Článek
Už v loňském roce tuzemském banky slavily vlivem klesajících úrokových sazeb obnovení poptávky po vlastním bydlení, a tím i návrat klientů žádajících o hypoteční úvěr. Letos čekají další růst. Podle odhadů oslovených bank by v roce 2025 mohl trh s novými hypotékami růst o desítky procent.
Růst by měl jak jejich počet, tak i jejich objem. Stále vyšší cena nemovitostí totiž nutí žadatele o úvěry půjčovat si stále více. Jen za poslední rok vzrostla průměrná výše hypotéky ze 3,37 milionu korun na 3,86 milionu. Kromě toho, že si žadatel před schválením úvěru bude muset na povinných 20 procent z půjčované částky (LTV) šetřit déle, roste s ohledem na pomalejší rychlost růstu příjmů Čechů také riziko problémů se splácením hypotéky.
Splátka si z měsíčních příjmů totiž už nyní ukrajuje stále větší část. Doporučenou míru, kterou Česká národní banka stanovila na 40 procent, už podle jejích dat překročila více než polovina držitelů hypoték. Tato hodnota se uvádí se zkratkou DSTI a jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. Nastavení horní hranice DSTI ČNB v roce 2023 zrušila.
„DSTI je už na poměrně vysoké úrovni. Pokud to takto půjde dál, je možné, že by ČNB letos mohla zasáhnout,“ říká místopředseda zprostředkovatele hypoték Gepard Finance David Eim s tím, že by centrální bankéři mohli zhruba po roce a půl zvažovat uvedení parametru DSTI zpět do provozu.
„Na druhou stranu DSTI je závislé na úrokových sazbách, které jsou dnes vyšší, než jsme byli v minulých letech zvyklí,“ dodává.
V druhé polovině loňského roku tvořily splátky úvěrů více než 45 procent měsíčního příjmu u dvou z pěti průměrných klientů bank. U 2,5 procenta úvěrů přesahovaly splátky dokonce 60 procent celkového měsíčního příjmu. Pro srovnání – v roce 2021, tedy před výrazným růstem úrokových sazeb, se tento podíl pohyboval pod jedním procentem.
Podle dat ČNB rostou hodnoty také v případě ukazatele DTI, který měří poměr celkového zadlužení k celkovému ročnímu čistému příjmu. Nad doporučenou hodnotou, kterou centrální banka stanovila na osm, se v druhé polovině roku 2024 pohybovalo 11 procent úvěrů.
ČNB pozoruje růst rizikových úvěrů
O nárůstu rizikových úvěrů mluví také podzimní Zpráva o finanční stabilitě, kterou pravidelně vydává centrální banka. „Objem poskytnutých úvěrů s rizikovějšími charakteristikami se mírně zvýšil, systémový rozměr rizik plynoucích z nově poskytnutých úvěrů však zůstal nízký. Z toho důvodu ponechala bankovní rada horní hranice úvěrových ukazatelů DTI a DSTI deaktivované,“ uvádí zpráva.
Podle mluvčí ČNB Petry Vlčkové se plány od vydání zprávy zatím nemění.
„I přes pozorované oživení nezakládá současný vývoj hypotečního trhu systémová rizika pro finanční stabilitu bank ani domácností. Není tedy třeba aktivovat úvěrové ukazatele DTI a DSTI,“ uvedla ve vyjádření mluvčí centrální banky.
Rizikem pro finanční stabilitu by bylo podle jejích slov výraznější dlouhodobé oživení hypotečního trhu doprovázené uvolňováním hypotečních úvěrových standardů a podmínek bank.
„To by vedlo k poskytování hypoték s vyšší úrovní zadlužení vůči příjmu ve větším rozsahu, a to i domácnostem s nižší úrovní příjmů a menší finanční rezervou. Takovou situaci v současné době nepozorujeme, další vývoj však budeme i nadále pravidelně vyhodnocovat,“ dodala Petra Vlčková za ČNB.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Konec fixace bude znamenat větší zátěž
Otázka splácení úvěru by se mohla stát aktuální také pro klienty, které v letošním roce čeká refixace jejich hypotéky. Například v případě pětileté fixace klient úvěr podepisoval v roce 2020 se sazbou kolem dvou procent. Dnes se podle dat Hypoindexu průměrná sazba pohybuje kolem pěti procent. V praxi ho čeká zvýšení měsíčních nákladů o tisíce korun.
Podle loňského průzkumu České bankovní asociace (ČBA) zhruba pro 50 procent klientů, které v příštích letech refixace hypotéky čeká, bude zároveň znamenat potřebu začít více šetřit.
„Pokračující růst reálných mezd a pokles hypotečních sazeb snižují oproti minulému roku podíl domácností, které se po refixaci své hypotéky obávají schopnosti svou hypotéku splácet. Dvě třetiny z nich pak očekávají, že budou po refixaci splácet hypotéku stejně dobře jako dříve. Polovina z nich však čeká, že budou muset omezit některé své výdaje,“ doplňuje Jakub Seidler, hlavní ekonom ČBA.
Banky se nebojí
Banky se zvyšování rizika nesplácených úvěrů ale zatím neobávají. „V obecné rovině vnímáme rizikovost klientů jako stabilní. Také kritéria pro schválení úvěru jsou vesměs stabilní,“ uvedla mluvčí ČSOB Monika Hořínková.
Stejný názor sdílí také Česká spořitelna. „Podíl refixujících klientů bude tedy v našem portfoliu i v následujících letech tvořit menšinu, a nepředpokládáme proto, že by hrozilo riziko růstu nesplácených hypoték,“ uvedl mluvčí banky Filip Hrubý.
„I v době, kdy byly hypoteční sazby výrazně nad hranicí šesti procent, nedošlo mezi našimi klienty k nárůstu nesplácených hypoték. Podíl nesplácených hypoték se v posledních pěti letech standardně pohybuje okolo úrovně 0,1 procenta,“ dodává mluvčí České spořitelny.
