Článek
Měsíční splátka průměrné třímilionové hypotéky za rok narostla o čtyři tisíce korun. U šestimilionové hypotéky dokonce o 8,5 tisíce.
Česká národní banka přitom ve čtvrtek znovu zvýšila dvoutýdenní repo sazbu, základní úrokovou sazbu v ekonomice, o 0,5 procentního bodu na 5 procent.
V jaké míře banky tuto změnu promítnou do cen hypoték, se teprve uvidí. Jasné ale je, že s každým dalším zvyšováním sazeb budou hypotéky dál zdražovat a žadatelé budou potřebovat čím dál větší příjem, aby na ně dosáhli.
Přehledně to vyplývá z výpočtů, které pro SZ Byznys sestavil David Eim z poradenské firmy Gepard Finance.
Oslovení odborníci se shodují, že banky navýšení sazeb ČNB do nákladnosti hypoték zřejmě nepropíšou jedna ku jedné, nebo aspoň ne okamžitě.
„Průsak dalšího zvýšení repo sazby do sazeb nových hypoték nejspíš nebude zcela úplný,“ míní ekonom České spořitelny Michal Skořepa. „Zatímco repo sazba pokrývá období dvou týdnů, sazby na hypotékách obvykle reagují hlavně na změny mezibankovních sazeb pro horizonty několika let, a navíc až s jistým zpožděním,“ doplnil.
Podle analytika firmy Golem Finance Luboše Svačiny trh nárůst sazeb ČNB očekával a navýšení je už z velké části v tržních sazbách započítáno.
Kam až se letos sazby hypoték mohou dostat? Podle Michala Skořepy i Luboše Svačiny maximálně na úroveň kolem šesti procent.
„Pětiprocentní hranici by mohly zdolat poměrně brzy, ale stále není jasné, kam až bude chtít svoji hlavní sazbu v tomto cyklu dostat ČNB. Jestli se zastaví pod hranicí šesti procent, či nikoliv atp.“ uvedl analytik banky Creditas Petr Dufek. „V každém případě u průměrné, řekněme třímilionové, hypotéky znamená nárůst úroků z 4,5 % o jeden procentní bod necelých 1 700 korun měsíčně navíc. A to rozhodně není málo,“ podotkl.
Rostoucí úrokové sazby nejsou jediným faktorem, který dál snižuje dostupnost vlastního bydlení.
Od prvního dubna banky musejí žadatele o hypotéku podrobit zkoumání, zda projdou třemi povinnými limity. Podmínky se lámou v 36 letech věku dlužníka. Lidem nad tuto věkovou hranici se dveře k hypotéce výrazně přivřely, jak je zřejmé z grafů níže.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5). S účinností od 1. ledna 2024 ČNB toto pravidlo zrušila.
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.
Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.
Zdroj: ČNB
Z grafů níže, které sestavil David Eim z Gepard Finance, je vidět, jak nově nastavené hypoteční limity fungují. Od prvního dubna (fakticky už ale o několik týdnů dříve) musejí banky při posuzování finanční situace žadatele o hypotéku vzít v úvahu, zda má našetřenou minimálně pětinu ceny nemovitosti (lidé do 36 let desetinu).
Jeho celkové zadlužení také nesmí přesáhnout 8,5násobek jeho čistého ročního příjmu (u člověka do 36 let je to 9,5násobek) – to je ukazatel DTI. A měsíční splátky úvěrů nesmí činit víc než 45 procent čistého měsíčního příjmu dlužníka (u žadatele do 36 let to nesmí být víc než polovina), to stanovuje limit DSTI.
Nejpřísnější z limitů
Uplatní se vždy nejnižší (nejpřísnější) z limitů. V našem modelovém příkladu, kdy má dlužník starší 36 let našetřeno „jen“ 600 tisíc korun, tedy dostane hypotéku v maximální výši 2,4 milionu korun. Nemovitost tedy může stát nejvíc tři miliony.
Z grafů je také vidět, jak funguje limit DSTI: s rostoucími úrokovými sazbami narůstají i měsíční splátky, které tak ubírají čím dál víc z měsíčního příjmu a snižují maximální výši hypotéky, kterou člověk dostane. (V tomto případě se nicméně vždy uplatní primárně LTV, protože dlužník má našetřeno právě 600 tisíc korun, a ne víc.)
Člověk mladší 36 let se stejným příjmem a našetřenou sumou dosáhne na hypotéku vyšší: kdyby se zohledňoval jen ukazatel LTV, dostane od banky půjčeno 5,4 milionu korun. Zafunguje ale ukazatel maximálního celkového zadlužení a později nejvyšší přípustný poměr měsíční splátky k příjmu.
Pokud by úrokové sazby dosahovaly maximálně 3,3 procenta ročně, dostane takový žadatel hypotéku až do výše 5,13 milionu korun. Vyšší sazby ale znamenají i klesající maximální výši poskytnuté hypotéky. V aktuální situaci, kdy jsou sazby v průměru 4,91 procenta, mu banka půjčí něco přes 4,2 milionu korun.
