Článek
Průměrná úroková sazba hypoték uzavřených v listopadu se přiblížila hranici tří procent. Ani růst úrokových sazeb však zájem o úvěry na bydlení nezbrzdil.
Ukazatel Fincentrum Hypoindex vzrostl za posledních devět měsíců již o 0,77 procentního bodu a dosáhl 2,7 procenta ročně. Naposledy byla průměrná sazba na této úrovni v létě roku 2019.
U refinancovaných úvěrů byla sazba zhruba o desetinu procentního bodu nižší, uvádí konkurenční ukazatel ČBA Hypomonitor. I ten se v průměru trhu v listopadu zastavil na 2,7 procenta.
„Hypoteční trh má za sebou několik velmi hektických čtvrtletí. V nejbližších měsících lze proto očekávat určité zklidňování dané mimo jiné i svižným růstem úrokových sazeb centrální banky, který se do jisté míry a s jistým zpožděním promítá i do úrokových sazeb z nových úvěrů. Soudě podle zkušeností z minulých let lze očekávat, že průměrná sazba z nových hypoték dosáhne během příštího roku úrovní lehce nad čtyřmi procenty, kde už pak zůstane,“ říká analytik České spořitelny Michal Skořepa.
Hypoteční sazby reagují především na tržní úrokové sazby delších splatností. V nich se promítá řada faktorů – nejen očekáváný vývoj základních sazeb ČNB, ale i výhled na inflaci, ekonomický vývoj či dynamiku obdobných úrokových sazeb v zahraničí.
Zmíněné tržní úrokové sazby delších splatností postupně rostou již od druhé poloviny minulého roku, v posledních měsících však jejich růst zrychlil a pohybují se na nejvyšších úrovních zhruba za posledních deset let. Dle oficiálních statistik České národní banky se hypoteční sazba pohybovala kolem čtyř procent v polovině roku 2011.
Následkem obav z nepříznivých následků mutace omikron tržní úrokové sazby sice na přelomu listopadu a prosince mírně poklesly, v posledních dnech se však postupně vrací k úrovním z poloviny listopadu. Růst realizovaných hypotečních sazeb tak bude v příštích měsících postupně dohánět vývoj tržních úrokových sazeb.
Jak se liší Hypoindex a Hypomonitor
- Ukazatel Fincentrum Hypoindex sleduje průměrnou sazbu hypoték od ledna 2003. Data dodávají Air Bank, Česká spořitelna, ČSOB, Equa bank, Moneta Money Bank, Hypoteční banka, Komerční banka, Raiffeisenbank, Sberbank CZ, UniCredit Bank, dříve také Wüstenrot hypoteční banka (dnes součást Monety).
- Statistiky nazvané Hypomonitor vydává Česká bankovní asociace (ČBA) od srpna 2021. Data kromě výše uvedených bank dodávají také Banka Creditas, Fio banka, mBank a Oberbank a všechny stavební spořitelny (ČSOB Stavební spořitelna, Modrá pyramida, Moneta stavební spořitelna, Raiffeisen stavební spořitelna a Stavební spořitelna České spořitelny).
- ČBA Hypomonitor na rozdíl od Fincentrum Hypoindexu rozlišuje nově sjednané hypotéky na zcela nové úvěry a refinancované hypotéky.
Podle Fincentrum Hypoindexu banky sjednaly o 13 procent víc hypoték než v říjnu a o 22 procent více než před rokem. „Větší počet hypoték v listopadu byl poskytnut pouze v roce 2016. Oproti říjnu vzrostl objem sjednaných hypoték o 16 procent a meziročně pak došlo k nárůstu dokonce o 38 procent,“ řekl Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Fincentrum & Swiss Life Select.
S počtem poskytnutých hypoték v listopadu vzrostl i jejich objem. Podle ČBA Hypomonitoru, který sleduje i segment menších bank a stavebních spořitelen, poskytly finanční instituce v letošním předposledním kalendářním měsíci hypotéky v celkovém objemu převyšujícím 46 miliard korun. Z toho činily nové hypotéky 35,9 miliardy korun a refinancované hypoteční úvěry 10,4 miliardy.
„Ačkoli listopad bývá z pohledu poskytnutých hypoték obvykle nadprůměrný, letošní listopadový růst lze patrně přičíst i obavám domácností z dalšího zvyšování úrokových sazeb, což je přimělo urychlit svou žádost o hypotéku,“ míní Jakub Seidler, hlavní ekonom České bankovní asociace (ČBA).
Proto mohou zůstat objemy hypoték vyšší i v následujících měsících, a to navzdory vyšším hypotečním sazbám. Poptávku po hypotékách zřejmě vytlačí i avizované zpřísnění poskytování hypoték, které od dubna 2022 nařídila centrální banka. To se však projeví až ve statistikách za prosinec. Rozhodnutí ČNB totiž přišlo na konci listopadu.
Banky budou muset začít uplatňovat ukazatele LTV, DTI a DSTI (viz box níže). Centrální banka sama odhadla, že se zavedením limitů na maximální výši úvěru ve vztahu k ceně nemovitosti a na maximální poměr celkového dluhu a měsíční splátky k příjmům žadatele bude mít problém desetina lidí, kteří by letos hypotéku dostali.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5). S účinností od 1. ledna 2024 ČNB toto pravidlo zrušila.
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.
Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.
Zdroj: ČNB
Průměrná výše hypotéky v listopadu dosáhla podle ČBA Hypomonitoru 3,463 milionu korun, a oproti říjnu se tak zvýšila o více než 100 tisíc. S očekávaným růstem úrokových sazeb je tak zřejmé, že se bude navyšovat i měsíční splátka u nových či brzy refixovaných úvěrů.
Nárůst měsíční splátky se odvíjí nejen od velikosti hypotéky a úrokové sazby, ale také délky splatnosti hypotéky. Pokud se průměrná hypoteční sazba v příštím roce dostane k hranici čtyř procent, bude to pro průměrnou velikost hypotéky znamenat oproti současnosti nárůst měsíční splátky o necelých 2 500 korun.
