosti Portu Lukáš Raška. Podle něj v současné době vysokých úrokových sazeb zákon zhorší pozici lidí, kteří si chtějí pořídit vlastní bydlení.
„Při výběru banky pro financování hypotéky budou muset zvažovat i to, jestli banka, která nabízí nejnižší úrok na hypotéce, nesáhne v budoucnu k velké pokutě za předčasné splacení,“ uvedl. Zdůraznil, že úprava se bude vztahovat i na smlouvy, které už platí. „Pokud si tak někdo vzal hypotéku v nedávné době i přes vysoké sazby a doufal v předčasné refinancování, návrh zákona mu hází klacky pod nohy,“ řekl Raška.
