Článek
Trest za hypoteční „nevěru“ už „nevěrníky“ nebolí tolik jako ještě před pár měsíci. Banky totiž nemají s předčasným splacením hypotéky v době rostoucích úrokových sazeb takové náklady, jako když úroky klesají.
SZ Byznys požádal banky o kalkulaci, kolik by si ve dvou modelových příkladech řekly za předčasné splacení hypotéky během fixace úrokové sazby. Někde to byla nula, jinde stovky, maximálně ale tisíce korun. Kolik si banky účtovaly loni na jaře, můžete porovnat zde. Byly to i desetitisíce.
Refinancovat hypotéku, tedy hledat lepší nabídku u jiné banky, nedává pro dlužníky v době rostoucích úrokových sazeb smysl. Přesto letos zřejmě nějaká další vlna refinancování přijde, v rozhovoru pro SZ Byznys to uvedl například šéf Moneta Money Bank Tomáš Spurný.
Půjde o klienty, kterým letos končí fixace a původní sazba, kterou dosud platili, může být i o několik procent nižší než ta aktuální. Splátky jim tak poskočí i o tisíce korun měsíčně. Dá se tedy čekat, že se budou ptát, jestli jim jiná banka nenabídne lepší sazbu než jejich stávající peněžní ústav. Těchto lidí se ale poplatky za předčasné splacení hypotéky netýkají, v době změny úrokové sazby se totiž dá úvěr umořit bezplatně.
Zákon také umožňuje bezplatně umořit hypotéku i během fixačního období v různých obtížných životních situacích typu úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity dlužníka nebo za určitých podmínek i jeho partnera.
Najdou se ale i lidé, kteří chtějí hypotéku předčasně splatit během fixačního období a zadarmo to mít nebudou. Někteří potřebují peníze (tudíž prodat nemovitost zatíženou hypotékou), jiní chtějí naskočit na aktuální růst cen nemovitostí a výhodně prodat nebo si chtějí pořídit jinou nemovitost, jít do nájmu apod.
Na odchodu takových klientů banky aktuálně reálně vydělají. Klienti totiž mají nižší sazbu, než kterou banky nabízejí teď. Peníze, které tito klienti splatí, budou moct banky na trhu udat za vyšší cenu, nevzniknou jim tedy ztráty z financování těchto předčasně splacených hypoték. Jak se ukazuje z výše uvedených modelových příkladů, banky aktuálně odcházejícího klienta vysokým poplatkem za předčasné splacení hypotéky nezatíží.
Jak ale vysvětluje ředitel hypotečních úvěrů Raiffeisenbank Milan Voldřich, i v těchto případech může banka generovat ztrátu.
„Jednak musíte mít možnost v první řadě peníze na trhu udat, musí být poptávka po úvěrech. Dále pak musíte zohlednit časové hledisko vrácených peněz. Pokud například někdo splatí rok před koncem plánované fixace, pak peníze musíte udat na rok,“ říká. „A kratší zdroje jsou většinou výrazně levnější než dlouhodobé – teď je to tedy na trhu opačně, ale to je spíše výjimečný stav. Takže se i při růstu sazeb může stát, že díky tomuto časovému hledisku budete generovat ztrátu. A pak také platí, že přijdete o ušlý výnos. Marže na hypotékách, ale i jiných úvěrech v poslední době značně klesly díky konkurenčnímu tlaku, takže nové zdroje umístíte na trhu s výrazně nižší marží,“ dodal.
Co jsou to náklady na financování hypotéky
V případě hypotéky s pevnou sazbou banka garantuje stejnou sazbu po dobu fixace. Peníze, které na hypotéku půjčuje, nedává ze svého. Sama si je půjčuje na kapitálovém trhu (od ČNB nebo vydáním hypotečních zástavních listů) za úrok, který zohledňuje délku fixace.
Když klient chce hypotéku předčasně splatit před koncem fixace úrokové sazby, zbývající část úroků do konce fixace bance neplatí. Ona ale musí dál hradit úroky ze zdrojů, které si na hypotéku půjčila.
Pokud sazby na kapitálovém trhu mezitím klesly, banka tratí. Peníze z vaší předčasně splacené hypotéky sice půjčí jinému klientovi, ale za nižší úrok, než který musí platit na kapitálovém trhu.
Může ale nastat i opačná situace – když sazby na kapitálovém trhu vzrostou, banka na tom vydělá. Peníze půjčí dál za vyšší úrok, než který za ně sama platí.
Některé banky přitom na odchodu svých klientů jinam v době klesajících úrokových sazeb prodělaly i stovky milionů. Z toho klientům přeúčtovaly minimum – pokud chtěly být v souladu s tím, jak si vykládá zákon o spotřebitelském úvěru Česká národní banka.
Ta míní (a většina bank to respektuje), že účelně vynaložené náklady, které banky mají s předčasným splacením úvěru, mají být zejména náklady na administrativu, Komerční banka a UniCredit Bank mají vlastní právní výklad. Částky tak naskakovaly do desítek tisíc korun.
„Situaci, kdy klient předčasně splatí hypoteční úvěr, tedy před vypršením fixace a mimo rámec zákonných výjimek, je striktně vzato možno považovat za porušení smluvních ujednání mezi bankou a klientem,“ konstatoval Filip Hanzlík, náměstek výkonné ředitelky České bankovní asociace a gestor její právní komise.
Moneta se vrátila k poslušným bankám
Loni na podzim se k těmto „rebelujícím“ bankám přidala i Moneta. Z původních 700 Kč se dostala až na sankci ve výši až 1,5 procenta z předčasně splacené hypotéky. Do praxe tak promítla legislativní návrh na zpřesnění účelně vynaložených nákladů. Jenže tento návrh se do loňských parlamentních voleb nepodařilo prosadit.
„Udělali jsme to pouze jako obranný mechanismus, abychom nebyli subjektem toho, co já bych nazval nekalou konkurencí,“ vysvětlil krok banky v pořadu Agenda SZ Byznys šéf Monety Tomáš Spurný.
Nyní banka podle zjištění redakce otočila a spokojí se s pár stovkami. „Po zvážení všech okolností jsme se rozhodli vrátit k administrativnímu poplatku za předčasné splacení hypotečního úvěru ve výši 750 korun, a to zpětně k 19. 1. letošního roku,“ uvedla mluvčí Monety Zuzana Filipová.
To, že mají různí právníci najatí jednotlivými bankami odlišné názory na výklad zákona o spotřebitelském úvěru, hypoteční trh momentálně díky vysokým sazbám tolik nepálí. Přesto se banky a další hráči na trhu shodují na tom, že je třeba postup při předčasném splácení hypoték sjednotit. Aby byla situace transparentní pro banky i klienty.
„Česká spořitelna (ČS) se drží výkladu ČNB a účtuje klientům pouze administrativní náklady spojené s předčasným splacením hypotéky. Jsme ale přesvědčeni, že banka má mít právo i na náhradu finančních nákladů při odchodu klienta. Jednoduše proto, abychom mohli i nadále klientům poskytovat jistotu fixací,“ podotýká Marian Holub, hypoteční specialista ČS.
Podle Milana Voldřicha z Raiffeisenbank se klient může sám rozhodnout, zda chce větší jistotu v podobě delší fixace, nebo zda dá přednost nižší sazbě na kratší fixaci s rizikem růstu sazeb. „Je ale nesmyslné, aby spotřebitel dostal obojí, jistotu dlouhé fixace s možností kdykoli z dohody utéct. Tato situace má pak jediný důsledek, náklady na předčasné splacení platí všichni klienti, a nejvíc nespravedlivě ti, kteří hypotéku předčasně nesplatí. Náklady totiž banky rovnou zahrnují do výše úrokové sazby,“ tvrdí Voldřich.
Podle mluvčího ČSOB Patrika Madle by výše poplatku měla reálně odpovídat vzniklé ztrátě banky za předčasné splacení úvěru klienta. „Zastropování dané části poplatku by bylo sice jednoduché pro klienta, ale ne vždy by to odpovídalo reálné ztrátě banky,“ doplnil.
Znovu od nuly
V minulém volebním období bylo zpřesnění týkající se předčasného splacení hypotéky v zákoně o spotřebitelském úvěru „přilepeno“ k vládní novele zákona v souvislosti s rozvojem kapitálového trhu, která měla zavést účet dlouhodobých investic. Angažovali se v tom poslanci za ANO Jan Řehounek a Patrik Nacher.
Oba návrhy ale ve Sněmovně do říjnových voleb nestihly projít ani druhým čtením. Úpravu tak bude nutné předložit znovu a znovu ji nechat projít legislativním procesem.
Podle České bankovní asociace (ČBA) je třeba omezení maximální výše částky náhrady účelně vynaložených nákladů stanovit s cílem vyvážit ochranu spotřebitelů – předčasně splácejících dlužníků a ochrany práv věřitelů, jimž předčasné splacení v průběhu fixace úrokové sazby může generovat nemalé náklady.
Asociace prosazuje, aby náhrada účelně vynaložených nákladů nepřesáhla dvě procenta z předčasně splacené jistiny a náhrada administrativních nákladů 1000 Kč.
„To vše za předpokladu, že je dán kladný rozdíl mezi částkou úroku, kterou by spotřebitel zaplatil za dobu od data předčasného splacení do konce období, pro které je sjednána pevná zápůjční úroková sazba, tedy do konce sjednané fixace na straně jedné, a částkou úroku podle aktuální úrokové sazby v době předčasného splacení úvěru, kterou by za stejnou dobu (tedy za dobu od data předčasného splacení do konce sjednané fixace) spotřebitel zaplatil,“ vysvětluje Filip Hanzlík z ČBA.
Tedy že původní sjednaná úroková sazba hypotéky, kterou by klient chtěl předčasně splatit, by byla vyšší než sazba, která se nabízí v době předčasného splacení.
Ministerstvo si třídí priority
Ministerstvo financí (MF) které by mohlo novelizaci předložit, podle své mluvčí Anny Vasko s bankami i Českou národní bankou průběžně konzultuje různé varianty řešení včetně legislativních návrhů předložených v minulém volebním období poslanci.
Resort uznává, že debata o předčasném splácení úvěru během fixace s cílem refinancovat za lepší úrok je legitimní. Případná změna zákona však musí podle Vasko respektovat poměrně přísnou evropskou právní úpravu a brát v úvahu zájmy jak spotřebitelů, tak poskytovatelů úvěrů na bydlení a orgánu dohledu.
„V tuto chvíli nicméně MF především vyhodnocuje své legislativní priority na následující období, a proto považujeme nyní za předčasné tyto konzultace, resp. pozice jednotlivých aktérů blíže komentovat a předjímat jejich výsledek,“ doplnila mluvčí Ministerstva financí.
Centrální banka, jejíž výklad účelně vynaložených nákladů, které banky smějí svým hypotečním klientům za odchod naúčtovat, nastartoval rozkol mezi bankami, se k budoucnosti vyjádřit nechtěla.
„ČNB se obecně nevyjadřuje k návrhům právních předpisů, které nejsou platné, natož k potenciálním pozměňovacím návrhům,“ uvedla její mluvčí Petra Vodstrčilová. Dodala, že ČNB v současné době nejedná s ČBA ohledně možné novely zákona o spotřebitelském úvěru v části týkající se nákladů předčasného splacení. „Pokud jde o vámi zmíněný limit nákladů ve výši 2 % z částky předčasně splacené jistiny, je to otázka bytostně politická, ke které se ČNB také nebude nevyjadřovat,“ uzavřela.
