Článek
Je to přibližně rok od chvíle, kdy na českém trhu bydlení nastal významný zvrat. Úrokové sazby hypoték v té době už několik měsíců v řadě stoupaly a překonaly čtyřprocentní hranici, což znamenalo jediné, zdražování úvěrů na bydlení. Měsíční výdaje stouply tak významně, že ve všech krajích Česka se najednou začal z pohledu měsíčně vynaložených financí vyplácet nájem.
O rok později sahají úrokové sazby hypoték už nad šest procent. A ačkoliv v minulém roce významně rostly také ceny nájmů v celém Česku, propast mezi nájmy a hypotékami se prohlubuje.
Při výpočtu jsme vycházeli z nejčastějšího typu hypotéky a dat z realitního portálu Sreality. Jednotlivé případy se tedy mohou samozřejmě lišit. Postup je popsán v metodice výpočtu níže.
Průměrná měsíční hypoteční splátka při 25leté době splatnosti hypotéky na byt o 60 metrech čtverečních vychází podle dat poradenské společnosti Fincentrum & Swiss Life Select dnes na 26 359 Kč. Průměrná cena měsíčního nájemného bytu o stejné velikosti ale jen na asi 13 928 Kč.
„Jak je tedy vidět, cena hypotéky je dvojnásobná oproti měsíčnímu nájmu. Na druhou stranu pořád investujeme do svého,“ říká hypoteční analytik Fincentrum & Swiss Life Select Jiří Sýkora. Připomíná tak, že okamžitý efekt je jedna věc a perspektiva, že na konci člověk vlastní nemovitost, druhá. Záleží tedy na konkrétní situaci a plánech každého jednotlivého člověka.
Ale i v zemi, kde dosud přibližně osmdesát procent Čechů žilo ve vlastním, mohou být strohá čísla signálem mířícím k postupné přeměně zavedených pravidel, jež tento poměr změní.
„Podíl nájemního bydlení v nejbližším období patrně poroste, a to právě na úkor vlastního bydlení. Nicméně nejde o žádný nežádoucí jev, například v Německu tvoří nájemní bydlení podíl až padesát procent,“ uvádí Sýkora pro SZ Byznys.
Za hypotéku tisíce navíc
Největší rozdíl mezi měsíční splátkou hypotéky a cenou nájmu bytu vychází v hlavním městě. Nájmy tu jsou sice drahé, ale pořizovací cena za byt se pohybuje opravdu vysoko. Za průměrný šedesátimetrový byt v nájmu Pražan zaplatí podle dat realitního portálu Sreality 22 980 korun. Hypoteční splátka, která je kalkulována s osmdesátiprocentní jistinou, aktuální úrokovou sazbou, kterou ve svém reprezentativním příkladu nabízí Hypoteční banka, největší poskytovatel hypotečních úvěrů na českém trhu, a splatností úvěru 25 let, se vyšplhá na 39 729 korun měsíčně. Rozdíl těchto dvou měsíčních výdajů tak dosahuje 16 749 korun (cenu bytů můžete najít v grafu – Srovnání měsíčních výdajů za nájemné a hypotéku).
Praha ale v tomto případě tvoří z určitého pohledu výjimku. Propast mezi hypoteční splátkou a cenou pronájmu zde netvoří jen růst úrokových sazeb (ten je všude stejný), ale hlavně výrazně vyšší ceny nemovitostí než v ostatních částech Česka.
Na pomyslném druhém a třetím místě z pohledu největšího rozdílu mezi splátkou hypotéky a výdajem na pronájem bytu stojí Středočeský a Jihomoravský kraj. V těchto regionech se rozdíl dostává k desetitisícové hranici. Ještě před rokem, za tehdejších cen nájmů a nemovitostí a při úrokové sazbě kolem čtyř procent, vycházel rozdíl nižší o celou polovinu, tedy asi o pět tisíc korun.
Ve Středočeském kraji průměrná hypoteční splátka vychází na 31 290 korun, kdežto průměrná cena nájmů se v případě bytu o šedesáti metrech čtverečních pohybuje na 19 920 korunách. Podobnou bilanci lze nalézt i v Jihomoravském kraji, kde na průměrnou hypoteční splátku padne z výdajů 25 013 korun. Výše nájmu pak dosahuje 15 420 korun. Ve srovnání se splátkou hypotéky by tak v pronájmu člověk měsíčně ušetřil více než devět tisíc korun.
Naopak nejnižší rozdíl mezi splátkou hypotéky a cenou pronájmu bytu vychází v Karlovarském kraji. Vzorec tu ale navzdory tomu zůstává stejný. I zde totiž nájem vyjde levněji, a to průměrně o 2 912 korun. (Při výpočtu opět vycházíme ze vzorového příkladu popsaného v metodice výpočtu dat.)
Pro srovnání – ještě v roce 2020 ukazovala analýza společnosti Wüstenrot naopak na výhodnost bydlení ve vlastním, kdy hypoteční splátka často vycházela o stovky až tisíce korun levněji. Průměrná splátka hypotéky tehdy vycházela na 10 567 korun, zatímco na nájmu zaplatili Češi 12 817 Kč.
Metodika výpočtu dat a vzorový příklad
Data, která ukazují výhodnost/nevýhodnost měsíčních hypotečních splátek proti nájmu bytu v jednotlivých krajích ČR, jsou kalkulována z průměrných cen realitního portálu Sreality v období listopad 2022 – leden 2023.
K výpočtu byla využita průměrná cena nájmu za metr čtvereční podlažní plochy 60metrového bytu v jednotlivých krajích a průměrná nabídková cena za metr čtvereční bytu na prodej v jednotlivých krajích.
K výpočtu měsíční hypoteční splátky je počítáno s jistinou 80 % LTV a splatností 25 let. Vzorec je doplněn o úrokovou sazbu 6,19 % p. a., která kopíruje reprezentativní příklad Hypoteční banky, jež poskytuje hypoteční úvěry největšímu počtu klientů v Česku.
Jde o výpočet, který ukazuje nejrozšířenější variantu hypotečního úvěru a má sloužit pouze jako orientační ukazatel. Výše hypoteční splátky je proměnlivá v závislosti na proměnných, jež si klient zvolí.
Příklad:
Kupující plánuje pořídit byt v Jihočeském kraji za 3 986 640Kč. Našetřeno má 797 328 Kč. Na zbytek mu banka poskytne hypotéku ve výši 3 189 312 Kč s úrokem 6,19 % p. a. Hypotéka musí být splacena do 25 let. Klient potřebuje vědět, kolik korun bude muset pravidelně našetřit z výplaty, aby byl schopen hypotéku financovat. Tuto částku porovná se současným nájmem, který platí, ve výši 13 200 Kč.
Pravidelná měsíční splátka bude 20 921 Kč. Klientovi se tak z pohledu měsíčních finančních výdajů nevyplatí koupit byt, protože měsíční náklady na bydlení by se mu zvýšily. V tomto případě konkrétně o 7 721 Kč.
Rozdíl se prohlubuje
Jak už ale bylo řečeno v úvodu textu, měsíční výdaje na hypotéku jsou vyšší než nájemné v Česku minimálně poslední rok, v některých krajích s ohledem na tamní ceny i déle. Rozdíl se ale významně prohlubuje.
V některých krajích se za poslední rok tento rozdíl dostal až na dvojnásobek původního rozdílu, jako například na Vysočině, kde ještě v únoru 2022 tvořil rozdíl mezi nájmem a měsíční splátkou hypotéky 2 229 korun. V letošním únoru už ale hypotéka vychází měsíčně dráž o 5 638 korun.
Vývoj v jednotlivých krajích se kromě úrokové sazby hypotéky logicky odvíjí také od cen nájmů i nemovitostí v loňském roce. Například nájemné rostlo vloni po celém Česku. Nejvyšší nárůst zasáhl především velká města, jako je Praha nebo Brno, respektive města s dostatkem pracovních příležitostí.
„Napříč celým Českem vzrostla cena nájemného v řádech desítek procent. V rámci krajských měst se v kategorii bytů bavíme o nárůstu mnohdy až 30 procent. Mimo krajská města se dá hovořit o nárůstu nájemného v průměru o 10–20 % za poslední rok,“ říká Jakub Žižka, realitní makléř RE/MAX Alfa.
A meziročně rostly také ceny nemovitostí, i když v loňském roce už výrazně pomalejším tempem, než v roce 2021. V regionech si ale i tak v meziročním srovnání připisovaly jednotky až nižší desítky procent.
Navyšování cen nemovitostí spolu s růstem úrokových sazeb má zásadní vliv na obecnou dostupnost hypoték v Česku. Nejsou to ale v posledním roce jediné faktory, které šanci na půjčení si peněz ovlivňují. V loňském dubnu se do hry dostala také nová regulace České národní banky, která upravila takzvané úvěrové ukazatele pro získání hypotečního úvěru. A nová pravidla centrální banky udělala síto pro uchazeče o hypotéky mnohem hustší.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5). S účinností od 1. ledna 2024 ČNB toto pravidlo zrušila.
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.
Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.
Zdroj: ČNB
Z pohledu průměrných příjmů Čechů je zajímavý zejména ukazatel DSTI (Debt Service to Income), který představuje procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let).
Průměrná hrubá mzda byla v Česku ve třetím čtvrtletí loňského roku 39 858 korun. Čistý roční příjem bezdětného, nestudujícího zaměstnance by tak činil 384 704 korun. Jak uvedl Jiří Sýkora, hypoteční analytik poradenské společnosti Fincentrum & Swiss Life Select, měsíční splátka hypotéky na průměrný šedesátimetrový byt činí 26 359 korun, ročně tedy 316 308 korun.
Aby tedy průměrný jedinec nad 36 let mohl získat hypotéku na takový byt s touto splátkou, musel by jeho roční čistý příjem činit téměř 703 tisíc korun. S průměrnou mzdou si tedy člověk na takovou hypotéku jen těžko sáhne.
Právě to je důvod, proč vloni banky zaznamenaly u nových hypoték propad zájmu až o šedesát procent.
„V letošním roce očekáváme mírné oživení, přičemž ke konci roku by mohlo zrychlovat. I tak se podle našeho odhadu bude hodnota sjednaných hypoték pohybovat okolo 100 miliard. Lidé však mají zájem o vlastní bydlení a bude se tu zvětšovat faktor odložené poptávky, který by mohl akcelerovat výsledky v roce 2024, kdy očekáváme, že by se produkce hypoték mohla vrátit na zhruba 160–200 miliard Kč,“ odhaduje expert na financování bydlení Libor Ostatek z Golem Finance a Broker Trust.
