Druhý muž ČNB: Hypotéky nesmí lidi sedřít z kůže. Proto je zpřísňujeme

Kvůli novým opatřením nedosáhne na hypotéky desetina lidí, kteří by za předchozích podmínek hypotéku dostali.

„Počet klientů, kteří letos získali hypotéku, bude někde nad sto tisíci. Když jsme si propočetli, jaký dopad by mělo znovuzavedení makroobezřetnostních ukazatelů, tak devadesát tisíc lidí na hypotéku dosáhne, což je podle mne velice dobrý výsledek,“ říká v rozhovoru pro SZ Byznys Tomáš Nidetzký.

Když to vezmeme konkrétně, na byt o velikosti 2+kk v Praze budou muset mít lidi starší 36 let připraveno 1,5 milionu ze svého a mít čistý příjem přes 60 tisíc měsíčně. Byt na hypotéku se tak stává exkluzivním zbožím. Není to příliš přísné, připravit desetinu potenciálních žadatelů o přístup k vlastnímu bydlení?

Dlouhodobým problémem Česka v oblasti dostupnosti bydlení je nedostatečná nabídka, která při dlouhodobě vysoké poptávce tlačí ceny nemovitostí nahoru. To je ten hlavní důvod, proč pro některé žadatele z důvodu finanční stability nebudou hypotéky dostupné. Jen za posledních pět let se výše hypotéky zvedla o 60 procent a tam se projevuje zejména ten růst cen nemovitostí.

Trh hypoték má dnes objem 1,6 bilionu korun a v letošním roce dosáhne objem nových hypoték zhruba 400 miliard korun. Počet klientů, kteří letos získali hypotéku, bude někde nad sto tisíci. Otočil bych váš komentář a přirovnal to ke sklenici, která je buď poloplná nebo poloprázdná.

Když jsme si propočetli, jaký dopad by mělo znovuzavedení makroobezřetnostních ukazatelů (LTV, DTI, DSTI, pozn. red.), tak devadesát tisíc lidí na hypotéku dosáhne, což je podle mne velice dobrý výsledek. Neznamená to, že těch 10 procent hypotéku nezíská, protože v rámci limitů mají banky objemové výjimky. Ale na druhou stranu někteří z nich mohou mít do budoucna problémy se splácením.

Pojďme postupně probrat, co se všechno změní. Prvním ukazatelem, který jste změnili, respektive ho upravili, je tzv. LTV, tedy procento z hodnoty nemovitosti, do kterého smí banka půjčit. Vypadá to, že mladí žadatelé do 36 let budou mít lepší podmínky. Je to ale tak, že pro ně se současný stav, tedy 90procentní LTV, zachová, a starším lidem, byť jich je méně než polovina, se naopak podmínky zpřísní na 80 %. Budou muset dodat pětinu kupní ceny ze svého. Co to podle vás udělá s trhem? Budou na to lidé mít? V době, kdy jsou byty drahé a podle vás nadhodnocené o 25 až 30 procent?

Když se podíváme do bilancí banky, 40 procent úvěrů se poskytuje s LTV mezi 70 a 80 procenty. Banky velmi dobře čtou situaci na trhu a jsou schopny právě v tomto ukazateli nadhodnocení nemovitostí reflektovat.

U ukazatele LTV banky naše doporučení, které se dlouhodobě pohybovalo kolem 80 %, naposledy 90 %, splňovaly. Nedocházelo ani k překračování objemové výjimky, která je podle nové legislativy na úrovni pěti procent z objemu předchozího kvartálu prodaných hypoték.

Dalším ukazatelem, který budou muset banky dodržovat, je DTI. Celkové zadlužení žadatele nebude moci překročit 8,5násobek jeho čistého ročního příjmu, u mladých je to 9,5násobek. Naposledy byl tento ukazatel stanoven na devítinásobek, loni v dubnu jste ho dokonce zrušili úplně. Proč toto zpřísnění?

Ukazatel DTI slouží k tomu, aby se nám lidé nepředlužovali, pokud jde o délku splatnosti úvěru. Pro mě bylo varováním, když v polovině letošního roku přišli někteří bankéři s nápadem poskytovat mezigenerační hypotéky na 40 a 50 let. To je určitý signál, že banky hledají různé možnosti, jak prodávat mnohem více hypoték při vědomí toho, že se budou zvyšovat úrokové sazby.

Zvyšování úrokových sazeb má dopad na další ukazatel DSTI, který říká, jakou část měsíčního příjmu člověk zaplatí na splátku hypotéky. Aby se banky vešly do tohoto ukazatele, přijdou s tím, že hypotéku prodlouží. My nejsme zastánci toho, aby se lidé zadlužovali na dlouhé období, a už vůbec ne toho, aby se hypotéky nějak mezigeneračně předávaly. Jak by se posuzovala úvěruschopnost těch dětí? Chtěly by vůbec děti tu hypotéku? Dnes je často problém předat rodinnou firmu, a to jsou aktiva, natož předávat dětem dluhy.

Jeden z důvodů, proč jsme ukazatel celkového dluhu k ročnímu příjmu DTI znovu zavedli, bylo, abychom omezili potenciální délku splatnosti. Dlouhodobě bankám doporučujeme, aby délka zadlužení nepřekračovala 30 let nebo ekonomicky aktivní život žadatele.

Bankou, která o mezigenerační hypotéce mluvila, byla Česká spořitelna. Proč vypustili takovou vlaštovku do světa, když vy hlásáte, že to nepovolíte?

Velkou část svého profesního života jsem strávil ve finančním sektoru i bankovnictví, dobře vím, že zhruba v polovině roku se začíná připravovat obchodně-finanční plán na další rok. Teď si představte, že se v letošním roce prodá rekordní objem hypoték za 400 miliard korun. Asi se vám bude těžko dozorčí radě nebo akcionářům vysvětlovat, že příští rok počet hypoték výrazným způsobem klesne. Takže hledáte způsob, jak naplnit obchodní plán. Už v té době úrokové sazby rostly a bylo jasné, že to příští rok řadu žadatelů o hypotéku odradí. Snahou bank je rozšiřovat množství žadatelů, aby plán splnily.

To byl jeden z důvodů, proč jsme se jasně vymezili, že o prodlužování délky splatnosti touto formou neuvažujeme. Bavil jsem se také s hypotečními makléři a ti říkali, že to ani není něco, po čem by klienti toužili.

Ještě k té maximální splatnosti: Vydali jste doporučení, že u refinancovaných hypoték, kde banky nemusejí aplikovat zmiňované ukazatele, by nemělo docházet k prodlužování splatnosti na delší než původní. Chcete tak zabránit tomu, aby lidé spláceli hypotéky déle než 30 let. Ale takto se přeci po pětiletkách dá při refinancování splatnost znovu a znovu natahovat. Nakonec se člověk může dostat i na čtyřicet padesát let.

Pokud bych po bance při změně úrokové sazby při refixaci požadoval prodloužení splatnosti, asi to bude proto, že nejsem schopen splácet a banka by se mě na to měla zeptat.

Nebo chci optimalizovat měsíční zátěž, nemusím být neschopen splácet.

U banky, která naláká lidi na refinancování, může jít o to, že bude chtít prodloužit splatnost a snížit měsíční splátku hypotéky, aby mu mohla nabídnout další úvěr, třeba nezajištěný spotřebitelský. Ve finále se může stát, že si klient v měsíčním rozpočtu neulehčí. Tomu chceme zabránit.

Pojďme k poslednímu ukazateli DSTI, který jste ve čtvrtek nastavili: Lidé nebudou moct měsíčně splácet víc než 45 procent svého čistého příjmu, mladí lidé do 36 let víc než polovinu. Tam jste také zpřísňovali.

DSTI sehrává roli zejména ze dvou důvodů. Jednak v rámci péče o cenovou stabilitu zvyšujeme úrokové sazby, abychom reagovali na poptávkové tlaky projevující se zvýšenou inflací. Zvyšování naší referenční úrokové sazby se projeví i v sazbách úvěrů a klientům se navýší splátka. Za druhé v Česku rostou životní náklady.

Nechceme se dostat do situace, kdy lidé kvůli vysoké splátce hypotéky nebudou mít na spotřebu. To by se mimochodem mohlo makroekonomicky projevit poklesem poptávky a spotřeby domácností, což je významný faktor ekonomické aktivity.

Uvedli jste, že za posledních 12 měsíců se podíl rizikových úvěrů setrvale zvyšoval a že se to dá se to přičíst konkurenčnímu boji. Když jedna banka povolí standard, ostatní ji postupně následují. Vy je teď usměrňujete zpátky. Jenže mezi vaším rozhodnutím a účinností ukazatelů bude prodleva čtyři měsíce, nová pravidla začnou platit až od dubna. Nebojíte se toho, že teď nastane hon na hypotékáře ve stylu „poslední možnost vzít si výhodnou hypotéku“?

V Česku máme specifikum: I když je tu silný bankovní sektor vybavený velkou pobočkovou sítí, 80 procent hypoték se prodává přes externí poradce. Není to nic špatného, makléři jsou schopni klientům doručit tu nejlepší nabídku na trhu. Ale vede to k tomu, že banky se v rámci konkurenčního boje předbíhaly a poskytovaly hypotéky, jež se nám zejména v posledních měsících dostávaly přes limity, které považujeme podle tří zmíněných ukazatelů za obezřetné.

Chci ale banky zároveň pochválit – posouzení úvěruschopnosti je mnohem komplexnější proces než vyhodnocení těchto tří ukazatelů. Nakonec o tom, jak obezřetně banky půjčují, nejlépe vypovídá ukazatel nevýkonných úvěrů. A tam jsme u hypoték pod jedním procentem a patříme k evropské špičce.

To čtyřměsíční období jsme si nevymysleli my, to tam dali zákonodárci.

Zákonodárci na čí prosbu?

Na prosbu bank. Že by tam nějaké přechodné období mělo být, s tím souhlasíme. Jsou rozjednané obchodní případy podle nějakých pravidel a je potřeba je zpracovat.

Ale rozjednanou hypotéku přece netrvá vyřídit čtyři měsíce.

To určitě ne. Banky si chtěly toto období co nejvíc prodloužit. Cítím tam určitý marketingový nástroj, čím delší to období je, tím déle mohou říkat, že je poslední možnost úvěr uzavřít za starých podmínek.

Ale nepředpokládám, že to budou banky zneužívat. Moc dobře vědí, že pokud se pustí do nějakého většího finančního dobrodružství, můžeme jim navýšit požadavek na kapitál ve vztahu k tomu, jak rizikově nastavený je jejich obchodní model.

Co se stane, když banky poruší zákonná pravidla od 1. dubna?

Ještě chci připomenout, že zaváděné ukazatele mají sjednotit podmínky fungování na trhu. Zákon nám umožňuje takto regulovat i pobočky zahraničních bank a nebankovní poskytovatele hypoték, těch je na trhu 87, z toho 31 může poskytovat hypotéky.

Při porušení jim můžeme uložit nápravné opatření, aby to dali dohromady. Pokud to nestačí nebo se to děje opakovaně, můžeme uložit sankci až do 10 milionů korun. Máme i další nástroje, pokud by opakovaně docházelo k porušení, můžeme pracovat i s požadavkem na výměnu managementu. To jsou ale až krajní situace. Spolupráce dohledového orgánu a bankovního sektoru je ale korektní a myslím, že nebude důvod k takovým opatřením přistupovat.

Pojďme ještě k úrokovým sazbám: Nechal jste se slyšet, že úrokové sazby budete dál zvyšovat na prosincovém a únorovém zasedání bankovní rady. Dá se předpokládat, že sazby hypoték budou příští rok oscilovat kolem pěti šesti procent? Budou podle vás banky znovu tak rychle reagovat na vaše rozhodnutí, jako to udělaly nedávno, kdy hypoteční sazby velice rychle navýšily?

Lze předpokládat, že tak, jak budeme dál postupovat v oblasti úrokových sazeb při řešení problému cenové stability, bude se naše referenční sazba propisovat do sazeb hypoték. Ale i spotřebitelských úvěrů a úvěrů firmám a také vkladových produktů.

Pokud budeme dál pokračovat v normalizaci měnové politiky a budeme reagovat na vývoj inflace, která se dynamicky vyvíjí, a víme, že v Česku to nejsou jen nákladové faktory, které časem odezní, ale je tu i velký podíl poptávkových faktorů, lze počítat, že se úrokové sazby budou dál zvyšovat. Jestli se dostanou na úrovně, o nichž jste mluvila, to ukáže budoucnost.

Chtěl bych ještě připomenout: U hypoték, a bylo to tak zejména v období, kdy jsme úrokové sazby snižovali, bankéři říkali, že nesnižují sazby na hypotečních úvěrech tak rychle, protože námi vyhlašovaná úroková sazba je 14denní, kdežto u hypoték jsou sazby pětileté a osmileté. My jsme schopni krátkodobou sazbou ovlivňovat i ty dlouhodobé, ale ten převodník je relativně velký. Naše zvyšování sazeb se tak určitě nebude promítat do hypotečních sazeb jedna ku jedné.

Právě proto se ptám, v současné chvíli to totiž tak vypadá. Nabízí se otázka, zda to banky dělají proto, že jim rostou náklady na financování, nebo aby si zajistily lepší marže. Některé banky tvrdí, že marže na hypotékách jsou dnes dokonce záporné. Zafunguje konkurenční boj? Bude tempo zvyšování sazeb hypoték nižší než zvyšování sazeb ČNB?

Letošní rok je rekordní a nepochybuji o tom, že banky mají splněný svůj obchodně-finanční plán. Možná se v sazbách odráží i určitá nejistota – banky v nich mohou naceňovat i riziko z nejistot pramenících ze současné pandemické situace. Myslím si, že se nebude opakovat nedávná minulost, kdy fiskální podpora významně pomohla překonat to nepříjemné období. Například trh práce je stejně přehřátý jako před pandemií. I to se může projevovat v sazbách.

Přijde ale nový rok a obchodně-finanční plány a banky budou věnovat větší pozornost tomu, jak i v rámci konkurenčního boje přesněji nastavit úrokové sazby hypoték.

Desítky tisíc lidí budou příští rok refixovat a splátky jim vyskočí o tisíce i desetitisíce korun. Zvládnou to? Tento čtvrtek jste bankám doporučili, aby žadatele o hypotéku testovali, zda budou na splátku mít i v případě, kdy by úroková sazba byla o dva procentní body vyšší než ta, kterou budou mít ve smlouvě. Dělaly se tyto testy i v minulých letech, kdy se dávaly sazby pod dvě procenta a hypotéky byly dostupné i lidem s nižšími příjmy?

Od prosince 2016 tu platí zákon o spotřebitelském úvěru, který přenesl mnohem víc odpovědnosti na ty, kdo úvěry poskytují. Podstata zákona je taková, že za problémy dlužníků mohou ti, kteří jim nezodpovědně půjčí a pak své peníze chtějí zpět.

Zákon přinesl to, že pokud by banka špatně vyhodnotila úvěruschopnost klienta, ten pak nemusí splácet úroky a jistinu splácí podle toho, jak může. Banky jsou si toho vědomy a poskytují úvěry obezřetně. Nepředpokládám, že by netestovaly riziko, že se zvýší úrokové sazby na hypotékách z těch rekordních úrovní, které jste zmiňovala.