Článek
Březnové hypotéky byly o dost dražší než ty únorové. Úroková sazba u nově poskytnutých hypoték vzrostla ze 3,84 na 4,15 % a dostala se na nejvyšší úroveň od poloviny roku 2011. Hypoteční sazby tak dál rostou a kvůli zrychlující inflaci porostou i v následujících měsících.
Banky a stavební spořitelny poskytly v březnu hypoteční úvěry za více než 30 miliard korun. Refinancované úvěry tvořily necelých pět miliard, tedy téměř šestinu celkového objemu. Vyplývá to z dat ČBA Hypomonitoru, který zachycuje data všech tuzemských bank a stavebních spořitelen poskytujících hypoteční úvěry na domácím trhu.
Ve srovnání se silným březnem minulého roku jde téměř o poloviční propad, a to jak z pohledu počtu, tak objemu poskytnutých hypoték. Meziroční propad tak dál zesílil z únorových 30 %. A to navzdory skutečnosti, že očekávané zpřísnění úvěrových limitů ze strany České národní banky od prvního dubna přineslo i určité předzásobení a vyšší zájem domácností o vyřízení hypotečního úvěru v průběhu března.
„Meziroční pokles objemu prodaných hypotečních úvěrů v zásadě odpovídá našemu očekávání. Při takto rychle rostoucích úrokových sazbách jde o poměrně slušný výsledek. Oproti únoru naopak objem prodaných hypoték rostl. To je dáno i takzvaným efektem předzásobení, jaký jsme na hypotečním trhu za poslední roky již několikrát viděli,“ říká Ondřej Šuchman, manažer pro hypotéky v Komerční bance.
„Od 1. dubna platí regulace ČNB omezující maximální výši LTV, DTI a DSTI, a tak někteří klienti uspíšili své rozhodnutí vzít si hypoteční úvěr a narychlo podepisovali smlouvy v posledním březnovém týdnu,“ dodal.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5). S účinností od 1. ledna 2024 ČNB toto pravidlo zrušila.
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.
Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.
Zdroj: ČNB
V dalším vývoji hypotečního trhu se bude promítat celá řada faktorů. Nepůjde jen o výši hypotečních sazeb, ale také o vývoj cen nemovitostí a současnou nejistotu spojenou s válkou na Ukrajině. Ta na jednu stranu zhoršuje ekonomické vyhlídky, na druhou stranu zvyšuje inflaci, a může tak některé domácnosti motivovat k pořízení nemovitosti. Do celkových čísel však promluví ještě nové, přísnější úvěrové limity ČNB.
Stejně jako v předchozích měsících průměrná úroková sazba v březnu uzavřených hypoték ještě zachycuje uzavřené smlouvy, které byly rozjednány s klienty v dřívějších měsících, kdy byly úrokové sazby mírně nižší. Proto je stále pod nabídkovými sazbami hypoték.
Ty se v současnosti pohybují od 4,5 do šesti procent. Nesoulad mezi nabídkovou a realizovanou úrokovou sazbou byl v posledních měsících výraznější vzhledem k rychlému růstu úrokových sazeb. Postupně se ale budou obě sazby opět sbližovat.
Průměrná splátka hypotéky se zvyšuje
Průměrná výše hypotéky v březnu nepatrně vzrostla, pohybovala se však na podobné úrovní jako v předchozích měsících, a to kolem 3,4 milionu korun. S očekávaným růstem úrokových sazeb se zvyšuje i měsíční splátka u nových či refixovaných úvěrů.
„Průměrná sazba hypoték po více než deseti letech opět překročila hranici čtyř procent. Je třeba ale dodat, že jde ještě o sazbu zkreslenou úrokovými garancemi, tedy sazbu z žádostí podaných v únoru tohoto roku či dříve. V mezidobí cena dlouhodobých peněz silně vzrostla a v půlce dubna atakuje 5% hranici,“ uvedl Michal Noha, ředitel produktového managementu Raiffeisen stavební spořitelny.
„Poskytovat aktuálně úvěry na pořízení nemovitosti za pět procent je stejné jako prodávat housky za cenu mouky, tedy bez jakékoli marže. Žadatel o novou hypotéku proto jinou sazbu než kolem pěti procent nemůže očekávat. Naplní-li se očekávaný scénář, sazby hypoték se do poloviny roku ustálí na hranici kolem 5,5 procenta až šesti procent,“ doplnil.
Delší fixace mají nižší sazbu
Hypoteční sazby reagují s mírným zpožděním především na vývoj tržních úrokových sazeb delších splatností. Promítá se do nich řada faktorů – nejen očekávaný vývoj základních sazeb ČNB, ale i výhled na inflaci, ekonomický vývoj či dynamika obdobných úrokových sazeb v zahraničí.
Zmíněné tržní úrokové sazby delších splatností se nacházejí na nejvyšší úrovni od roku 2008. Úrokové sazby kratších splatností jsou nejvyšší za posledních dvacet let. Struktura úrokových sazeb na tuzemském trhu tak znamená, že hypoteční sazba delších fixací je mírně nižší než u fixací kratších.
„Tržní úrokové sazby delších splatností začaly po zahájení ruské agrese na Ukrajině z titulu růstu nejistoty klesat. Poté se však vývoj vzhledem k očekávanému zrychlování inflace a další reakci ze strany centrální banky opět obrátil a úrokové sazby se nejen vrátily na své dřívější hodnoty, ale jsou v současnosti až o jeden procentní bod vyšší. Úrokové sazby delších splatností se tak pohybují na nejvyšší úrovni od roku 2008, u kratších splatností jsou pak nejvyšší za poslední dvě dekády. Tento vývoj znamená další tlak na zvyšování hypotečních sazeb, které se letos patrně postupně přiblíží až k šestiprocentní hranici,“ říká Jakub Seidler, hlavní ekonom ČBA.
