Článek
Úrokové sazby hypoték podle Swiss Life Hypoindexu zaznamenaly v prosinci druhý nejvýraznější pokles v letošním roce – o desetinu procentního bodu na hodnotu 5,22 procenta.
„Na konci roku dosáhly úrokové sazby nejnižší hodnoty od května roku 2022. Za tímto poklesem stojí snížení nabídkových sazeb několika bank, které si tak pravděpodobně připravují půdu pro oživení hypotečního trhu v roce 2025, kdy lze očekávat další pokles sazeb úvěrů na bydlení,“ komentoval vývoj indexu hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select Jiří Sýkora.
Celkově letos sazby hypoték klesly o 0,8 procentního bodu. Pro srovnání, Česká národní banka (ČNB) snížila ve stejném období klíčovou dvoutýdenní repo sazbu o 2,75 procentního bodu.
„Banky toto snížení do hypotečních sazeb promítly jen částečně. Důvodů bylo několik. Jedním z nich byl nedostatečně vysoký strop účelně vynaložených nákladů, které klient platí při předčasném splacení stanovený zákonem o spotřebitelských úvěrech. Dalším důvodem mohlo být i to, že si banky po letech nízkých marží mohly ‚polepšit‘,“ dodal Jiří Sýkora.
Také podle analytika XTB Jiřího Tylečka se marže bank citelně zvýšily. „Mohou dosahovat až dvojnásobku toho, kde byly před covidem,“ odhadl. V té době se křivky tržní a mezibankovní sazby přibližovaly.
Podobná situace podle mluvčího České spořitelny Filipa Hrubého nastala také v loňském roce.
„V roce 2023 se například cena mezibankovních úvěrů pohybovala v pásmu pět až šest procent, přičemž reálné hypoteční sazby se pohybovaly v pásmu 5,6–5,9 procenta. U řady bank se tak reálné marže mohly pohybovat pod hranicí jednoho procenta a s ohledem na náklady na riziko a distribuci tyto banky de facto dotovaly ceny hypoték pro klienty,“ uvedl.
S blížícím se koncem roku navíc podle hypotečního analytika Jiřího Sýkory mohla hrát roli skutečnost, že banky již měly splněné své letošní plány počtu poskytnutých úvěrů, a proto se začaly spíše připravovat na rozjezd hypotečního trhu na začátku příštího roku.
Měsíční splátka klesla
V důsledku poklesu průměrné sazby zlevnila také měsíční splátka hypotečního úvěru. V případě úvěru na 3,5 milionu korun sjednaného do 80 procent odhadní ceny nemovitosti (LTV) při splatnosti 25 let a průměrné prosincové nabídkové sazbě 5,22 procenta činila 20 909 korun. Poprvé od dubna 2022 tak klesla pod hranici 21 tisíc korun
„Pro zájemce o hypotéku je jistě potěšující, že díky prosincovému poklesu průměrné nabídkové sazby na 5,22 procenta se snížila i splátka, kterou by museli hradit bance každý měsíc. Oproti období na počátku letošního roku, kdy se sazby pohybovaly přes 6,3 procenta, je splátka u 3,5milionové hypotéky se splatností 25 let o více než 2000 korun nižší,“ dodává Jiří Sýkora.
Co sehraje v ceně hypoték roli
Vývoj úrokových sazeb v roce 2025 bude podle vedoucího produktového oddělení Swiss Life Select Toma Kadeřábka záviset na dvou faktorech. Prvním bude makroekonomické prostředí, jak v Česku, tak ve světě, a jeho vliv na českou inflaci.
„Česká národní banka již avizovala, že by mohla úrokové sazby uvolňovat pomaleji, pokud se ukáže, že inflace nebude tak nízká, jak předpokládá. Svou roli sehraje i česká koruna, která po amerických volbách oslabuje. Toto oslabení by mohlo ČNB donutit k přestávce nebo výraznému zpomalení snižování sazeb. Oslabující koruna totiž podporuje vyšší inflaci,“ řekl Kadeřábek ze Swiss Life Select.
Druhým faktorem, který ovlivní výši hypotečních sazeb v roce 2025, je konkurenční prostředí mezi českými bankami. Ty si aktuálně užívají vysokých marží a zatím to nevypadá, že by s jejich snižováním pospíchaly. Konkurenční tlak je slabý a čeká se na reakci velkých bank. Snížení sazeb by však mohlo znamenat, že by banky kanibalizovaly své dřívější úvěry. Klienti by totiž ihned žádali o refinancování svých hypoték, což by bankám přineslo ztráty.
„I zde se opět ukazuje problém hypoteční turistiky a skutečnost, že klient může refinancovat starší úvěry prakticky bez poplatku. Tato volnost pro klienty znamená obecně vyšší úrokové sazby. Tento problém však nevyřešila ani loňská novela zákona, a proto můžeme počítat s tím, že banky se do výrazného snižování sazeb nepohrnou, pokud konkurence nezvolí agresivní cenovou politiku,“ uvedl Tom Kadeřábek.
„Pokud nenastane nic neočekávaného, lze v příštím roce očekávat další pozvolný pokles sazeb hypoték pod pět procent. Sazby začínající trojkou však pravděpodobně zůstanou jen vzpomínkou na minulost,“ uzavírá vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select.
