Článek
Změny spojené s předčasným splacením hypoték získaly během úterního jednání Poslanecké sněmovny jasnější rysy.
Změnit při splácení hypotečního úvěru s fixovanou úrokovou sazbou banku, která nabízí výhodnější úvěr, stojí klienta v dnešní době doslova administrativní náklady, které se pohybují ve stovkách korun, nanejvýš nízkých tisících.
Plán, který je součástí novely spotřebitelského úvěru, v úterý prošel do třetího čtení, kabinet ale stále nenašel na všech detailech shodu.
Otazníky visí nad stanovením maximální možné výše tohoto poplatku. Dosud se mluvilo maximálně o dvou procentech z nesplacené jistiny úvěru. Například u zůstatkové hodnoty hypotečního úvěru tři miliony korun by za předčasné splacení klient bance nově zaplatil 60 tisíc korun.
Pozměňovací návrh poslanců Vojtěcha Munzara (ODS) a Michaela Kohajdy (KDU-ČSL), kteří novelu v úterý poslali do dalšího kola, by ale měl poplatek snížit na polovinu, tedy na jedno procento.
„Za každý započatý rok do konce fixace by spotřebitel měl zaplatit maximálně 0,25 % z předčasně splacené částky, celkově však nejvýše 1 % z předčasně splacené částky. Uvidíme, jakým způsobem tento návrh zvážíte,“ uvedl poslanec Vojtěch Munzar během včerejšího jednání Poslanecké sněmovny.
Podle hypotečních expertů by se ale snížením této maximální výše poplatku plán na omezení hypoteční turistiky, tedy přesouvání klientů s hypotékou z banky do banky, minul účinkem.
„Jedno procento, jako maximální výše poplatku za předčasné splacení hypotéky, je poměrně nízká hranice pro to, aby banky dokázaly bezpečně naceňovat dlouhodobé fixace hypoték, protože i pro ně je cena za zasmluvnění například desetileté fixace dražší. A náhrada na úrovni jednoho procenta by pro ně nebyla dostatečná,“ vysvětluje Libor Ostatek, který působí v Broker Trust a Golem Finance jako hypoteční expert.
S tím souhlasí také David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance, podle kterého je i dosud diskutovaná dvouprocentní míra jako ochrana před nákladným přesunem klientů mezi bankami nedostatečná.
„Kdybychom si vzali příklad hypotečního úvěru s desetiletou fixací, který by klient po dvou letech refinancoval za nižší sazbu, a mělo by v případě úvěru dojít k zastropování poplatku na dvě procenta, poplatek pro něj nebude žádnou bariérou, protože ušetřené finance na nízké úrokové sazbě budou stále vyšší,“ vysvětluje expert z Gepard Finance.
„Pokud by poplatek byl zastropován na jedno procento, efekt úspory a tedy i motivace k refinancování by se dostavil ještě o to dříve,“ dodává.
Ukazují to také modelové příklady, které ve spolupráci se společností Gepard Finance připravila redakce SZ Byznys. Ty ukazují, kdy se podle diskutovaných pravidel vyplatí a kdy se naopak nevyplatí svůj úvěr refinancovat.
Příklady kalkulují s dosud plánovaným dvouprocentním poplatkem.
V případě, že by poplatek za předčasné splacení hypotéky klesl na polovinu, tedy na jedno procento, klienti bank by oproti těmto výpočtům za přechod ušetřili desetitisíce korun.
Snížení poplatku na maximálně jedno procento z nesplaceného úvěru by podle Libora Ostatka mířilo k jasnému výsledku, omezení dlouhodobých fixací ze strany bank.
„V praxi to bude znamenat, že mohou být více preferované kratší fixace, například na tři nebo pět let. Banky totiž pravděpodobně budou na dlouhé fixace, jako je například deset let, zavádět vyšší rizikové přirážky,“ vysvětluje.
První banka zakročila
A hrozba zdražení dlouhodobých fixací na hypotéky, zdá se, nezůstane jen v teoretickém scénáři. První banka v Česku už k tomuto kroku přistoupila. UniCredit Bank zvýšila úrokové sazby u hypoték na sedm a deset let o jeden procentní bod. Na zdražení upozornily HN.
Sazba úvěru na osmdesát procent ceny nemovitosti se tak nyní zvýšila na 7,09 procenta. Podle dat Hypoindex přitom průměrná sazba u desetiletého úvěru se na tuzemském trhu letos v říjnu pohybovala na úrovni 5,88 procenta.
Podle České bankovní asociace je ale zásadní pravidla legislativně mezi bankou a klientem vyjasnit.
„V současné době je zákonná úprava nejasná a dochází k různým výkladům. Klient ani banka tak přesně nevědí, za jakých podmínek je možné úvěr předčasně splatit,“ říká tiskový mluvčí ČBA Radek Šalša.
Každý měsíc jiná splátka
V případě, že by k úpravě pravidel nakonec vůbec nedošlo, mohlo by omezení poskytování dlouhodobých fixací gradovat, a to až do situace, kdy by mohlo dojít k úplnému zrušení fixací a přechod na sazby plovoucí.
„To by pro klienty znamenalo variabilní splátky – každý měsíc by mohly být jiné. Vedlo by to k dalšímu zhoršení dostupnosti bydlení v Česku,“ dodává Radek Šalša za asociaci.
Podle současného návrhu by se poplatek z nesplacené jistiny měl nově uplatňovat pouze u nových hypotečních smluv a u již existujících smluv s fixací úrokových sazeb až po případném novém zafixování úrokové sazby.
Navíc se to bude vztahovat až na ty změny sazby, které nastanou po nabytí účinnosti příslušné změny zákona. Tuto úpravu doporučil sněmovní rozpočtový výbor ve vládní předloze, která přináší spornou změnu při předčasném splacení hypotéky.
I tato úprava je podle hypotečních expertů s ohledem na aktuální stav hypotečního trhu špatně.
„Účinnost novely bude platit s určitým časovým zpožděním, takže portfolio fixovaných hypoték, které v Česku vzniká od nárůstu úrokových sazeb a bude dále vznikat až do doby účinnosti, bude možné refinancovat pouze za administrativní náklady,“ vysvětluje David Eim s tím, že úroková míra může například v ročním výhledu výrazně klesnout a bankám by se přesun klientů za levnější variantou výrazně prodražil.
Banky přichází o výnosy
Banky totiž v důsledku hypoteční turistiky přichází o své plánované výnosy z úvěrů.
Podle mluvčího ČSOB Patrika Madleho se požadavky na předčasné splacení hypotéky zpracovávají denně, v řádech desítek kusů žádostí.
„Největší ztráta pro banku při mimořádné splátce hypotečního úvěru je v případě, kdy banka musí platit drahé finanční zdroje, které si pořídila na začátku poskytnutí úvěru. A to po celou dobu původní fixace,“ uvedl tiskový mluvčí ČSOB Patrik Madle.
Podle Libora Ostatka, hypotečního experta Broker Trust a Golem Finance, ztráty bank pouze na refinancovaných úvěrech v roce 2021 vystoupaly na stovky milionů korun.
„V největší hypotékové vlně, kterou jsme doposud zažili v roce 2021, z hypotečních úvěrů v hodnotě 450 miliard korun bylo zhruba 40 miliard korun refinancováno. Díky tomuto volnému principu banky odhadem utrpěly stamilionové ztráty,“ uvedl už dříve pro Seznam Zprávy.
