Článek
Česká národní banka (ČNB) vrátila či zpřísnila tři ukazatele, kterými může regulovat hypoteční trh. Jde o tzv. LTV, DTI a DSTI.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5). S účinností od 1. ledna 2024 ČNB toto pravidlo zrušila.
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.
Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.
Zdroj: ČNB
Podrobně psal SZ Byznys o rozhodnutí zde:
„Rozhodnutí bude mít dva dopady. Jednak se klienti budou snažit najít skulinky, aby ten systém obešli, nebo budou muset zájem o vlastní nemovitost oželet. Takže zájem o hypotéky spadne. Zájem ale bude padat hlavně kvůli vyšším sazbám,“ uvedl pro SZ Byznys Jiří Sýkora, hypoteční analytik Fincentrum & Swiss Life Select.
Jak konkrétně se změny projeví?
Modelový příklad:
Byt o velikosti 55 metrů čtverečních (2+kk) v Praze stojí v současné době 7,8 milionu korun. Žadatelům o hypotéku je více než 36 let, musí tedy mít připraveno 20 procent celkové ceny.
„Tito lidé musejí mít zhruba 1 560 000 Kč vlastních zdrojů. Půjčit si mohou maximálně 6 240 000 korun. Při sazbě 4,9 procenta, kde se dnes již reálně pohybujeme, je to asi 33 tisíc korun měsíčně. Lidé nad 36 let mají maximální DSTI 45 procent, což by znamenalo, že by museli mít příjem nad 58 tisíc korun měsíčně. Díky aktuálním poměrně vysokým sazbám druhý z limitů – tzv. DTI – již přestává být omezujícím faktorem, protože prostor vymezený parametrem DSTI je dosažen dříve. A zdůrazňuji, že se bavíme o nevybaveném bytě. Klient musí počítat s dalšími výdaji za alespoň základní vybavení,“ vypočítává David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance.
Problém je hlavně v LTV
Centrální banka podmínky hypoték uvolňovala v loňském roce. Zrušila limit DTI, uvolnila limit DSTI i LTV (na 90 %). Následně limit DSTI také zrušila.
Banky od těchto parametrů ale nikdy úplně neustoupily. ČNB je nyní vrací oficiálně zpět, i když to bude až od 1. dubna příštího roku.
„V DTI a DSTI už bych takový problém neviděl. Národní banka je sice nekontrolovala, dělaly to ale banky,“ říká analytik Jiří Sýkora. „I když byly benevolentnější, tak si tyto ukazatele stejně hlídaly. Do rizikových úvěrů příliš nechodily,“ dodává. „Neřekl bych, že znovuzavedení DTI a DSTI bude nějak zásadní,“ souhlasí David Eim ze společnosti Gepard Finance.
Podrobné hodnoty, o kolik více peněz si lidé na hypotékách nově připlatí, nelze obecně říci.
Za největší problém popisují oslovení odborníci zpřísnění limitu LTV.
Lidé nad 36 let nyní budou muset mít naspořeno alespoň 20 procent celkové hodnoty nemovitosti. Ve spojení se zvyšujícími se sazbami dosáhne na hypoteční úvěry určitě méně lidí. Opatření začne platit v dubnu příštího roku, kdy už se sazby hypoték mohou pohybovat okolo šesti procent.
„Že by měl někdo milion a půl na účtu, aby to mohl dát jako vlastní zdroje a zároveň mu zbyly nějaké peníze na vlastní provoz, to podle mě moc lidí nemá,“ říká pro SZ Byznys David Eim.
Situace bude podle něj kritická hlavně ve velkých městech, kde jsou nemovitosti znatelně dražší.
Jako příklad můžeme uvést byt o velikosti 60 metrů čtverečních (3+1) v Ústí nad Labem, který stojí tři miliony korun.
„Pokud budete takový byt chtít, budete muset mít našetřeno ne tři sta tisíc, ale šest set. To je obrovský rozdíl. Je sice hezké, že lidé do 36 let mají nějakou výjimku, ale je otázka, kdo to tak rychle našetří,“ uvádí Jiří Sýkora z Fincentrum & Swiss Life Select.
