O lepší hypotéku musíte zabojovat. Banky vám ji samy nedají

Ceny hypotečních úvěrů navzdory velkým očekáváním, ať už od zájemců o pořízení vlastního bydlení, tak odborné veřejnosti, už několik měsíců v řadě stagnují. Klienti s hypotékou proto začali vyjednávat se svými bankami o zlevnění úvěrů na vlastní pěst.

„Klienti vnímají situaci na trhu, nabídky bank v reklamě a podobně. Logicky se tak ve své bance na snížení úrokové sazby během doby trvání fixace ptají,“ říká hypoteční specialista a místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance David Eim.

U klientů, kteří si hypotéku brali například před půl rokem, je podle jeho slov zatím potenciál úspory malý, protože úrokové sazby se víceméně nehýbaly. „Ale klienti, kteří si před dvěma lety brali hypotéky za šest procent, tam je potenciál úspory značný,“ upozorňuje David Eim.

Podle experta na hypoteční trh Jakuba Rotrekla může klient ještě v době fixace u vlastní banky vyjednat snížení až například o jeden procentní bod. To může v závislosti na výši konkrétního úvěru znamenat pro klienta rozdíl v měsíční splátce i nižší tisíce korun.

Konkrétní zkušenost se snížením měsíční splátky úvěru navzdory běžící fixaci má klient jedné z tuzemských bank Lukáš V. Nechtěl zveřejnit své jméno, redakce však jeho identitu zná.

„V květnu loňského roku mi skončila fixace hypotečního úvěru a čekalo mě navýšení. Dostal jsem novou dohodu, pětiletou fixaci úvěru s úrokovou sazbou 6,79 procenta. Po asi čtrnácti měsících jsem se rozhodl o výši sazby jednat, banky totiž začaly postupně hypotéky zlevňovat. Nakonec mi banka vyšla vstříc a od listopadu letošního roku splácím hypoteční úvěr se sazbou 4,99 procenta,“ popisuje pro SZ Byznys klient.

„Bylo však nutné s bankou uzavřít úvěrový dodatek. Období fixace se znovu obnovilo na pět let, tedy místo v roce 2028 budu o nové sazbě jednat o rok později. Zároveň jsem v rámci dodatku podepsal dohodu, že o další změně sazby nebudu s bankou vyjednávat minimálně celý následující rok,“ dodal Lukáš V.

Ačkoliv se klienti i hypoteční poradci s jednáním o snížení klientovy sazby během fixačního období setkávají v poslední době běžně, banky detaily o tom, o kolik jsou ochotny svým klientům úvěr zlevnit, nekomentují. Připouští však s klienty diskuzi.

„Každá hypotéka má svůj konkrétní příběh a okolnosti, a tak vždy doporučujeme, pokud klient zvažuje jakoukoliv změnu, aby se nejprve obrátil na svého bankéře ve své bance, zjistil si své individuální podmínky a vše konzultoval,“ uvedla mluvčí ČSOB Monika Hořínková.

A podobně situaci komentuje také tiskový mluvčí České spořitelny Filip Hrubý. „Klientům, kteří se na nás obrátí s konkurenční hypoteční nabídkou, se vždy snažíme vyjít maximálně individuálně vstříc,“ uvedl Hrubý.

Podle hypotečního experta Davida Eima by se totiž odchod klienta ještě během běžící fixace bance významně nevyplatil.

„Když klient odejde, banka sežene jiného klienta a půjčí mu za stávajících podmínek. Ale v takovém případě může rovnou stávajícímu klientovi podmínky srovnat a nemusí nového klienta hledat. Pokud se požadavek klienta pohybuje v rozmezí, kde banka je schopna a ochotna vyjít vstříc, pak to je rozhodně lepší než nechat klienta odejít,“ doplňuje Eim.

Podle hypotečního odborníka ze společnosti Broker Trust Libora Ostatka riziko předčasného odchodu klienta banky naceňují u jednotlivých hypoték odhadem o 0,3 až 0,5 procenta výš.

Důvodem je fakt, že pravidla pro předčasné odchody klientů s hypotečním úvěrem, kdy si banka od letošního září může účtovat maximálně jedno procento těchto účelně vynaložených nákladů, jednoduše nestačí.

„Pokud by měla banka skutečně naúčtovat ztrátu, mohou to pro klienta být i stovky tisíc korun,“ doplnil expert Broker Trust.

Finančně se předčasný odchod klientovi s hypotékou vyplatí už při snížení úrokové sazby o desetiny procenta. Ukazuje to příklad v tabulce níže, kde změna sazby o zhruba tři desetiny procenta pro klienta znamená úsporu několika tisíc korun.

Celkově je však ambice klientů jednat o zlevnění hypotéky ještě během běžící fixace spíše nižší. Podle průzkumu Generali Investments CEE se na svou banku zatím s takovou žádostí obrátilo 11 procent respondentů, kteří aktuálně splácejí hypotéku. Více než polovině banka vyšla vstříc a splátku snížila. Necelá čtvrtina jednání teprve plánuje.

„Přes 60 procent respondentů se ale na vyjednávání výhodnější splátky ani nechystá, doba na to však je více než vhodná,“ dodává ředitel Real Assets Generali Investments CEE Marek Bečička.

Vyjednávání o nových sazbách bude čekat i klienty, kterým jejich fixace bude končit. Podle hypotečního odborníka Davida Eima jen v první polovině příštího roku situaci budou řešit desítky tisíc lidí.

„V prvním pololetí 2025 čeká refixace něco přes 90 tisíc hypoték, které povětšinou měly úrokové sazby v drtivé většině mezi dvěma až třemi procenty,“ uvedl pro SZ Byznys.

Sazby jim podle aktuálního odhadu manažera hypoték v Komerční bance Ondřeje Šuchmana vyskočí na zhruba pět procent. „U vzorové hypotéky se splatností na 30 let činí nárůst anuitní splátky při zvýšení úrokové sazby ze dvou na pět procent zhruba 45 procent,“ uvedl Šuchman.

Podle průzkumu společnosti Generali Investments CEE takto významné zvýšení může pro některé klienty hypoték znamenat problém.

Přes třetinu Čechů si bude moci dovolit připlatit do dvou tisíc korun měsíčně, další více než pětina ve svém rozpočtu dokáže najít až o pět tisíc korun navíc. Přes tři procenta respondentů uvažuje v případě zvýšení úrokových sazeb o prodeji nemovitosti a přestěhování se do nájmu.

I klienti však budou mít podle hypotečního odborníka Jakuba Rotrekla prostor s bankami vyjednávat.

„Je potřeba si uvědomit, že mnoho bank první nabídkou ‚zkouší‘, co klient připustí. Zároveň je ale zpravidla u existujících klientů možné získat nižší sazbu, než by daná banka dala klientovi u nové hypotéky. Vyžaduje to ale nebýt pasivní a ozvat se, případně si vyžádat protinabídku od konkurenční banky a o tu požadavek na nižší sazbu opřít,“ vysvětluje Rotrekl.

Vyjednávání s klienty, kterým aktuální fixační období končí, potvrdila například Komerční banka.

„Pokud jde o klienty, kterým u nás právě končí fixace úrokové sazby, snažíme se jim vždy nabídnout adekvátní podmínky, aby přesun ke konkurenci zvažovat nemuseli,“ uzavírá manažer hypoték Ondřej Šuchman.