Článek
Úrokové sazby hypotečních úvěrů klesly v meziměsíčním srovnání nejvýrazněji za poslední dva roky. Průměrná nabídková sazba hypoték se podle Fincentrum Hypoindexu dostala na 6,27 procenta.
„Hypoteční banky s vidinou přicházejícího jara a tím zahájení stavební sezóny začaly aktivněji přistupovat ke své cenotvorbě a v souvislosti s konkurenčním bojem začaly některé z bank snižovat úrokové sazby hypoték. To se promítlo i do Fincentrum Hypoindexu, který zaznamenal největší propad za poslední dva roky,“ uvedl Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Fincentrum & Swiss Life Select.
Největší pokles za poslední dva roky
Průměrná nabídková sazba hypoték klesla v březnu o 10 bazických bodů a v prvním týdnu letošního března činila 6,27 procenta. V posledních dvou letech průměrná nabídková sazba hypoték převážně rostla, klesla pouze loni v září a říjnu.
„Současné drobné snížení může spolu s poklesem hodnoty některých nemovitostí přeci jenom hypoteční trh trošku rozhýbat. Nicméně toto případné oživení bude jen drobnou náplastí na obrovský výpadek, které hypoteční trh zaznamenal v předchozím roce,“ uvedl Sýkora.
Měsíční splátka klesla o více než 200 korun
Měsíční splátka hypotečního úvěru na 3,5 milionu korun sjednaného do 80 procent odhadní ceny nemovitosti při splatnosti 25 let a průměrné nabídkové sazbě 6,27 procenta klesla v březnu o 209 korun na 23 132 korun. „Výše měsíční splátky se tak vrátila na úroveň loňského léta,“ řekl Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Fincentrum & Swiss Life Select.
Nejvýrazněji zlevnily tříleté fixace
V uplynulém měsíci klesly všechny průměrné nabídkové sazby hypoték fixovaných od jednoho roku do deseti let, a to jak u hypoték do 80 procenta zástavní hodnoty nemovitosti (LTV), tak u hypoték s LTV nad 80 procent.
Nejvýraznější změnu zaznamenaly tříleté fixace, které poklesly o 15 bazických bodů. Průměrná nabídková sazba hypoték do 80 procent LTV se tak propadla na 6,39 procenta a hypoték s LTV nad 80 procent na 6,62 procenta.
Hypotéky fixované na jeden rok zlevnily o 0,12 procentního bodu. Banky tak v průměru nabízejí jednoleté fixace hypoték s LTV do 80 procent za 6,64 procenta a s LTV nad 80 procent za 6,14 procenta.
Úrokové sazby hypotečních úvěrů fixovaných na pět let klesly o devět bazických bodů a dostaly se tak na stejnou úroveň jako hypotéky s fixací na 10 let, které poklesly pouze o tři bazické body na 6,03 procenta u LTV do 80 procent a na 6,27 procenta u LTV nad 80 procent.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5). S účinností od 1. ledna 2024 ČNB toto pravidlo zrušila.
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.
Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.
Zdroj: ČNB
Kdy čeká hypoteční trh výraznější oživení?
Bankovní rada České národní banky (ČNB) bude opět rozhodovat o nastavení základních úrokových sazeb na konci března. Dvoutýdenní repo sazba však zřejmě i po březnovém jednání bankovní rady zůstane na sedmi procentech. Hypoteční trh přesto nedočkavě vyhlíží snižování základní sazby, které ale může přijít později, než analytici čekali.
„Prognózy vývoje sazeb pro letošní rok se nevyvíjí úplně nejlépe. Stejně tak jako ČNB v tichosti upravuje svoje odhady vývoje letošní inflace z 9,1 procenta na téměř 11 procent, tak se dá očekávat, že i případné snižování sazeb se posouvá. A tak původní optimistické odhady na snižování základních sazeb už na podzim letošního se nezdají příliš reálné. Pokud tedy vůbec dojde letos k poklesu těchto sazeb, tak je můžeme čekat až na jeho konci, případně až počátkem roku 2024,“ dodal Sýkora z Fincentrum & Swiss Life Select.
